APE à Rome : le diagnostic énergétique obligatoire pour vendre ou louer
Tu vends, loues ou rénoves un logement ? L'Attestat de Performance Énergétique est obligatoire par la loi italienne. Qui le délivre, combien ça coûte et ce que tu risques sans.
En deux mots
L'APE (Attestato di Prestazione Energetica — le diagnostic de performance énergétique italien) est un document obligatoire qui certifie la consommation d'énergie d'un logement et lui attribue une classe allant de A4 (très performant) à G (très énergivore). Il est établi par un technicien agréé après visite sur place, est valable 10 ans et doit être annexé à tout contrat de vente ou de location. Sans APE, le propriétaire s'expose à des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.
En bref
| Coût | 100 à 350 € en moyenne à Rome, selon la superficie et la complexité des installations |
| Délais | Visite sur place : 30 à 60 minutes. Rédaction de l'APE : 3 à 7 jours ouvrables. Validité : 10 ans |
| Où à Rome | Technicien agréé (architecte, ingénieur, géomètre, expert) inscrit aux Ordres professionnels romains et au registre SIRESL Lazio ou SIAPE ENEA |
| Documents | Extrait cadastral, plan du logement, carnet d'entretien de la chaudière, acte de provenance, éventuel APE précédent |
Quand c'est obligatoire
Le DL 63/2013 a rendu l'APE obligatoire dans les cas suivants :
Vente d'un bien immobilier. L'APE doit être annexé à l'acte notarié (rogito). Sans lui, l'acte peut être annulé et le vendeur risque une amende de 3 000 à 18 000 €.
Nouveau contrat de location. Tout type de location — chambre individuelle, appartement, location touristique de courte durée, sous-location — nécessite l'APE annexé au contrat, avec signature du locataire attestant qu'il en a pris connaissance.
Annonces immobilières. La classe énergétique et l'indice EPgl doivent figurer dans toute annonce, en ligne ou sur papier. Amende de 500 à 3 000 € en cas d'absence.
Donation d'un bien immobilier. Obligatoire dans l'acte de donation.
Rénovations importantes. Si les travaux concernent plus de 25 % de l'enveloppe du bâtiment (murs, toiture, menuiseries), un APE post-travaux est nécessaire pour accéder à l'Ecobonus et au Bonus Casa.
Quand ce n'est pas obligatoire. Renouvellement du même contrat avec le même locataire (si l'APE existant est encore valide), bâtiments industriels non chauffés, biens isolés de moins de 50 m², bâtiments ruraux non résidentiels, édifices protégés par la Soprintendenza lorsque l'APE compromettrait leurs caractéristiques historiques.
Les classes énergétiques et ce qu'elles signifient pour tes factures
Les classes vont de A4 à G, définies par le DM 26/06/2015. Plus la classe est élevée, moins tu paies en factures. La différence n'est pas négligeable : un appartement de 80 m² à Rome en classe G peut coûter entre 2 500 et 3 500 €/an en électricité et gaz ; le même appartement en classe A1 ne dépasse pas 400 à 700 €/an.
Quand tu évalues une location ou un achat, demande toujours l'APE avant de signer. La classe énergétique est une donnée concrète qui a un impact direct sur tes dépenses mensuelles.
Qui peut délivrer l'APE
Seuls les techniciens inscrits aux listes régionales ou nationales peuvent établir un APE, conformément au DPR 75/2013. À Rome, il s'agit de :
- Architectes inscrits à l'Ordine Architetti Roma (archroma.it)
- Ingénieurs inscrits à l'Ordine Ingegneri Roma (ordingroma.it)
- Géomètres inscrits au Collegio Geometri Roma (collegio.geometri.rm.it)
- Experts industriels et agraires pour certains types de biens
Tous doivent avoir suivi une formation de 80 heures avec examen final, ou posséder des titres équivalents. Avant de confier ta mission à un technicien, demande-lui son numéro d'inscription à l'Ordre, son enregistrement SIRESL Lazio ou SIAPE ENEA, et son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle.
Attention au conflit d'intérêts. Le technicien qui établit l'APE ne peut pas être le constructeur du bâtiment, le propriétaire ni un membre de sa famille. Dans ces cas, l'APE est nul.
Comment l'obtenir : la procédure
1. Trouver un certificateur. Tu peux le chercher via les Ordres professionnels, ou demander des devis sur des plateformes comme Edilportale, Habitissimo ou ProntoPro. Demande au moins trois devis pour comparer.
2. Rassembler les documents. Le technicien aura besoin de l'extrait cadastral, du plan à jour (DOCFA), de l'acte de provenance, du carnet d'entretien de la chaudière avec la dernière révision (bollino blu), de la documentation sur les éventuels climatiseurs ou panneaux photovoltaïques, et — s'il existe — de l'ancien APE.
3. Visite sur place. Le technicien vient chez toi pour mesurer les surfaces, examiner les murs, menuiseries, toiture et installations, et prendre des photos. Pour un appartement standard, comptez 30 à 60 minutes.
4. Rédaction et enregistrement. En 3 à 7 jours, tu reçois le document final avec la classe énergétique, les calculs techniques et les recommandations. Le technicien l'enregistre obligatoirement sur SIAPE (système national ENEA, siape.enea.it) et sur le SIRESL (système régional du Lazio). Il te remet la copie papier signée, le PDF et le code d'enregistrement unique : conserve-le précieusement, c'est lui qui prouve l'authenticité de ton APE.
Coûts moyens à Rome en 2026
| Type de bien | Coût APE |
|---|---|
| Studio / T1 de moins de 50 m² | 100–180 € |
| T2 / T3 de 60 à 90 m² | 150–250 € |
| Appartement de 90 à 130 m² | 200–300 € |
| Appartement de plus de 130 m² | 250–400 € |
| Maison individuelle | 350–600 € |
Les coûts augmentent pour les bâtiments construits avant 1976, les installations complexes, l'utilisation d'une caméra thermique ou une livraison urgente (sous 1 à 2 jours : +30 % environ). Si tu trouves une offre à moins de 80 € sans visite sur place, méfie-toi : cet APE est très probablement nul et illégal.
Erreurs à éviter
- Faire confiance à des sites qui vendent des APE en ligne sans visite sur place. Un APE établi sans que le technicien soit venu chez toi est nul de plein droit. Tu ne peux pas l'utiliser pour vendre ou louer.
- Accepter un APE sans code d'enregistrement SIAPE/SIRESL. Sans ce code, le document n'est pas vérifiable et n'a aucune valeur légale.
- Acheter un logement sans vérifier la classe énergétique. Découvrir après la signature que l'appartement est en classe G peut signifier des dizaines de milliers d'euros de travaux pour l'améliorer. Demande toujours l'APE avant de faire une offre.
Cas particuliers
Bâtiments classés à Rome. Dans le centre historique, de nombreux immeubles sont protégés par la Soprintendenza. L'APE est quand même établi, mais les recommandations tiennent compte des contraintes : par exemple, il ne sera pas conseillé de poser une isolation extérieure sur un bâtiment historique.
Logements ATER. L'APE est fourni par l'ATER (organisme de logement social romain) à ses locataires. Ce n'est pas une obligation du locataire.
Bien hérité. L'APE n'est pas obligatoire pour la succession, mais il le devient dès que tu décides de vendre ou de louer.
Caves, garages, combles. Ils ne nécessitent pas d'APE s'il s'agit de dépendances non chauffées.
Locations courtes durée (Airbnb, Booking). L'APE est obligatoire même pour les locations de courte durée, et la classe énergétique doit figurer dans l'annonce en ligne.
Sources officielles
- ENEA — Efficienza Energetica
- SIAPE — Système d'information APE
- DLgs 192/2005 (Normattiva)
- DL 63/2013 (Normattiva)
- DPR 75/2013 (Normattiva)
- Regione Lazio
- MISE — Ministère des Entreprises et du Made in Italy
Références réglementaires : DLgs 19/08/2005 n. 192 ; DL 04/06/2013 n. 63 conv. Legge 03/08/2013 n. 90 ; DPR 16/04/2013 n. 75 ; DM 26/06/2015 (Decreto Requisiti Minimi e Linee Guida APE) ; DLgs 03/03/2011 n. 28 ; Legge 09/01/1991 n. 10.