تأجير غرفة من الباطن في روما: قانوني، لكن بشروط

في سطرين

تأجير غرفة من الشقّة التي تستأجرها (subaffitto) قانوني بحكم القانون (المادة 2 من القانون 392/1978)، ما لم يمنعه عقدك صراحةً. لكن لا يمكنك فعل ذلك في صمت: عليك إبلاغ المالك وتسجيل العقد لدى Agenzia delle Entrate. والتأجير من الباطن دون تسجيل يعرّضك للطرد من المسكن ولغرامات ضريبية ثقيلة.

باختصار

التكلفة	ضريبة التسجيل: 2% من الإيجار السنوي (بحدّ أدنى 67€) + طابع مالي 16€ لكلّ 4 صفحات. مع نظام cedolare secca: لا ضريبة تسجيل ولا طابع، فقط 21% ضريبة بديلة.
المدد	إبلاغ المالك: قبل إدخال المستأجر من الباطن. تسجيل العقد: خلال 30 يومًا من التوقيع.
أين في روما	شبابيك Agenzia delle Entrate روما 1-7 (أو أونلاين بنموذج Modello RLI). نقابات المستأجرين: SUNIA Roma (Via Buonarroti 51)، SICET Roma (Via Po 20)، UNIAT Roma (Via Po 162).
الوثائق	عقد تأجير من الباطن مكتوب، وثيقة هوية والرمز الضريبي للمستأجر من الباطن، رسالة مضمونة بعلم الوصول إلى المالك، نموذج Modello RLI للتسجيل.

ما يقوله القانون: غرفة نعم، البيت كلّه لا

القاعدة الأساسية مصدرها المادة 2 من القانون 392/1978. باختصار:

• التأجير الكلّي من الباطن (تترك البيت كلّه): ممنوع دون إذن مكتوب من المالك. وإن فعلت ذلك بلا إذن، يستطيع المالك طلب فسخ العقد وطردك.
• التأجير الجزئي (غرفة واحدة): مسموح بحكم القانون، ما لم يوجد منع صريح في العقد. لكن يبقى إبلاغ المالك إلزاميًا.
• التنازل عن العقد (شخص آخر يحلّ محلّك): ممنوع دائمًا دون موافقة مكتوبة.

لذلك أوّل خطوة هي قراءة عقد الإيجار الخاصّ بك. ابحث عن كلمات مثل "subaffitto" و"sublocazione" و"altri occupanti". فإن وجدت منعًا صريحًا، عليك طلب إذن مكتوب من المالك قبل المضيّ قدمًا.

كيف تفعل كلّ شيء بالشكل الصحيح

المرحلة 1 — إبلاغ المالك. أرسل رسالة مضمونة بعلم الوصول (raccomandata A/R) أو PEC تتضمّن اسم المستأجر من الباطن ورمزه الضريبي وتاريخ ميلاده، والغرف التي تنوي تأجيرها، والمدّة والإيجار. احتفظ بوصل الاستلام الموقّع. هذا الإبلاغ إلزامي بحكم القانون ويحميك في حال أيّ نزاع لاحق.

المرحلة 2 — اكتب العقد. يجب أن يتضمّن عقد التأجير من الباطن: بيانات الطرفين، والإشارة إلى العقد الأصلي، والغرف المؤجَّرة، والمدّة (لا يمكن أن تتجاوز عقدك الأصلي)، والإيجار، ومبلغ التأمين، وقواعد توزيع المصاريف. تجد نماذج أساسية لدى نقابات المستأجرين (SUNIA، SICET، UNIAT) أو في مكاتب الـ CAF.

المرحلة 3 — سجّل العقد. خلال 30 يومًا من التوقيع عليك تسجيله لدى Agenzia delle Entrate عبر نموذج Modello RLI. يمكنك ذلك أونلاين، أو في شبابيك روما 1-7، أو بمساعدة مكتب CAF أو patronato (ACLI، INCA، CISL، UIL).

المرحلة 4 — ادفع الضرائب. أمامك خياران:

• النظام العادي (IRPEF): الإيجار الذي تقبضه يُصرَّح في خانة RL من نموذج 730 أو Modello Redditi. ويمكنك خصم حصّة الإيجار الذي تدفعه للمالك المقابلة للغرف المؤجَّرة من الباطن.
• نظام cedolare secca: نسبة 21% (أو 10% للعقود بإيجار متّفق عليه في روما)، بديلة عن IRPEF وضريبة التسجيل والطابع المالي. وبحسب التعميم رقم 26/E/2011 الصادر عن Agenzia delle Entrate، ينطبق نظام cedolare secca أيضًا على عقود التأجير من الباطن بين الأشخاص الطبيعيين للاستعمال السكني. وهو مفيد في أغلب الحالات إن كانت لك دخول أخرى متوسّطة أو مرتفعة.

الإيجار: كم يمكنك أن تطلب

يضع القانون حدًّا: لا يمكن أن يتجاوز إيجار الباطن حصّة الإيجار الأصلي المقابلة للغرف المؤجَّرة. بكلام بسيط، لا يمكنك الربح من العملية: إن كنت تدفع 800€ شهريًا لشقّة بغرفتين وأجّرت إحداهما، لا يمكنك طلب أكثر من 400€ شهريًا.

أخطاء تجنّبها

1. التأجير من الباطن بلا عقد مكتوب. بدون عقد مسجَّل لا حماية قانونية لك إطلاقًا. وإن لم يدفع المستأجر من الباطن، لا يمكنك رفع إجراء إخلاء.
2. عدم تسجيل العقد. غرامة عدم التسجيل تتراوح بين 120% و240% من الضريبة المتهرَّب منها، والعقد لا يكون نافذًا في مواجهة الغير (أي لا قيمة قانونية له).
3. التأجير من الباطن لأجانب من خارج الاتّحاد الأوروبي دون القيام بالإبلاغات. إن كان المستأجر من الباطن مواطنًا من خارج الاتّحاد الأوروبي، عليك أيضًا إبلاغ الشرطة (Questura) خلال 48 ساعة (المادة 7 من قانون الهجرة الموحّد، DLgs 286/1998). وتجاهل ذلك قد تترتّب عليه عواقب جزائية.

حالات خاصّة

العقد يمنع التأجير من الباطن. كثير من العقود الحديثة تتضمّن هذا البند. يمكنك حلّ المسألة بطلب إذن مكتوب من المالك: وغالبًا ما يوافق، خصوصًا إن كان المستأجر من الباطن شخصًا موثوقًا بدخل قابل للإثبات.

مشاركون في السكن "على قدم المساواة" يتقاسمون المصاريف. إن كانت النيّة تقاسم الشقّة بشكل متساوٍ، فالطريقة الصحيحة هي تسجيل العقد باسم الجميع منذ البداية: يوقّع الجميع العقد الأصلي بمسؤولية تضامنية. وفي هذه الحالة لا نكون أمام تأجير من الباطن.

الإيجارات السياحية القصيرة (Airbnb، Booking). ينظّمها المرسوم DL 50/2017 المحوَّل إلى القانون 96/2017. يمكنك التأجير حتّى 30 يومًا مع cedolare secca بنسبة 21%، لكن عليك إبلاغ الشرطة (Questura) عن كلّ ضيف خلال 24 ساعة ودفع ضريبة الإقامة في روما (3,50-7€ للشخص في الليلة). انتبه: أغلب العقود النموذجية تمنع الإيجارات القصيرة للسيّاح.

المساكن الشعبية ATER. التأجير من الباطن ممنوع منعًا باتًّا. والعقوبة هي سقوط حقّ التخصيص والطرد.

المستأجر من الباطن يريد نقل قيد إقامته. يمكنه ذلك بتقديم عقد التأجير من الباطن المسجَّل إلى مكتب الأحوال المدنية (Anagrafe) في بلدية روما. لا يلزمك أنت فعل شيء، لكن من المفيد معرفة ذلك.

ملاحظات تهمّ القارئ العربي في روما

العقد غير المسجَّل يوقف حياتك الإدارية. إن كان عقد الإيجار الأصلي نفسه غير مسجَّل لدى Agenzia delle Entrate، فلا يمكنك تسجيل تأجير من الباطن فوقه، ويتعطّل قيد الإقامة وشهادة صلاحية السكن (idoneità alloggiativa) والعلاوات السكنية — لك وللمستأجر من الباطن معًا. تحقّق من وجود رقم تسجيل للعقد قبل أن تعد أحدًا بغرفة.

إبلاغ Questura خلال 48 ساعة ليس تفصيلًا. إن كان الشخص الذي تُدخله إلى البيت من خارج الاتّحاد الأوروبي، فالإبلاغ واجب عليك أنت. وهو إجراء مجاني وسريع، وإهماله يعرّضك لمسؤولية جزائية، بينما إتمامه يحمي الطرفين ويثبت وضع السكن في ملفّات تجديد تصريح الإقامة.

احذر من بيع "إقامات" أو تصاريح استضافة مزيّفة. انتشرت في المجتمع العربي في روما عروض لبيع تصريحات استضافة أو عقود وهمية مقابل مبالغ كبيرة. العقد الحقيقي المسجَّل هو الوحيد الذي يصلح لأيّ ملفّ، وأيّ مستند مزوَّر يسقط الملفّ ويعرّض صاحبه للمساءلة.

الاستشارة مجانية. مكاتب الحماية (patronati) مجانية بحكم القانون وفيها غالبًا وسطاء ناطقون بالعربية: ACLI في Via Marcora 18-20، وINCA CGIL في Via Buonarroti 51، وITAL UIL في Via Cavour 108، وINAS CISL في Via Po 22. ونقابات المستأجرين SUNIA وSICET وUNIAT تساعد في صياغة عقد التأجير من الباطن.

مصادر رسمية

• Agenzia delle Entrate — تسجيل عقود الإيجار
• Agenzia delle Entrate — Cedolare secca
• Legge 392/1978 (Normattiva)
• Legge 431/1998 (Normattiva)
• Codice Civile (Normattiva)
• SUNIA — نقابة المستأجرين الوطنية

المراجع القانونية: Legge 27/07/1978 n. 392 art. 2; Legge 09/12/1998 n. 431; Codice Civile art. 1594; DPR 26/04/1986 n. 131; DLgs 14/03/2011 n. 23; DL 50/2017 conv. Legge 96/2017; Circolare Agenzia Entrate n. 26/E/2011.