عقد الإيجار في روما: أي نوع تختار من الأنواع الخمسة

في سطرين

في إيطاليا لا يوجد نوع واحد من عقود الإيجار: هناك 5 أنواع، لكل منها مدة وأجرة وضرائب مختلفة. وفي روما قد يصنع اختيار النوع الصحيح فرقًا كبيرًا — للمالك وللمستأجر معًا. ويجب أن يكون العقد دائمًا مكتوبًا ومسجَّلًا لدى Agenzia delle Entrate خلال 30 يومًا: فبلا تسجيل يكون باطلًا.

باختصار

تكلفة التسجيل	2% من الأجرة السنوية + طابع 16€ عن كل 4 صفحات (إلا في حالة cedolare secca)
المدد	4+4، و3+2، والمؤقّت 18 شهرًا كحد أقصى، والطلاب 6-36 شهرًا، والسياحي 30 يومًا كحد أقصى
أين في روما	Agenzia delle Entrate (7 شبابيك) أو عبر الإنترنت بـ SPID من خلال RLI Web
المستندات الأساسية	وثيقة هوية، الرمز الضريبي، مستخرج السجل العقاري (visura catastale)، شهادة APE

أنواع العقود الخمسة

1. عقد 4+4 بأجرة حرّة

هو الأكثر انتشارًا للإيجارات السكنية العادية. مدّته 4 سنوات، تُجدَّد تلقائيًا 4 سنوات أخرى. والأجرة حرّة: يحدّدها الطرفان بلا قيود.

عند نهاية المدة الأولى (4 سنوات) لا يستطيع المالك الامتناع عن التجديد إلا لأسباب محدَّدة حصرًا: استعمال شخصي أو لأقارب حتى الدرجة الثانية، أو البيع، أو ترميم كامل، أو توفّر سكن آخر لدى المستأجر. أما عند نهاية المدة الثانية (8 سنوات) فالإنهاء حرّ، بإشعار مسبق مدته 6 أشهر.

الضريبة على المالك: ضريبة الدخل IRPEF العادية أو cedolare secca بنسبة 21%. وهو العقد الأكثر مرونة من ناحية الأجرة، لكنه يمنح المستأجر حماية أكبر في التجديدات.

2. عقد 3+2 بأجرة متفَّق عليها (canone concordato)

مدّته 3 سنوات + سنتان تجديدًا تلقائيًا. والأجرة ليست حرّة: تُحسب وفق جداول الاتفاق المحلي لبلدية روما (Accordo Territoriale del Comune di Roma) الذي يحدّد حدودًا دنيا وقصوى حسب المنطقة (Centro Storico، Semicentro، Periferia، Estrema Periferia) وحسب خصائص العقار.

وللاستفادة من التخفيضات الضريبية يلزم تصديق مطابقة (asseverazione) من جمعية موقّعة على الاتفاق (من جانب المستأجرين: SUNIA، SICET، UNIAT؛ ومن جانب الملّاك: Confedilizia، ASPPI، Confabitare).

المزايا الضريبية في روما — وهي بلدية ذات ضغط سكني مرتفع — كبيرة: cedolare secca بنسبة 10% بدل 21%، وتخفيض ضريبة IMU الذي قرّرته البلدية، وخصم 30% من الوعاء الخاضع لضريبة IRPEF. كما يستفيد المستأجر من خصومات IRPEF تتفاوت بحسب الدخل.

3. العقد المؤقّت (transitorio)

للحاجات المؤقّتة الموثَّقة: عمل بعقد محدّد المدة، أو مهمة عمل خارج المقر، أو انتظار سكن آخر، أو أسباب عائلية. مدّته من شهر إلى 18 شهرًا، وغير قابل للتجديد — وإذا جُدِّد تحوّل تلقائيًا إلى 4+4.

يجب أن يكون سبب التأقيت مذكورًا في العقد وموثَّقًا (مثلًا بعقد العمل المحدّد المدة أو برسالة النقل). وفي روما، وهي بلدية ذات ضغط سكني مرتفع، يجب أن تحترم الأجرة معايير الاتفاق المحلي. الضريبة: cedolare secca بنسبة 21% (10% إذا كانت الأجرة متفَّقًا عليها).

انتبه: إذا لم يكن التأقيت حقيقيًا، فالعقد باطل أو يُحوَّل إلى 4+4.

4. عقد الطلاب الجامعيين

مخصَّص لـ الطلاب المسجَّلين في الجامعة أو في دورات ما بعد التخرّج في بلدية غير بلدية إقامتهم. مدّته من 6 إلى 36 شهرًا، قابلة للتجديد عند انتهائها. وفي روما تكون الأجرة متفَّقًا عليها وفق الاتفاق المحلي. وcedolare secca بنسبة 10%.

يمكن أن يكون العقد باسم طالب واحد، أو مشتركًا بين عدة طلاب، أو باسم الوالدين. وللتوقيع تلزم وثيقة الهوية وشهادة التسجيل الجامعي (حتى التسجيل المؤقت يكفي). ويمكن للطالب الانسحاب بإشعار مسبق مدته 1-3 أشهر، حسب ما ينصّ عليه العقد.

5. الإيجار السياحي القصير

للإيجارات الأقل من 30 يومًا لغرض سياحي. لا يحتاج تسجيلًا إذا كانت كل إقامة مفردة أقل من 30 يومًا متتاليًا. ولا يستطيع المستأجر أخذ الإقامة (residenza) فيه. وcedolare secca بنسبة 21% (26% ابتداءً من العقار الثاني المخصَّص للإيجارات القصيرة).

وهذه إلزامية: تبليغ بيانات النزلاء (schedine alloggiati) إلى Questura خلال 24 ساعة عبر بوابة Alloggiati Web، وCIN (الرمز التعريفي الوطني) منذ 2025، وتحصيل ضريبة الإقامة (tassa di soggiorno) وتوريدها إلى بلدية روما (4-10 € لكل ليلة حسب الفئة). ويُسمح بخدمات إضافية مثل التنظيف والبياضات، لكن لا تُسمح الخدمات الفندقية الحقيقية.

جدول المقارنة

النوع	المدة	الأجرة	cedolare	لمن
4+4 حرّ	4+4 سنوات	حرّة	21%	للجميع، طويل الأمد
3+2 متفَّق عليه	3+2 سنوات	جدول الاتفاق المحلي	10%	للجميع — مفيد في روما
مؤقّت	1-18 شهرًا	متفَّق عليها في روما	21% (10% إن كانت متفَّقًا عليها)	حاجات مؤقّتة موثَّقة
طلاب	6-36 شهرًا	متفَّق عليها	10%	جامعيون من خارج المدينة
سياحي	30 يومًا كحد أقصى	حرّة	21%/26%	سيّاح، بلا إقامة

المستندات اللازمة للتوقيع

لكل أنواع العقود تلزم: وثيقة هوية سارية للمالك وللمستأجر، والرمز الضريبي لكليهما، ومستخرج السجل العقاري للعقار، وشهادة الأداء الطاقي (Attestato di Prestazione Energetica, APE) سارية المفعول (مدّتها 10 سنوات)، وإقرار مطابقة التمديدات (المرسوم الوزاري 37/2008). أما العقود ذات الأجرة المتفَّق عليها والمؤقّتة وعقود الطلاب، فيلزم فيها أيضًا تصديق المطابقة من النقابة أو الجمعية.

وبصفتك مستأجرًا، من المفيد أن تطلب أيضًا شهادة صلاحية السكن (certificato di abitabilità) ولائحة العمارة (regolamento condominiale).

أخطاء تجنّبها

1. العقد الشفهي. باطل بحكم القانون (القانون 431/1998 المادة 1 الفقرة 4). والمستأجر وحده يمكنه طلب الاعتراف به أمام القضاء، لكنه طريق طويل وغير مضمون.
2. عقد مؤقّت بلا تأقيت حقيقي. إذا لم تكن الحاجة المؤقّتة حقيقية وموثَّقة، يتحوّل العقد إلى 4+4. والتوفير لا يستحقّ المخاطرة.
3. أجرة متفَّق عليها بلا تصديق مطابقة. بلا تصديق من نقابة أو جمعية لا تُنال cedolare بنسبة 10% ولا تخفيضات IMU.
4. غياب شهادة APE أو عدم إرفاقها. يُبطل بنود الأجرة ويستتبع غرامة من 300 إلى 3.000 يورو.

حالات خاصة

تأجير لأجنبي من خارج الاتحاد الأوروبي: على المالك تقديم تبليغ التنازل عن مبنى (comunicazione di cessione di fabbricato) إلى Questura خلال 48 ساعة من تسليم المفاتيح.

التأجير من الباطن (subaffitto): ممنوع بلا موافقة مكتوبة من المالك. والتأجير من الباطن غير النظامي سبب لفسخ العقد.

عدة مستأجرين (شركاء سكن): يمكن أن يكون العقد مشتركًا بين كل المستأجرين، وهم مسؤولون بالتضامن عن الأجرة والأضرار. وبدلًا من ذلك يمكن عمل عقد لكل غرفة.

سكن مفروش أو غير مفروش: لا يغيّر نوع العقد، لكنه يغيّر أجرة السوق. وفي حال وجود أثاث، يُستحسن إرفاق جرد بالصور.

ثلاث ملاحظات مهمة لمن يقيم في روما بتصريح إقامة:

• العقد غير المسجَّل يعطّل حياتك كلها لاحقًا: بلا تسجيل لا تحصل على الإقامة (residenza)، ولا على شهادة صلاحية السكن (idoneità alloggiativa) المطلوبة للمّ الشمل ولعقد الاستقدام، ولا على أي مساعدات سكنية. لا تقبل بـ "اتفاق شفهي والبقيّة نقدًا".
• إذا كان اسمك في جواز السفر مكتوبًا بترتيب مختلف (surname / given names)، فانسخه في العقد حرفًا بحرف كما هو في الجواز. اختلاف كتابة الاسم بين العقد وتصريح الإقامة والشهادات يعطّل ملفاتك لاحقًا في Questura وفي البلدية.
• لا تدفع لوسيط يعدك بـ "تسريع" التسجيل أو ببيع "إقرار استضافة" (dichiarazione di ospitalità) جاهز: هذه من عمليات الاحتيال المتكرّرة. الاستشارة حول العقد مجانية لدى نقابات المستأجرين مثل SUNIA ولدى الـ patronati.

مصادر رسمية

• Agenzia Entrate — Registrazione contratti locazione
• Agenzia Entrate — Cedolare secca
• Normattiva — Legge 431/1998
• Normattiva — Legge 392/1978
• Comune di Roma — Accordo Territoriale canone concordato
• SUNIA — sindacato inquilini
• Ministero Interni — Alloggiati Web

المراجع القانونية: القانون 9/12/1998 رقم 431، القانون 27/07/1978 رقم 392، المرسوم الوزاري 16/01/2017، المرسوم بقانون 50/2017 المادة 4، المرسوم التشريعي 23/2011 المادة 3، المرسوم بقانون 145/2023 المادة 13-ثالثًا، القانون المدني المواد 1571-1614.