Étranger : peut-on acheter un bien immobilier en Italie ? Guide complet avec règles et procédure

En deux mots

Oui, les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Italie. Les règles dépendent de ta nationalité et de ta situation : si tu es citoyen UE ou si tu as un permis de séjour valide, aucun obstacle. Si tu es hors UE et que tu ne résides pas en Italie, la « condition de réciprocité » s'applique — le notaire la vérifie gratuitement avant la signature de l'acte.

Récapitulatif

Coût	Vérification de réciprocité : incluse dans les honoraires du notaire (50-200 €). Achat : taxes + notaire (voir le guide sur les taxes d'achat immobilier).
Délais	Vérification de réciprocité : 3-15 jours. Du compromis au rogito : 1-3 mois.
Où à Rome	Notaires (plus de 400 à Rome) ; Consiglio Notarile : Via Flaminia 160. MAECI : Piazzale della Farnesina 1.
Documents	Passeport, Codice Fiscale (numéro fiscal italien — code personnel de 16 caractères, utilisé partout), permis de séjour (si hors UE résident), certificat d'état civil (si hors UE non-résident).

Qui peut acheter : les quatre situations

Tu es citoyen UE, suisse ou de l'Espace économique européen (Norvège, Islande, Liechtenstein) ? Tu achètes exactement comme un citoyen italien. Aucune autorisation spéciale, accès à toutes les réductions fiscales y compris celle de la première résidence.

Tu es citoyen hors UE avec un permis de séjour valide en Italie ? Tu achètes librement pendant la validité du permis. Tous les types conviennent : travail, études, regroupement familial, protection internationale, carte de séjour UE pour résidents de longue durée — même un permis temporaire annuel. Si le permis expire après l'achat, la propriété ne disparaît pas : tu restes propriétaire même si tu rentres dans ton pays.

Tu es citoyen hors UE non-résident en Italie (touriste, investisseur depuis l'étranger) ? La condition de réciprocité s'applique : tu peux acheter en Italie seulement si un Italien peut acheter dans ton pays. C'est le notaire qui vérifie directement auprès du MAECI (Ministère des Affaires étrangères et de la Coopération internationale). Parmi les pays avec réciprocité complète figurent les USA, le Canada, le Royaume-Uni, l'Australie, le Japon, le Brésil, l'Argentine, les Émirats arabes unis et bien d'autres. Consulte la liste mise à jour sur le site du MAECI.

Tu es réfugié reconnu ou apatride ? Tu as les mêmes droits qu'un citoyen italien en matière de propriété immobilière, en vertu de la Convention de Genève (art. 13). Aucune vérification de réciprocité.

Ce qu'il te faut pour acheter

Pour les citoyens UE : document d'identité valide, Codice Fiscale italien (à demander à l'Agenzia delle Entrate (l'administration fiscale italienne) ou au Consulat italien dans ton pays), compte bancaire.

Pour les hors UE résidents : passeport valide, permis de séjour original, Codice Fiscale italien, état de famille si tu achètes en communauté.

Pour les hors UE non-résidents : passeport, Codice Fiscale italien (tu peux le demander gratuitement au Consulat italien dans ton pays), certificat d'état civil traduit et légalisé avec apostille. Pour la vérification de réciprocité, tu n'as rien à apporter : le notaire s'en charge.

Pour tous, au moment du rogito (acte notarié définitif de vente), il te faudra aussi : le compromis enregistré, l'extrait cadastral du bien, l'APE (Attestato di Prestazione Energetica — diagnostic de performance énergétique, obligatoire), le certificat de conformité urbanistique.

Comment se déroule la procédure

La première étape est d'obtenir ton Codice Fiscale italien, sans lequel tu ne peux pas signer le rogito. Tu l'obtiens gratuitement à l'Agenzia delle Entrate ou, si tu es à l'étranger, au Consulat italien compétent pour ton pays (délai : 2-4 semaines).

Ensuite, tu cherches le bien et tu signes le compromesso (avant-contrat). Tu verses les arrhes confirmatoires, en général 10-20 % du prix. Enregistre le compromesso à l'Agenzia delle Entrate dans les 30 jours (coût : 200 € + 0,5 % sur les arrhes) : ça te protège en cas de double vente.

Si tu es hors UE non-résident, le notaire que tu as choisi interroge le MAECI pour la vérification de réciprocité. Le résultat arrive en quelques jours. Si la vérification est positive, on avance ; si elle est négative, le notaire ne peut pas procéder à l'acte.

Au rogito, tu es présent(e) en personne ou par procuration spéciale. L'acte est lu intégralement en italien. Si tu ne parles pas bien la langue, tu as le droit à un interprète (de ton choix ou suggéré par le notaire). Tu règles le vendeur par chèque de banque ou virement — jamais en espèces pour des montants supérieurs à 5 000 €. Puis tu signes avec le vendeur et le notaire.

Après le rogito, le notaire transcrit l'acte à la Conservatoria dei Registri Immobiliari dans les 20 jours. À partir de ce moment, tu es légalement propriétaire. Si tu veux bénéficier des avantages fiscaux de la première résidence, transfère ta résidence dans le nouveau logement dans les 18 mois suivant le rogito.

Erreurs à éviter

1. Faire confiance à des « agences pour étrangers » avec des commissions hors marché. La commission moyenne à Rome est de 2-3 % + TVA. Au-delà de 4 %, c'est suspect. Vérifie toujours que l'agent est bien inscrit au Registro Imprese (registre du commerce).
2. Ne pas enregistrer le compromesso. Sans enregistrement, si le vendeur vend à quelqu'un d'autre avant le rogito, tu perds le bien et tu n'as droit qu'au double des arrhes. Enregistre toujours dans les 30 jours.
3. Croire que la propriété disparaît avec l'expiration du permis. Si tu achètes avec un permis valide et qu'il expire ensuite, le logement reste le tien. La propriété immobilière n'est pas conditionnée au renouvellement du permis.

Cas particuliers

Tu as la double nationalité (par exemple franco-argentin(e)) ? C'est la nationalité française qui prévaut. Tu achètes comme un citoyen UE, sans vérification de réciprocité.

Tu ne peux pas être en Italie le jour du rogito ? Tu peux donner une procuration spéciale à une personne de confiance. La procuration doit être réalisée chez un notaire italien ou chez un notaire étranger avec apostille et traduction asseverata (traduction certifiée par un traducteur assermenté) (coût : 200-500 €).

Tu es marié(e) en régime de communauté légale des biens ? Le conjoint étranger devient copropriétaire à 50 % même sans signer. Si tu veux éviter ça, opte pour la séparation de biens avant le rogito (acte notarié, 500-800 €).

Tu es citoyen(ne) britannique ? Depuis le 1er janvier 2021, le Royaume-Uni n'est plus dans l'UE. Si tu as un permis de séjour italien, pas de problème. Si tu es non-résident(e), la réciprocité s'applique : le Royaume-Uni a une pleine réciprocité avec l'Italie, donc l'achat est libre.

Tu es citoyen(ne) russe ? Vérifie avec le notaire les effets des sanctions UE : dans certains cas, les achats sont suspendus ou soumis à des contrôles spéciaux pour les personnes figurant sur les listes de sanctions.

Sources officielles

• MAECI — Conditions de réciprocité par pays
• Notariato.it — Étrangers et achat immobilier en Italie
• Notariato.it — Trouver un notaire
• Polizia di Stato — Permis de séjour
• Agenzia delle Entrate — Avantage première résidence

Références réglementaires : DPR 31/8/1999 n. 394 art. 1, DLgs 25/7/1998 n. 286 art. 1 c.2, Codice Civile artt. 16 e 2657, TFUE artt. 21 e 63, Direttiva 2004/38/CE, Convenzione di Ginevra 28/7/1951 art. 13.