Infiltrations et pannes : que faire quand ton propriétaire ne répond pas

En deux mots

Quand tu as un problème sérieux dans ton logement — infiltrations, chaudière en panne, installation électrique non conforme — le propriétaire est légalement obligé d'intervenir. S'il ne répond pas, il existe une procédure précise pour te protéger. L'erreur la plus grave que tu puisses commettre, c'est d'arrêter de payer le loyer : tu risques l'expulsion, même si tu as raison.

En bref

Coût	Lettre recommandée AR : 7-10€ · Médiation : 40-80€ (gratuite avec ISEE (indicateur de revenu et de patrimoine pour les aides sous condition de ressources) bas) · Syndicat de locataires : 30-80€ d'adhésion annuelle
Délais	Mise en demeure : 15-30 jours pour que le proprio intervienne · Médiation : 3 mois max · Procès civil : 12-24 mois
Où à Rome	SUNIA (Via Buonarroti 51), SICET (Via Po 20), Chambre de Commerce (médiation), Tribunal de Rome (Viale Giulio Cesare 54bis)
Documents	Photos/vidéos horodatées du sinistre, recommandées, factures de réparations, contrat de location

Qui paie quoi

Le Code civil italien (artt. 1575-1576) répartit les responsabilités de façon claire.

Le propriétaire prend en charge tout ce qui concerne la structure et la vétusté : infiltrations depuis le toit ou la terrasse, remplacement de la chaudière ou des menuiseries, mise aux normes des installations électriques et du gaz, réparations dues à l'usure naturelle au fil du temps.

Le locataire s'occupe de l'entretien courant : changer les ampoules, remplacer les joints et les petits robinets, faire l'entretien annuel de la chaudière avec son certificat (le « bollino blu »), déboucher les évacuations obstruées par un usage normal.

Les contrats comportent souvent en annexe le tableau des charges locatives CONFEDILIZIA-SUNIA. Si ce tableau est absent, on applique l'art. 9 de la Legge 392/1978 et l'art. 1576 du Code civil.

Quelques cas fréquents à Rome : l'infiltration par le plafond est toujours à la charge du propriétaire (art. 1578 c.c.), sauf si la moisissure vient d'une mauvaise aération imputable au locataire — dans ce cas, il faut une expertise technique. Le remplacement de la chaudière incombe au propriétaire ; l'entretien annuel et le certificat de contrôle sont à ta charge. Les canalisations encastrées dans les murs relèvent du propriétaire ; un robinet qui goutte, c'est ton problème.

La procédure étape par étape

Étape 1 — Documente et préviens à l'amiable

Dès que tu découvres le problème, prends des photos et des vidéos avec la date et l'heure visibles. Contacte ensuite le propriétaire par téléphone ou WhatsApp et garde les captures d'écran. Si au bout de sept jours il ne répond pas, passe à l'étape suivante.

Étape 2 — La mise en demeure écrite (recommandée AR ou PEC (e-mail certifié — valeur légale en Italie))

La mise en demeure est le premier acte formel et tu ne peux pas la sauter : sans elle, aucune action ultérieure n'est valable. Dans la lettre, décris le problème avec précision, cite les artt. 1575, 1576, 1578 du Code civil, fixe un délai impératif de 15 jours (30 jours pour des travaux complexes) et préviens qu'en cas de silence tu prendras des mesures de protection ou engageras une action en justice.

Envoie par lettre recommandée avec accusé de réception (7-10€ à la poste) ou par PEC si tu connais l'adresse PEC du propriétaire. Conserve l'accusé de réception : c'est la preuve qu'il a bien reçu ta lettre.

Étape 3 — Autoréparation et déduction sur le loyer

Si le propriétaire persiste à ne pas intervenir après la mise en demeure, l'art. 1577 du Code civil te permet de faire exécuter les travaux urgents et de déduire la dépense du loyer. Attention : cette option ne vaut que pour des pannes urgentes à la charge du propriétaire ; tu dois déjà avoir envoyé la mise en demeure ; tu dois conserver les factures à ton nom ; la dépense doit être raisonnable (demande au moins deux devis) ; et tu dois informer le propriétaire par recommandée.

Ne cesse jamais de payer la totalité du loyer. Si ton loyer est de 800€ et que la réparation a coûté 300€, tu paies 500€ et tu joins au virement la référence à la déduction.

Étape 4 — Réduction du loyer ou résiliation du bail

Si le sinistre rend une partie du logement inutilisable (par exemple une chambre inhabitable à cause d'infiltrations graves), tu peux demander une réduction proportionnelle du loyer en vertu de l'art. 1578 du Code civil. Mais tu ne peux pas en décider seul : il te faut soit un accord écrit avec le propriétaire, soit une décision de justice. Dans les cas les plus graves, quand le logement devient inhabitable, tu peux demander la résiliation du bail et le remboursement de tes préjudices.

Étape 5 — La médiation obligatoire

Avant de saisir le tribunal, la loi t'oblige à tenter la médiation (DLgs 28/2010 art. 5) : sans ce passage, le juge ne peut pas examiner ta plainte. Tu dépose une demande auprès d'un organisme agréé par le ministère de la Justice. Cet organisme convoque le propriétaire dans les 30 jours et la procédure doit se conclure en trois mois. À Rome, tu peux t'adresser à l'Organisme de Médiation de la Chambre de Commerce ou aux organismes privés accrédités. Le coût est de 40-80€ à l'ouverture, plus une indemnité calculée sur la valeur du litige ; ceux qui ont un ISEE bas peuvent y accéder gratuitement.

Erreurs à éviter

1. Arrêter de payer le loyer sans avoir envoyé de mise en demeure. La Cour de cassation italienne considère cela comme un manquement grave qui justifie l'expulsion, même si le propriétaire a tort. Ne fais jamais ça sans procédure formelle.
2. Faire des travaux structurels sans autorisation. Tu ne peux réparer toi-même que les pannes urgentes qui incombent au propriétaire. Des interventions structurelles non autorisées peuvent te faire perdre tout droit au remboursement.
3. Te contenter d'appels téléphoniques et de messages WhatsApp. Ces échanges n'ont aucune valeur juridique. Pour toute communication importante, utilise toujours la lettre recommandée AR ou la PEC.

Cas particuliers

Le propriétaire est introuvable ou décédé. Va au syndicat de locataires avec toute ta documentation. On peut procéder par notification aux héritiers via le registre d'état civil (Anagrafe — bureau d'état civil de la mairie, gère la résidence) ou demander au tribunal la nomination d'un curateur spécial.

Le logement appartient à ATER (ex IACP). Les procédures sont différentes pour les logements sociaux : envoie tes signalements directement à ATER Roma (Via Cesare De Lollis 22, 00185). Les syndicats de locataires ont des guichets dédiés.

Problème sanitaire grave (moisissures importantes, eau contaminée). Signale-le à l'ASL (Azienda Sanitaria Locale — l'agence de santé publique locale) de Rome compétente pour ton secteur (UOC Igiene degli Insediamenti Urbani). Ils peuvent effectuer une inspection et déclarer le logement insalubre : ce document est une preuve précieuse devant le tribunal.

Danger immédiat (risque d'effondrement, fuite de gaz). Appelle le 115 (pompiers) ou le 112. Leur rapport constitue une preuve officielle du danger.

Location non déclarée. Tu bénéficies quand même de protections légales : tu peux demander l'enregistrement tardif du bail, avec des pénalités à la charge du propriétaire, et obtenir la requalification du loyer.

Sources officielles

• Code civil italien (Normattiva)
• SUNIA - Syndicat national des locataires
• Agenzia delle Entrate - Locations
• Ministère de la Justice - Médiation civile

Références réglementaires : Codice Civile artt. 1575-1581, 1218, 1453, 1455 ; Legge 392/1978 ; Legge 431/1998 ; DLgs 28/2010 art. 5 ; DLgs 149/2022.