الإخلاء (sfratto) في روما: ماذا تفعل إن وصلك الإخطار أو أردت طلبه
إخلاء لعدم دفع الإيجار أو لانتهاء العقد: الإجراء خطوة بخطوة، حقوق المستأجر، والأخطاء التي لا يجوز للمالك ارتكابها أبدًا.
في سطرين
الإخلاء (sfratto) هو الإجراء القانوني الذي يطلب به المالك من القاضي إخراج المستأجر من البيت. في روما يُنظر فيه أمام المحكمة المدنية في روما (Tribunale Civile di Roma)، في Viale Giulio Cesare 54، الدائرة المدنية السادسة (Sezione VI Civile). وله سببان رئيسيان: التخلّف عن الدفع (morosità) وانتهاء العقد (finita locazione) من دون تجديد. تجاهل إخطار الإخلاء خطأ دائمًا: أمامك أيام قليلة للردّ.
باختصار
| التكلفة (المالك) | 2.000-4.200 € (محامٍ + رسوم + تنفيذ) |
| التكلفة (المستأجر) | 1.000-2.500 € أتعاب محامٍ؛ مجّانًا بمؤشّر ISEE دون 13.000 € |
| المدّة الإجمالية | 6-24 شهرًا (الحالة المتوسّطة في روما) |
| أين في روما | Tribunale Civile, Viale Giulio Cesare 54 — Sezione VI Civile |
| المستندات الأساسية | عقد إيجار مسجَّل، إيصالات الدفع، ومؤشّر ISEE عند اللزوم |
نوعا الإخلاء
الإخلاء للتخلّف عن الدفع (المادة 658 من قانون المرافعات المدنية): ينطلق حين لا يدفع المستأجر ولو قسطًا واحدًا من الإيجار بتأخير 20 يومًا، أو حين لا يسدّد الأعباء الإضافية (مصاريف العمارة) بمبلغ يفوق إيجار شهرين. ويجمع الإجراء بين إخطار الإخلاء وأمر أداء بالدفع.
الإخلاء لانتهاء العقد (المادة 657 من قانون المرافعات المدنية): يقع حين ينتهي العقد ولا يترك المستأجر الشقّة. على المالك أن يرسل الإشعار بعدم التجديد قبل ستّة أشهر على الأقلّ من انتهاء العقد، برسالة مضمونة الوصول مع علم بالوصول (raccomandata A/R) أو ببريد إلكتروني مصدَّق (PEC). أمّا في عقود 4+4، فعند نهاية السنوات الأربع الأولى لا يجوز الإشعار بعدم التجديد إلّا لأسباب محدّدة حصرًا في المادة 3 من القانون 431/1998 (استعمال شخصي، بيع، ترميم كامل). وعند نهاية السنوات الثماني يصبح الإشعار حرًّا من دون تبرير.
الإجراء من جهة المالك
قبل اللجوء إلى المحكمة، جرّب الطريق الودّي: إنذار رسمي برسالة مضمونة الوصول يتضمّن قائمة المبالغ المستحقّة ومهلة 15-30 يومًا يكلّف قليلًا وقد يحلّ كلّ شيء. وإن لم ينفع، يلزمك محامٍ مقيّد في النقابة وإخطار قضائي يستدعي المستأجر أمام محكمة روما (الجلسة بعد 20 يومًا على الأقلّ من التبليغ).
يقوم المحضر القضائي التابع لـ UNEP (في العنوان نفسه للمحكمة) بتبليغ الإخطار في بيت المستأجر. وفي الجلسة يصادق القاضي على الإخلاء إن لم يحضر المستأجر، أو يمنح مهلة إمهال تصل إلى 90 يومًا في حال صعوبات مؤقّتة موثّقة. وإذا تمّت المصادقة، يصدر أمرًا بتاريخ التسليم وسندًا تنفيذيًا بالمتأخّرات.
وبعد إخطار التنفيذ (precetto، أي 10 أيام للمغادرة)، إن لم يخرج المستأجر طوعًا يُفتَح باب التنفيذ الجبري: يحدّد UNEP تاريخ الدخول، ويستعين عند الضرورة بالقوّة العامّة. انتبه: مكتب UNEP في روما من أكثر المكاتب ازدحامًا في إيطاليا، لذلك تطول المدد الفعلية كثيرًا.
تكاليف تقديرية للمالك:
| البند | المبلغ |
|---|---|
| الرسم القضائي الموحّد | 43-237 € |
| تبليغ المحضر القضائي | 30-100 € |
| أتعاب المحامي (مقطوعة) | 1.500-3.000 € |
| التنفيذ الجبري UNEP | 200-500 € |
| المجموع التقديري | 2.000-4.200 € |
إن كنت المستأجر: ماذا تفعل في الأيام العشرين الأولى
حين يصلك الإخطار، أمامك 20 يومًا من التبليغ للتحرّك. وكلّ يوم يمرّ يقلّص فرصك.
الخطوة الأولى: اقرأ الإخطار بانتباه — السبب، المبالغ، تاريخ الجلسة، المحكمة. الخطوة الثانية: اتّصل خلال خمسة أيام بمحامٍ أو بأحد اتّحادات المستأجرين: SUNIA Lazio (Via Buonarroti 51، هاتف 06 4441351)، أو SICET CISL Roma (Via Po 21، هاتف 06 8473430)، أو UNIAT UIL Roma (Via Bombelli 11، هاتف 06 5921779). وإذا كان مؤشّر ISEE لديك أقلّ من 13.000 €، فلك الحقّ في المساعدة القضائية المجّانية (patrocinio gratuito) بموجب المادة 76 من المرسوم الرئاسي DPR 115/2002: توجّه إلى مجلس نقابة المحامين في روما (Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Roma)، في Piazza Cavour.
خيارات الدفاع الرئيسية:
- التسوية بالسداد (sanatoria) (المادة 55 من القانون 392/1978): إن كان الإخلاء بسبب التخلّف عن الدفع، فسداد كلّ شيء قبل الجلسة — الإيجار المتأخّر والفوائد القانونية والمصاريف التي يقدّرها القاضي — يؤدّي إلى رفض دعوى الإخلاء. ويمكنك اللجوء إليها حتى أربع مرّات في أربع سنوات. ادفع دائمًا بحوالة بنكية قابلة للتتبّع.
- مهلة الإمهال (termine di grazia): في الجلسة يمكنك أن تطلب من القاضي حتى 90 يومًا (120 في حالات خطيرة موثّقة) لتسديد الدَّين. وإن دفعت خلال المهلة، تُرفَض دعوى الإخلاء.
- الاعتراض (opposizione) (المادة 665 من قانون المرافعات المدنية): إن كنت تنازع في المبلغ أو في صحّة التبليغ أو في عيوب شكلية، يتحوّل الإجراء إلى دعوى عادية (1-3 سنوات). ويلزم محامٍ.
وإذا صودق على الإخلاء فعلًا وكنت في ضائقة شديدة (أطفال قاصرون، مسنّون فوق 65 سنة، ذوو إعاقة، دخل منخفض)، يمكنك طلب تمديد التنفيذ من لجنة ترتيب الإخلاءات (Commissione Graduazione Sfratti) في محافظة روما (Prefettura di Roma)، في Via IV Novembre 119/A، هاتف 06 67291، استنادًا إلى القانون 9/2007. ويمكن للمحافظة أن توقف التنفيذ 6-12 شهرًا في كلّ مرّة.
ويجدر أن تعرف أيضًا صندوق التعثّر غير المتعمَّد (Fondo Morosità Incolpevole) التابع لـ Regione Lazio: مساهمات تصل إلى 12.000 € لمن فقد دخله لأسباب خارجة عن إرادته كفقدان العمل أو مرض خطير أو انفصال. المعلومات على regione.lazio.it.
مهمّ لمن يستأجر بعقد غير مسجَّل: كثير من العائلات في روما تسكن بعقد شفهي أو بعقد لم يسجّله المالك قطّ. عقد غير مسجَّل يغلق أمامك تسجيل الإقامة (residenza)، وشهادة صلاحية السكن (idoneità alloggiativa) اللازمة للمّ الشمل العائلي، وكلّ المساعدات السكنية. القانون في هذه الحالة يحمي المستأجر لا المالك، لكن ذلك لا يفيدك إلّا إذا احتفظت بالأدلّة: حوالات بنكية بذكر "canone di locazione"، ورسائل مكتوبة، وفواتير باسمك. لا تدفع الإيجار نقدًا من دون إيصال.
أخطاء تجنّبها
- تغيير القفل أو قطع الخدمات من دون أمر من القاضي. هذا جريمة بحقّ المالك: الأولى إكراه (المادة 614 من قانون العقوبات)، والثانية اقتضاء الحقّ بالذات (المادة 392 من قانون العقوبات). الطريق القانوني الوحيد هو القضاء.
- تجاهل الإخطار كمستأجر. إن لم تحضر الجلسة، يصادق القاضي على الإخلاء في غيابك. وتكون قد فقدت كلّ إمكانية للدفاع.
- الدفع من دون إيصال. الدفعات النقدية بلا إثبات غير مرئية أمام القاضي. استعمل دائمًا الحوالة البنكية واحتفظ بالإيصالات.
حالات خاصّة
مستأجر لديه أطفال قاصرون أو مسنّ فوق 65 سنة: يحظى بالأولوية في ترتيب الإخلاءات، وتتجاوز التمديدات عادةً 12 شهرًا.
أجانب من دون تصريح إقامة ساري: يُنفَّذ الإخلاء على أي حال. ومع ذلك يبقى للمستأجر حقّ الدفاع أمام القضاء؛ وإيصال البريد الخاصّ بتجديد التصريح مستند كافٍ.
زوج منفصل خُصّص له البيت بقرار من القاضي: دعوى الإخلاء ضدّ الزوج غير المخصَّص له البيت غير مقبولة. تحقّق من السندات قبل بدء أي إجراء.
الإيجارات القصيرة أو السياحية: إجراء مختلف وأسرع، بأمر إخلاء لا تنطبق عليه حمايات القانون 431/1998.
المصادر الرسمية
- Tribunale Civile di Roma
- Ministero della Giustizia
- Codice di Procedura Civile — Normattiva
- Legge 392/1978 — equo canone
- Legge 431/1998 — locazioni abitative
- Roma Capitale — Politiche Abitative
- SUNIA — sindacato inquilini
- Prefettura di Roma
المراجع القانونية: Codice di Procedura Civile artt. 657-669; Legge 392/1978 artt. 5 e 55; Legge 431/1998; Codice Civile artt. 1571-1606 e art. 2930; Legge 9/2007; Legge 332/2000; DPR 115/2002 art. 76.