Contrat de location à Rome : lequel choisir parmi les 5 types

En deux mots

En Italie, il n'existe pas un seul type de contrat de location : il en existe 5, chacun avec des durées, des loyers et une fiscalité différents. À Rome, choisir le bon peut faire une vraie différence — tant pour le propriétaire que pour le locataire. Le contrat doit toujours être écrit et enregistré auprès de l'Agenzia delle Entrate (l'administration fiscale italienne) dans les 30 jours : sans enregistrement, il est nul.

En bref

Coût d'enregistrement	2 % du loyer annuel + timbre fiscal 16 € tous les 4 pages (sauf cedolare secca)
Durées	4+4, 3+2, transitoire max 18 mois, étudiants 6-36 mois, touristique max 30 jours
Où à Rome	Agenzia delle Entrate (7 guichets) ou en ligne avec SPID via RLI Web
Documents de base	Pièce d'identité, Codice Fiscale (numéro fiscal italien — code personnel de 16 caractères), extrait cadastral, APE (attestat de performance énergétique)

Les 5 types de contrats

1. Contrat 4+4 à loyer libre

C'est le plus courant pour les locations résidentielles ordinaires. La durée est de 4 ans, renouvelable automatiquement pour 4 autres années. Le loyer est libre : les deux parties le fixent sans contrainte.

À la première échéance (4 ans), le propriétaire ne peut pas renouveler uniquement pour des motifs limitativement énumérés : usage personnel ou pour un proche jusqu'au 2e degré, vente, rénovation totale ou disponibilité d'un autre logement pour le locataire. À la deuxième échéance (8 ans), le congé est libre, avec 6 mois de préavis.

Fiscalité pour le propriétaire : IRPEF (impôt italien sur le revenu des personnes physiques) ordinaire ou cedolare secca à 21 % (régime optionnel de flat tax sur les loyers, qui remplace l'IRPEF et les taxes d'enregistrement). C'est le contrat le plus souple sur le loyer, mais qui offre les meilleures protections au locataire sur les renouvellements.

2. Contrat 3+2 à loyer concerté

La durée est de 3 ans + 2 ans de renouvellement automatique. Le loyer n'est pas libre : il est calculé selon les tables de l'Accordo Territoriale del Comune di Roma (accord territorial de la Mairie de Rome), qui fixe des fourchettes minimales et maximales par zone (Centre historique, Semi-centre, Périphérie, Grande périphérie) et selon les caractéristiques du logement.

Pour bénéficier des avantages fiscaux, il faut une asseverazione (attestation de conformité) délivrée par une association signataire de l'Accord (côté locataires : SUNIA, SICET, UNIAT ; côté propriétaires : Confedilizia, ASPPI, Confabitare).

Les avantages fiscaux à Rome — commune en forte tension immobilière — sont significatifs : cedolare secca à 10 % au lieu de 21 %, réduction de l'IMU (taxe foncière italienne) accordée par la Mairie, abattement de 30 % sur la base imposable à l'IRPEF. Le locataire bénéficie lui aussi de déductions IRPEF variables selon son revenu.

3. Contrat transitoire

Pour des besoins temporaires documentés : emploi à durée déterminée, mutation professionnelle, attente d'un autre logement, raisons familiales. La durée va de 1 à 18 mois et il n'est pas renouvelable — si on le renouvelle, il se transforme automatiquement en 4+4.

La raison transitoire doit être précisée dans le contrat et justifiée par des documents (par exemple un contrat à durée déterminée ou une lettre de mutation). À Rome, commune en forte tension immobilière, le loyer doit respecter les paramètres de l'Accordo Territoriale. Fiscalité : cedolare secca à 21 % (10 % si le loyer est concerté).

Attention : si la transitoriété n'est pas réelle, le contrat est nul ou converti d'office en 4+4 par la loi.

4. Contrat pour étudiants universitaires

Réservé aux étudiants inscrits à l'université ou à des formations post-bac dans une commune différente de leur lieu de résidence. La durée va de 6 à 36 mois, renouvelable à l'échéance. À Rome, le loyer est concerté selon l'Accordo Territoriale. Cedolare secca à 10 %.

Le contrat peut être au nom d'un seul étudiant, en co-titularité avec plusieurs étudiants ou avec leurs parents. Pour la signature, il faut une pièce d'identité et le certificat d'inscription universitaire (même une préinscription provisoire suffit). L'étudiant peut résilier avec un préavis de 1 à 3 mois, selon ce que prévoit le contrat.

5. Location courte durée touristique

Pour les locations inférieures à 30 jours à des fins touristiques. Pas d'obligation d'enregistrement si chaque séjour est inférieur à 30 jours consécutifs. Le locataire ne peut pas prendre domicile dans le logement. Cedolare secca à 21 % (26 % à partir du deuxième bien destiné à la location courte durée).

Les obligations sont : la transmission des schedine alloggiati (fiches d'hébergement) à la Questura (le commissariat central de police — délivre aussi les permis de séjour) dans les 24 heures via le portail Alloggiati Web, le CIN (Codice Identificativo Nazionale — identifiant national obligatoire des meublés de tourisme) depuis 2025, et la collecte de la taxe de séjour à reverser à la Mairie de Rome (4 à 10 €/nuit selon la catégorie). Les services annexes comme le ménage et la fourniture du linge sont autorisés, mais pas les services hôteliers à proprement parler.

Tableau comparatif

Type	Durée	Loyer	Cedolare	Pour qui
4+4 libre	4+4 ans	Libre	21 %	Tous, long terme
3+2 concerté	3+2 ans	Tableau Accordo Territoriale	10 %	Tous — avantageux à Rome
Transitoire	1-18 mois	Concerté à Rome	21 % (10 % si concerté)	Besoins temporaires documentés
Étudiants	6-36 mois	Concerté	10 %	Étudiants hors de leur commune
Touristique	Max 30 j	Libre	21 %/26 %	Touristes, pas de domiciliation

Documents nécessaires pour la signature

Pour tous les types de contrats, il faut : une pièce d'identité valide du propriétaire et du locataire, le Codice Fiscale des deux parties, l'extrait cadastral du bien, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) en cours de validité (valable 10 ans) et la déclaration de conformité des installations (D.M. 37/2008). Pour les contrats concertés, transitoires et étudiants, une attestation de conformité délivrée par un syndicat ou une association est également requise.

En tant que locataire, il est utile de demander aussi le certificat d'habitabilité et le règlement de copropriété.

Erreurs à éviter

1. Contrat oral. Il est nul de plein droit (Legge 431/1998 art. 1 c. 4). Seul le locataire peut en demander la reconnaissance en justice, mais c'est long et incertain.
2. Contrat transitoire sans vraie transitoriété. Si le besoin temporaire n'est pas réel et justifié, le contrat se transforme en 4+4. L'économie ne vaut pas le risque.
3. Loyer concerté sans attestation de conformité. Sans l'attestation d'un syndicat ou d'une association, tu n'obtiendras ni la cedolare à 10 % ni les réductions d'IMU.
4. APE absent ou non annexé. Rend nulles les clauses sur le loyer et expose à une amende de 300 à 3 000 €.

Cas particuliers

Louer à un ressortissant extra-UE : le propriétaire doit effectuer la comunicazione di cessione di fabbricato (déclaration de mise à disposition du logement) à la Questura dans les 48 heures suivant la remise des clés.

Sous-location : interdite sans le consentement écrit du propriétaire. Une sous-location irrégulière est une cause de résiliation du contrat.

Plusieurs locataires (colocation) : le contrat peut être en co-titularité pour tous les occupants, qui répondent solidairement du loyer et des éventuels dommages. On peut aussi faire un contrat par chambre.

Logement meublé ou non meublé : cela ne change pas le type de contrat, mais influe sur le loyer de marché. En cas de mobilier, il est conseillé d'annexer un inventaire avec photos.

Sources officielles

• Agenzia Entrate — Enregistrement des contrats de location
• Agenzia Entrate — Cedolare secca
• Normattiva — Legge 431/1998
• Normattiva — Legge 392/1978
• Comune di Roma — Accord territorial loyer concerté
• SUNIA — Syndicat des locataires
• Ministère de l'Intérieur — Alloggiati Web

Références réglementaires : Legge 9/12/1998 n. 431, Legge 27/07/1978 n. 392, DM 16/01/2017, DL 50/2017 art. 4, DLgs 23/2011 art. 3, DL 145/2023 art. 13-ter, Codice Civile artt. 1571-1614.