هل يستطيع الأجنبي شراء منزل في إيطاليا؟ دليل كامل بالقواعد والإجراءات

في سطرين

نعم، يستطيع الأجانب شراء منزل في إيطاليا. القواعد تتعلّق بجنسيتك وبوضعك: إن كنت مواطنًا في الاتحاد الأوروبي أو تحمل تصريح إقامة ساريًا فلا عائق أمامك. أمّا إن كنت من خارج الاتحاد ولا تقيم في إيطاليا، فيُطبَّق «شرط المعاملة بالمثل» (condizione di reciprocità)، ويتحقّق منه الموثّق (notaio) مجانًا قبل عقد البيع النهائي.

باختصار

التكلفة	التحقّق من المعاملة بالمثل: داخل أتعاب الموثّق (50-200 €). عملية البيع: ضرائب + أتعاب الموثّق (راجع دليل ضرائب شراء العقار).
المدد	التحقّق من المعاملة بالمثل: من 3 إلى 15 يومًا. من العقد التمهيدي إلى العقد النهائي: من شهر إلى 3 أشهر.
أين في روما	الموثّقون (أكثر من 400 موثّق في روما)؛ Consiglio Notarile: Via Flaminia 160. MAECI: Piazzale della Farnesina 1.
المستندات	جواز السفر، الرمز الضريبي (Codice Fiscale)، تصريح الإقامة (لغير الأوروبي المقيم)، شهادة الحالة المدنية (لغير الأوروبي غير المقيم).

من يستطيع الشراء: أربع حالات

هل أنت مواطن في الاتحاد الأوروبي أو سويسري أو من المنطقة الاقتصادية الأوروبية (النرويج، آيسلندا، ليختنشتاين)؟ تشتري تمامًا كالمواطن الإيطالي. لا تصريح خاصًا، ولك كل الإعفاءات الضريبية بما فيها إعفاء «المسكن الأول» (prima casa).

هل أنت من خارج الاتحاد وتحمل تصريح إقامة ساريًا في إيطاليا؟ تشتري بحرّية طوال مدّة سريان التصريح. وكل الأنواع مقبولة: عمل، دراسة، لمّ شمل عائلي، حماية دولية، بطاقة إقامة الاتحاد الأوروبي للمقيمين لفترة طويلة. وحتى بتصريح مؤقّت مدّته سنة. وإذا انتهى التصريح بعد الشراء فالملكية لا تضيع: تبقى مالكًا حتى لو عدت إلى بلدك.

هل أنت من خارج الاتحاد وغير مقيم في إيطاليا (سائح، أو مستثمر من الخارج)؟ هنا يُطبَّق شرط المعاملة بالمثل: يمكنك الشراء في إيطاليا فقط إذا كان الإيطالي يستطيع الشراء في بلدك. والموثّق هو من يتحقّق من ذلك مباشرة مع وزارة الخارجية. ومن الدول ذات المعاملة بالمثل الكاملة: الولايات المتحدة، كندا، المملكة المتحدة، أستراليا، اليابان، البرازيل، الأرجنتين، الإمارات العربية المتحدة وغيرها كثير. راجع القائمة المحدَّثة على موقع MAECI.

هل أنت لاجئ معترف به أو عديم الجنسية؟ لك الحقوق نفسها التي للمواطن الإيطالي في الملكية العقارية، بمقتضى اتفاقية جنيف (المادة 13). ولا تحقّق من المعاملة بالمثل.

ما تحتاج إليه للشراء

لـ مواطني الاتحاد الأوروبي: مستند هوية ساري، رمز ضريبي إيطالي (اطلبه من Agenzia delle Entrate أو من القنصلية الإيطالية في بلدك)، حساب مصرفي.

لـ غير الأوروبيين المقيمين: جواز سفر ساري، أصل تصريح الإقامة، الرمز الضريبي الإيطالي، وشهادة الحالة العائلية (stato di famiglia) إذا كان الشراء على الشيوع.

لـ غير الأوروبيين غير المقيمين: جواز السفر، الرمز الضريبي الإيطالي (يمكن طلبه من القنصلية الإيطالية في بلدك، وهو مجاني)، شهادة الحالة المدنية مترجمة ومصدَّقة بالأبوستيل. أمّا التحقّق من المعاملة بالمثل فلا تحضر له شيئًا: الموثّق يتولّاه.

وللجميع، يلزم في العقد النهائي أيضًا: العقد التمهيدي مسجَّلًا، والكشف العقاري للعقار (visura catastale)، وشهادة الأداء الطاقي (APE، إلزامية)، وشهادة المطابقة العمرانية.

كيف تجري الإجراءات

الخطوة الأولى هي الحصول على الرمز الضريبي الإيطالي، فبدونه لا يمكنك توقيع العقد النهائي. تحصل عليه مجانًا من Agenzia delle Entrate، أو من القنصلية الإيطالية المختصّة ببلدك إن كنت في الخارج (المدّة: من 2 إلى 4 أسابيع).

ثم تبحث عن العقار وتوقّع العقد التمهيدي (compromesso). وتدفع العربون المؤكِّد (caparra confirmatoria)، وهو عادةً من 10 إلى 20% من الثمن. وسجّل العقد التمهيدي لدى Agenzia delle Entrate خلال 30 يومًا (التكلفة: 200 € + 0,5% على العربون): هذا يحميك في حال البيع المزدوج.

إن كنت من خارج الاتحاد وغير مقيم، فالموثّق الذي اخترته يستفسر من MAECI للتحقّق من المعاملة بالمثل. وتصل النتيجة خلال أيام قليلة. فإن كان التحقّق إيجابيًا مضت المعاملة؛ وإن كان سلبيًا فلا يستطيع الموثّق تحرير العقد.

في العقد النهائي (rogito) تحضر شخصيًا أو بوكالة خاصة. ويُتلى العقد كاملًا بالإيطالية. وإذا كنت لا تتقن اللغة فمن حقّك أن يحضر مترجم (تختاره أنت أو يقترحه الموثّق). وتدفع للبائع بشيك مصرفي مضمون (assegno circolare) أو بحوالة مصرفية — ولا تدفع نقدًا أبدًا في المبالغ التي تتجاوز 5.000 €. ثم توقّع مع البائع والموثّق.

بعد العقد النهائي، يقيّد الموثّق العقد في السجل العقاري (Conservatoria dei Registri Immobiliari) خلال 20 يومًا. ومن تلك اللحظة تصبح مالكًا قانونًا. وإذا أردت إعفاءات «المسكن الأول» فانقل إقامتك إلى المنزل الجديد خلال 18 شهرًا من تاريخ العقد النهائي.

أخطاء يجب تفاديها

1. الوثوق بـ«وكالات للأجانب» تطلب عمولات خارج السوق. متوسط العمولة في روما من 2 إلى 3% + ضريبة القيمة المضافة. وما فوق 4% غير طبيعي. تحقّق دائمًا من تسجيل الوكيل في السجل التجاري (Registro Imprese).
2. عدم تسجيل العقد التمهيدي. بدون التسجيل، إذا باع البائع لشخص آخر قبل العقد النهائي فقدت المنزل ولم يبقَ لك إلا الحق في ضِعف العربون. سجّل دائمًا خلال 30 يومًا.
3. الاعتقاد بأنّ الملكية تسقط بانتهاء تصريح الإقامة. إذا اشتريت بتصريح ساري ثم انتهى، يبقى المنزل ملكك. فالملكية العقارية ليست مرتبطة بتجديد التصريح.

حالات خاصة

هل تحمل جنسيتين (إيطالية-أرجنتينية مثلًا)؟ تُعتدّ الجنسية الإيطالية. تشتري كإيطالي، بلا تحقّق من المعاملة بالمثل.

ملاحظة مفيدة لمن يقرأ بالعربية: مصر والمغرب وتونس والجزائر ولبنان وسوريا والأردن تسمح بالاحتفاظ بجنسية البلد الأصلي، ومصر تشترط إخطارًا مسبقًا للسلطات.

لا تستطيع الحضور إلى إيطاليا يوم العقد النهائي؟ يمكنك منح وكالة خاصة لشخص تثق به. ويجب أن تُحرَّر الوكالة لدى موثّق إيطالي، أو لدى موثّق أجنبي مع أبوستيل وترجمة محلَّفة (التكلفة: من 200 إلى 500 €).

انتبه إلى التصديق: المغرب وتونس والأردن والسعودية والإمارات والبحرين وعُمان أعضاء في اتفاقية لاهاي، فيكفيها الأبوستيل. أمّا مصر والجزائر وسوريا ولبنان والعراق والسودان فليست أعضاء فيها، وتلزمها التصديقات القنصلية الكاملة (وزارة خارجية البلد + القنصلية الإيطالية). والترجمة لا يقبلها الموثّق إلا من مترجم محلَّف مقيّد في سجل خبراء المحكمة (albo CTU) مع تحليف في المحكمة (asseverazione).

هل أنت متزوّج في نظام الاشتراك القانوني في الأموال؟ يصبح الزوج الأجنبي مالكًا بنسبة 50% حتى دون توقيع. وإن أردت تفادي ذلك، فاعقد نظام فصل الأموال قبل العقد النهائي (عقد لدى موثّق، من 500 إلى 800 €).

هل أنت مواطن بريطاني؟ منذ 1 يناير 2021 لم تعد المملكة المتحدة في الاتحاد الأوروبي. فإن كان لديك تصريح إقامة إيطالي فلا مشكلة. وإن كنت غير مقيم فتُطبَّق المعاملة بالمثل: وللمملكة المتحدة معاملة بالمثل كاملة مع إيطاليا، فالشراء حرّ.

هل أنت مواطن روسي؟ تحقّق مع الموثّق من آثار العقوبات الأوروبية: ففي بعض الحالات تكون عمليات الشراء موقوفة أو خاضعة لرقابة خاصة لمن هم على قوائم العقوبات.

ملاحظة أخيرة على الأوراق: ترتيب الاسم واللقب في جوازات السفر العربية يربك النماذج الإيطالية. انسخ خانتي surname و given names حرفًا بحرف كما هي في الجواز، فاختلاف كتابة الاسم نفسه بين الجواز والشهادات وتصريح الإقامة يوقف المعاملة عند الموثّق. وإذا اختلفت الكتابة، اطلب من قنصلية بلدك في روما إقرار تطابق الاسم.

مصادر رسمية

• MAECI — شروط المعاملة بالمثل حسب البلد
• Notariato.it — الأجانب وشراء العقارات
• Notariato.it — ابحث عن موثّق
• Polizia di Stato — تصريح الإقامة
• Agenzia delle Entrate — إعفاء المسكن الأول

المراجع القانونية: DPR 31/8/1999 n. 394 art. 1, DLgs 25/7/1998 n. 286 art. 1 c.2, Codice Civile artt. 16 e 2657, TFUE artt. 21 e 63, Direttiva 2004/38/CE, Convenzione di Ginevra 28/7/1951 art. 13.