شهادة الأداء الطاقي APE في روما: ما هي، متى تلزم، وكيف تحصل عليها بلا أخطاء
تبيع بيتًا أو تؤجّره أو ترمّمه؟ شهادة الأداء الطاقي إلزامية بحكم القانون. من يصدرها، وكم تكلّف، وماذا تخاطر به إن لم تكن لديك.
في سطرين
الـ APE (شهادة الأداء الطاقي — Attestato di Prestazione Energetica) وثيقة إلزامية تُبيّن كم تستهلك الشقة من طاقة، وتمنحها فئة تبدأ من A4 (أعلى كفاءة) وتنتهي عند G (تسريب حراري كبير). يصدرها فنّي مؤهّل بعد معاينة ميدانية، وتبقى صالحة 10 سنوات، ويجب إرفاقها بأي عقد بيع أو إيجار. وبدونها يتعرّض المالك لغرامات بآلاف اليوروهات.
باختصار
| التكلفة | 100-350€ وسطيًا في روما، بحسب المساحة وتعقيد التجهيزات. |
| المدد | المعاينة: 30-60 دقيقة. تحرير الـ APE: 3-7 أيام عمل. الصلاحية: 10 سنوات. |
| أين في روما | فنّي مؤهّل (مهندس معماري أو مهندس مدني أو مساح geometra أو خبير فنّي) مسجّل في النقابات المهنية الرومانية وفي سجلّ SIRESL Lazio أو SIAPE ENEA. |
| المستندات | كشف عقاري visura catastale، مخطّط الشقة، دفتر صيانة المرجل، سند الملكية، والـ APE القديم إن وُجد. |
متى تكون إلزامية
جعل المرسوم DL 63/2013 شهادة الـ APE إلزامية في هذه الحالات:
بيع عقار. يجب إرفاق الـ APE بعقد البيع لدى الموثّق (rogito notarile). وبدونها يمكن إبطال العقد، ويتعرّض البائع لغرامة من 3.000 إلى 18.000€.
عقد إيجار جديد. أي نوع من الإيجار — غرفة مفردة، شقة، إيجار سياحي قصير، إيجار من الباطن — يستلزم إرفاق الـ APE بالعقد، مع توقيع المستأجر بالاطّلاع عليها.
الإعلانات العقارية. يجب ذكر الفئة الطاقية ومؤشّر EPgl في أي إعلان، إلكتروني أو ورقي. والغرامة من 500 إلى 3.000€ عند غيابهما.
هبة عقار. إلزامية في عقد الهبة.
أعمال ترميم كبيرة. إذا شملت الأشغال أكثر من 25% من غلاف المبنى (الجدران، السقف، النوافذ)، تلزم شهادة APE بعد الأشغال، وهي ضرورية أيضًا للاستفادة من Ecobonus وBonus Casa.
متى لا تلزم. تجديد العقد نفسه مع المستأجر نفسه (إذا كانت الـ APE الحالية ما تزال صالحة)، والمباني الصناعية غير المدفّأة، والعقارات المعزولة دون 50 م²، والمباني الريفية غير السكنية، والمباني الخاضعة لحماية Soprintendenza حين تمسّ الشهادة خصائصها التاريخية.
الفئات الطاقية وأثرها على الفواتير
تمتدّ الفئات من A4 إلى G وفق القرار DM 26/06/2015. وكلّما ارتفعت الفئة قلّ ما تدفعه في الفواتير. والفارق ليس بسيطًا: شقة 80 م² في روما من الفئة G قد تكلّفك من 2.500 إلى 3.500€ سنويًا بين الكهرباء والغاز؛ الشقة نفسها في الفئة A1 تقف عند 400-700€ سنويًا.
فحين تقيّم إيجارًا أو شراءً، اطلب دائمًا الـ APE قبل التوقيع. الفئة الطاقية معطى ملموس يؤثّر مباشرة في مصروفك الشهري.
ملاحظة عملية للمستأجرين الأجانب. الشهادة واجب على المالك وعلى نفقته، لا عليك أنت. وإذا رفض المالك تسليمك نسخة منها عند التوقيع، فهذه إشارة إلى أن العقد قد لا يكون مسجّلًا أصلًا. والعقد غير المسجّل يمنعك لاحقًا من تسجيل الإقامة (residenza) ومن الحصول على شهادة صلاحية السكن (idoneità alloggiativa) اللازمة للمّ الشمل العائلي، ومن أي دعم سكني. اطلب العقد المسجّل والـ APE معًا قبل دفع أي مبلغ.
من يحقّ له إصدار الـ APE
فقط الفنّيون المسجّلون في السجلّات الإقليمية أو الوطنية، كما ينصّ المرسوم DPR 75/2013. وفي روما هؤلاء هم:
- المهندسون المعماريون المسجّلون في Ordine Architetti Roma (archroma.it)
- المهندسون المسجّلون في Ordine Ingegneri Roma (ordingroma.it)
- المسّاحون المسجّلون في Collegio Geometri Roma (collegio.geometri.rm.it)
- الخبراء الصناعيون والزراعيون بالنسبة إلى عقارات معيّنة
وعلى الجميع أن يكونوا قد أتمّوا دورة من 80 ساعة مع امتحان نهائي أو ما يعادلها من مؤهّلات. وقبل أن تعهد بالعمل إلى فنّي، اطلب رقم تسجيله في النقابة، وتسجيله في SIRESL Lazio أو SIAPE ENEA، ووثيقة تأمين المسؤولية المهنية.
انتبه إلى تضارب المصالح. الفنّي الذي يحرّر الـ APE لا يجوز أن يكون هو مقاول البناء ولا المالك ولا أحد أقاربه. وفي هذه الحالات تكون الشهادة باطلة.
كيف تحصل عليها: الإجراء
1. البحث عن فنّي معتمِد. يمكنك البحث عبر النقابات المهنية، أو طلب عروض أسعار على بوابات مثل Edilportale أو Habitissimo أو ProntoPro. اطلب ثلاثة عروض على الأقل للمقارنة.
2. جمع المستندات. سيحتاج الفنّي إلى الكشف العقاري، والمخطّط المحدَّث (DOCFA)، وسند الملكية، ودفتر صيانة المرجل مع آخر صيانة (bollino blu)، ووثائق أي مكيّفات أو ألواح شمسية، والـ APE القديمة إن وُجدت.
3. المعاينة. يأتي الفنّي إلى البيت ليقيس المساحات ويفحص الجدران والنوافذ والسقف والتجهيزات، ويلتقط صورًا توثيقية. وتستغرق الشقة المتوسطة 30-60 دقيقة.
4. التحرير والتسجيل. خلال 3-7 أيام تستلم الوثيقة النهائية بالفئة الطاقية والحسابات الفنية والتوصيات. ويسجّلها الفنّي وجوبًا في SIAPE (النظام الوطني التابع لـ ENEA، siape.enea.it) وفي SIRESL (النظام الإقليمي لمنطقة Lazio). ويسلّمك النسخة الورقية موقّعة، وملف PDF، ورمز التسجيل الوحيد: احتفظ به، فهو ما يثبت أصالة الشهادة.
متوسّط الأسعار في روما سنة 2026
| نوع العقار | تكلفة الـ APE |
|---|---|
| استوديو أو شقة غرفتين دون 50 م² | 100-180€ |
| شقة غرفتين أو ثلاث 60-90 م² | 150-250€ |
| شقة 90-130 م² | 200-300€ |
| شقة تتجاوز 130 م² | 250-400€ |
| بيت مستقلّ (villetta) | 350-600€ |
وترتفع التكاليف في المباني المشيَّدة قبل 1976، وعند تعقيد التجهيزات، أو استعمال كاميرا حرارية، أو التسليم المستعجل (خلال يوم أو يومين: زيادة 30% تقريبًا). وإذا وجدت عرضًا بأقلّ من 80€ بلا معاينة، فاحذر: تلك الشهادة باطلة وغير قانونية على الأرجح.
أخطاء تجنّبها
- الثقة بمواقع تبيع شهادات APE أونلاين بلا معاينة. الشهادة المحرَّرة دون أن يأتي الفنّي إلى البيت باطلة قانونًا. ولا يمكنك استعمالها للبيع أو للإيجار.
- قبول شهادة بلا رمز تسجيل SIAPE/SIRESL. بغير هذا الرمز لا يمكن التحقّق من الوثيقة ولا قيمة قانونية لها.
- شراء بيت دون التحقّق من الفئة الطاقية. أن تكتشف بعد توقيع العقد أن الشقة من الفئة G قد يعني عشرات آلاف اليوروهات من الأشغال لتحسينها. اطلب الـ APE دائمًا قبل تقديم أي عرض شراء.
حالات خاصة
المباني الخاضعة لحماية تراثية في روما. كثير من عقارات المركز التاريخي تحت إشراف Soprintendenza. تُحرَّر الشهادة على أي حال، لكن التوصيات تراعي القيود: فلا يمكن مثلًا اقتراح عزل خارجي (cappotto) على مبنى تاريخي.
مساكن ATER. تقدّم ATER الشهادة للمستفيدين من مساكنها. وليست التزامًا على المستأجر.
بيت موروث. ليست إلزامية لإجراءات الإرث، لكنها تصبح ضرورية لحظة ما تقرّر البيع أو التأجير.
المرائب والأقبية والعلّيات. لا تلزمها شهادة APE إن كانت ملحقات غير مدفّأة.
الإيجارات القصيرة (Airbnb، Booking). الشهادة إلزامية أيضًا في الإيجارات القصيرة، ويجب ذكر الفئة في الإعلان الإلكتروني.
المصادر الرسمية
- ENEA — الكفاءة الطاقية
- SIAPE — النظام المعلوماتي لشهادات APE
- المرسوم التشريعي 192/2005 (Normattiva)
- المرسوم 63/2013 (Normattiva)
- المرسوم الرئاسي 75/2013 (Normattiva)
- إقليم Lazio
- MISE — وزارة الشركات وصناعة Made in Italy
المراجع القانونية: المرسوم التشريعي 19/08/2005 رقم 192؛ المرسوم 04/06/2013 رقم 63 المحوَّل إلى القانون 03/08/2013 رقم 90؛ المرسوم الرئاسي 16/04/2013 رقم 75؛ القرار الوزاري 26/06/2015 (قرار الحدود الدنيا والخطوط التوجيهية لشهادة APE)؛ المرسوم التشريعي 03/03/2011 رقم 28؛ القانون 09/01/1991 رقم 10.