Expulsion à Rome : que faire si tu reçois un avis ou si tu dois en demander un

En deux mots

L'expulsion (sfratto) est la procédure légale par laquelle le propriétaire demande au juge de faire quitter le logement au locataire. À Rome, cela se passe devant le Tribunale Civile di Roma (Viale Giulio Cesare 54, Sezione VI Civile). Il existe deux motifs principaux : le loyer impayé (morosità) et la fin de bail (finita locazione, contrat arrivé à échéance sans renouvellement). Ignorer un avis d'expulsion est toujours une erreur : tu n'as que quelques jours pour réagir.

En bref

Coût (propriétaire)	2 000–4 200 € (avocat + frais + exécution)
Coût (locataire)	1 000–2 500 € avocat ; gratuit avec ISEE (indicateur de revenu et de patrimoine pour les aides sous condition de ressources) < 13 000 €
Délai total	6–24 mois (cas moyen à Rome)
Où à Rome	Tribunale Civile, Viale Giulio Cesare 54 — Sezione VI Civile
Documents clés	Contrat de location enregistré, quittances de loyer, éventuel ISEE

Les deux types d'expulsion

Expulsion pour loyer impayé (art. 658 du Code de procédure civile) : elle s'applique dès qu'un locataire est en retard de 20 jours sur ne serait-ce qu'une mensualité, ou s'il ne paie pas les charges de copropriété pour un montant supérieur à deux mois de loyer. La procédure réunit en un seul acte la mise en demeure de quitter les lieux et une injonction de payer.

Expulsion pour fin de bail (art. 657 du Code de procédure civile) : elle intervient quand le contrat est arrivé à échéance et que le locataire ne libère pas le logement. Le propriétaire doit envoyer sa résiliation au moins six mois avant l'échéance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par PEC (e-mail certifié — valeur légale en Italie). Pour les contrats 4+4 (quatre ans renouvelables quatre ans), à l'issue du premier quadriennat la résiliation n'est possible que pour des motifs limitativement prévus par l'art. 3 de la Legge 431/1998 (usage personnel, vente, rénovation complète). À l'expiration des huit ans, la résiliation est libre.

La procédure côté propriétaire

Avant de saisir le tribunal, essaie la voie amiable : une mise en demeure formelle par recommandé avec l'état des sommes dues et un délai de 15 à 30 jours ne coûte pas grand-chose et peut tout résoudre. Si ça ne suffit pas, il te faut un avocat inscrit au barreau et un acte de mise en demeure qui convoque le locataire devant le Tribunal de Rome (l'audience doit avoir lieu au moins 20 jours après la notification).

L'UNEP (Ufficio Notifiche Esecuzioni e Protesti — le service des huissiers rattaché au Tribunal, même adresse) notifie l'acte au domicile du locataire. À l'audience, le juge valide l'expulsion si le locataire ne se présente pas, ou accorde jusqu'à 90 jours de délai de grâce en cas de difficultés temporaires dûment attestées. Si la validation aboutit, il rend une ordonnance fixant la date de libération des lieux et un titre exécutoire pour les arriérés.

Après un commandement de quitter les lieux (délai de 10 jours), si le locataire ne part pas spontanément, s'ouvre l'exécution forcée : l'UNEP fixe la date d'accès et intervient, si nécessaire, avec le concours de la force publique. Attention : l'UNEP de Rome est parmi les plus chargés d'Italie — les délais réels s'allongent donc souvent.

Coûts indicatifs pour le propriétaire :

Poste	Montant
Contribution judiciaire	43–237 €
Frais de notification (huissier)	30–100 €
Honoraires d'avocat (forfait)	1 500–3 000 €
Exécution forcée UNEP	200–500 €
Total estimé	2 000–4 200 €

Si tu es locataire : que faire dans les 20 premiers jours

Quand tu reçois l'acte, tu disposes de 20 jours à partir de la notification pour agir. Chaque jour perdu réduit tes chances.

Première étape : lis l'acte attentivement — motif, montants, date d'audience, tribunal. Deuxième étape : contacte sous cinq jours un avocat ou l'un des syndicats de locataires : SUNIA Lazio (Via Buonarroti 51, tél. 06 4441351), SICET CISL Roma (Via Po 21, tél. 06 8473430) ou UNIAT UIL Roma (Via Bombelli 11, tél. 06 5921779). Si ton ISEE est inférieur à 13 000 €, tu as droit à l'aide juridictionnelle gratuite (art. 76 DPR 115/2002) : adresse-toi au Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Roma, Piazza Cavour.

Principales options de défense :

• Régularisation (sanatoria, art. 55 L. 392/1978) : si l'expulsion est pour loyer impayé, payer l'intégralité des arriérés avant l'audience — loyers en retard, intérêts légaux et frais fixés par le juge — entraîne le rejet de la demande d'expulsion. Tu peux en bénéficier jusqu'à quatre fois sur quatre ans. Paie toujours par virement traçable.
• Délai de grâce : à l'audience tu peux demander au juge un délai allant jusqu'à 90 jours (120 jours dans les cas graves dûment documentés) pour rembourser la dette. Si tu paies dans ce délai, l'expulsion est rejetée.
• Opposition (art. 665 du Code de procédure civile) : si tu contestes le montant, la régularité de la notification ou des vices de forme, la procédure se transforme en jugement ordinaire (1 à 3 ans). Un avocat est indispensable.

Si l'expulsion est déjà validée et que tu te trouves dans une grande précarité (enfants mineurs, personnes de plus de 65 ans, personnes handicapées, faibles revenus), tu peux demander un report de l'expulsion à la Commission de graduation des expulsions de la Prefettura di Roma (préfecture, bureau régional représentant l'État central) (Via IV Novembre 119/A, tél. 06 67291), en vertu de la Legge 9/2007. La Prefettura peut suspendre l'exécution par tranches de 6 à 12 mois.

Il est aussi utile de connaître le Fondo Morosità Incolpevole (Région Lazio — fonds régional pour les locataires en difficulté sans faute de leur part) : des aides allant jusqu'à 12 000 € pour ceux qui ont perdu des revenus pour des raisons indépendantes de leur volonté, comme une perte d'emploi, une maladie grave ou une séparation. Informations sur regione.lazio.it.

Erreurs à éviter

1. Changer la serrure ou couper les services sans ordonnance du juge. Pour le propriétaire, c'est un délit : violation de domicile (art. 614 du Code pénal) dans le premier cas, exercice arbitraire de ses propres droits (art. 392 CP) dans le second. La seule voie légale passe par le tribunal.
2. Ignorer l'acte en tant que locataire. Si tu ne te présentes pas à l'audience, le juge valide l'expulsion en ton absence. Tu perds toute possibilité de défense.
3. Payer sans reçu. Les paiements en espèces sans preuve sont invisibles pour le juge. Utilise toujours le virement bancaire et conserve tes justificatifs.

Cas particuliers

Locataire avec enfants mineurs ou personne de plus de 65 ans : la graduation des expulsions est prioritaire, avec des reports typiquement supérieurs à 12 mois.

Étrangers sans permis de séjour valide : l'expulsion s'exécute quand même. Le locataire a toutefois le droit de se défendre en justice ; le récépissé postal de la demande de renouvellement du titre de séjour est une pièce suffisante.

Conjoint séparé avec logement attribué par le juge : la procédure d'expulsion contre le conjoint non attributaire est irrecevable. Vérifie les titres avant d'engager toute procédure.

Locations courte durée ou touristiques : procédure différente, plus rapide, avec ordonnance de libération qui exclut les protections de la Legge 431/1998.

Sources officielles

• Tribunale Civile di Roma
• Ministère de la Justice italien
• Code de procédure civile — Normattiva
• Legge 392/1978 — équo canone
• Legge 431/1998 — locations d'habitation
• Roma Capitale — Politiche Abitative
• SUNIA — syndicat des locataires
• Prefettura di Roma

Références réglementaires : Code de procédure civile art. 657–669 ; Legge 392/1978 art. 5 et 55 ; Legge 431/1998 ; Code civil art. 1571–1606 et art. 2930 ; Legge 9/2007 ; Legge 332/2000 ; DPR 115/2002 art. 76.