Sous-louer une chambre à Rome : c'est légal, mais fais-le dans les règles

L'essentiel

Sous-louer une chambre de ton appartement en location est légal (art. 2, Legge 392/1978), sauf si ton contrat l'interdit expressément. Tu ne peux pas le faire en silence : tu dois en informer le propriétaire et enregistrer le contrat auprès de l'Agenzia delle Entrate (l'administration fiscale italienne). Le faire au noir, c'est risquer l'expulsion et de lourdes sanctions fiscales.

En bref

Coût	Taxe d'enregistrement : 2 % du loyer annuel (min. 67 €) + 16 € de marca da bollo (timbre fiscal à coller sur les formulaires officiels) toutes les 4 pages. Avec cedolare secca : aucune taxe d'enregistrement ni timbre, seulement 21 % libératoire.
Délais	Notification au propriétaire : avant que le sous-locataire emménage. Enregistrement du contrat : dans les 30 jours suivant la signature.
Où à Rome	Agenzia delle Entrate guichets Roma 1-7 (ou en ligne avec le Modello RLI). Syndicats de locataires : SUNIA Roma (Via Buonarroti 51), SICET Roma (Via Po 20), UNIAT Roma (Via Po 162).
Documents	Contrat de sous-location écrit, pièce d'identité et Codice Fiscale (numéro fiscal italien — code personnel de 16 caractères, utilisé partout) du sous-locataire, lettre recommandée AR au propriétaire, Modello RLI pour l'enregistrement.

Ce que dit la loi : une chambre oui, tout l'appartement non

La règle de base vient de l'article 2 de la Legge 392/1978. En résumé :

• Sous-location totale (tu laisses tout l'appartement) : interdite sans autorisation écrite du propriétaire. Si tu le fais sans autorisation, le propriétaire peut demander la résiliation du contrat et ton expulsion.
• Sous-location partielle (une chambre) : autorisée par la loi, sauf interdiction explicite dans le contrat. Tu dois quand même en informer le propriétaire.
• Cession du contrat (quelqu'un d'autre prend ta place) : toujours interdite sans accord écrit.

Commence donc par lire ton contrat de location. Cherche des mots comme "subaffitto", "sublocazione", "altri occupanti". Si tu trouves une interdiction explicite, demande une autorisation écrite au propriétaire avant d'aller plus loin.

Comment tout faire dans les règles

Étape 1 — Notifier le propriétaire. Envoie une lettre recommandée AR (ou PEC — e-mail certifié à valeur légale en Italie) avec le nom, le Codice Fiscale et la date de naissance du sous-locataire, les pièces que tu comptes sous-louer, la durée et le loyer. Garde l'accusé de réception signé. Cette notification est obligatoire par la loi et te protège en cas de litige futur.

Étape 2 — Rédige le contrat. Le contrat de sous-location doit inclure : les coordonnées des deux parties, la référence au contrat principal, les pièces sous-louées, la durée (elle ne peut pas dépasser ton contrat principal), le loyer, la caution et les règles de répartition des charges. Des modèles de base sont disponibles auprès des syndicats de locataires (SUNIA, SICET, UNIAT) ou dans les CAF (bureaux d'assistance gratuite pour les déclarations fiscales et les aides).

Étape 3 — Enregistre le contrat. Dans les 30 jours suivant la signature, tu dois l'enregistrer auprès de l'Agenzia delle Entrate via le Modello RLI. Tu peux le faire en ligne, aux guichets Roma 1-7, ou te faire aider par un CAF ou un Patronato (bureau syndical gratuit qui aide pour la sécu et les démarches d'immigration) (ACLI, INCA, CISL, UIL).

Étape 4 — Paie les impôts. Tu as deux options :

• Régime ordinaire (IRPEF — impôt italien sur le revenu des personnes physiques) : le loyer que tu perçois doit être déclaré dans le cadre RL du Modello 730 (la déclaration de revenus simplifiée pour les salariés italiens) ou du Modello Redditi. Tu peux déduire la part du loyer que tu paies au propriétaire correspondant aux pièces sous-louées.
• Cedolare secca (régime forfaitaire) : taux de 21 % (ou 10 % pour les contrats à loyer convenu à Rome), libératoire de l'IRPEF, de la taxe d'enregistrement et du timbre fiscal. Selon la Circulaire Agenzia delle Entrate n° 26/E/2011, la cedolare secca s'applique aussi aux contrats de sous-location entre particuliers à usage d'habitation. C'est presque toujours avantageux si tu as d'autres revenus moyens ou élevés.

Le loyer : combien tu peux demander

La loi fixe une limite : le loyer de sous-location ne peut pas dépasser la part du loyer principal correspondant aux pièces sous-louées. Autrement dit, tu ne peux pas faire de profit : si tu paies 800 €/mois pour un deux-pièces et que tu sous-loues une des deux chambres, tu ne peux pas demander plus de 400 €/mois.

Erreurs à éviter

1. Sous-louer sans contrat écrit. Sans contrat enregistré, tu n'as aucune protection juridique. Si le sous-locataire ne paie pas, tu ne peux pas engager une procédure d'expulsion.
2. Ne pas enregistrer le contrat. La sanction pour défaut d'enregistrement va de 120 % à 240 % de l'impôt éludé, et le contrat n'est pas opposable aux tiers (c'est-à-dire qu'il n'a aucune valeur légale).
3. Sous-louer à des ressortissants extra-UE sans faire les déclarations. Si le sous-locataire est un citoyen hors UE, tu dois aussi en informer la Questura (le commissariat central de police — qui délivre aussi les permis de séjour) dans les 48 heures (art. 7 TU Immigrazione, DLgs 286/1998). L'ignorer peut avoir des conséquences pénales.

Cas particuliers

Le contrat interdit la sous-location. Beaucoup de contrats modernes contiennent cette clause. Tu peux t'en sortir en demandant au propriétaire une autorisation écrite : il accepte souvent, surtout si le sous-locataire est quelqu'un de fiable avec des revenus démontrables.

Colocataires "à égalité" qui partagent les charges. Si l'idée est de partager l'appartement sur une base d'égalité, la bonne solution est la co-titularité du contrat dès le départ : tout le monde signe le contrat principal avec responsabilité solidaire. Dans ce cas, il ne s'agit pas de sous-location.

Locations touristiques courte durée (Airbnb, Booking). Elles sont régies par le DL 50/2017 conv. Legge 96/2017. Tu peux louer jusqu'à 30 jours avec la cedolare secca à 21 %, mais tu dois déclarer chaque hôte à la Questura dans les 24 heures et payer la taxe de séjour à Rome (3,50-7 €/personne/nuit). Attention : la plupart des contrats standard interdisent les locations courte durée à des touristes.

Logements sociaux ATER. La sous-location est absolument interdite. La sanction est la perte du logement et l'expulsion.

Le sous-locataire veut y domicilier sa résidence. Il peut le faire en présentant le contrat de sous-location enregistré à l'Anagrafe (bureau d'état civil de la mairie, gère la résidence) du Comune (mairie / municipalité) de Rome. Tu n'as rien à faire de ton côté, mais c'est utile de le savoir.

Sources officielles

• Agenzia delle Entrate — Enregistrement des contrats de location
• Agenzia delle Entrate — Cedolare secca
• Legge 392/1978 (Normattiva)
• Legge 431/1998 (Normattiva)
• Code civil italien (Normattiva)
• SUNIA — Syndicat national unitaire des locataires

Références réglementaires : Legge 27/07/1978 n. 392 art. 2 ; Legge 09/12/1998 n. 431 ; Codice Civile art. 1594 ; DPR 26/04/1986 n. 131 ; DLgs 14/03/2011 n. 23 ; DL 50/2017 conv. Legge 96/2017 ; Circolare Agenzia Entrate n. 26/E/2011.