Contrato de alquiler en Roma: cuál elegir entre los 5 tipos
4+4, 3+2, transitorio, estudiantes, turístico: cada contrato tiene reglas distintas. Elige el adecuado y ahorra impuestos.
Qué es en dos líneas
En Italia no existe un único tipo de contrato de alquiler: hay 5, cada uno con duración, renta e impuestos distintos. En Roma, elegir el correcto puede marcar una diferencia importante, tanto para el propietario como para el inquilino. El contrato debe estar siempre por escrito y registrado en la Agencia Tributaria italiana en un plazo de 30 días: sin registro es nulo.
En resumen
| Coste de registro | 2% de la renta anual + sello de 16 € cada 4 páginas (salvo cedolare secca) |
| Plazos | 4+4, 3+2, transitorio máx. 18 meses, estudiantes 6-36 meses, turístico máx. 30 días |
| Dónde en Roma | Agencia Tributaria italiana (7 oficinas) u online con SPID a través de RLI Web |
| Documentos básicos | Documento de identidad, código fiscal, consulta catastral, APE |
Los 5 tipos de contrato
1. Contrato 4+4 de renta libre
Es el más extendido para alquileres residenciales ordinarios. Dura 4 años, renovable automáticamente por otros 4. La renta es libre: las partes la fijan sin restricciones.
Al primer vencimiento (4 años), el propietario solo puede no renovar por motivos tasados: uso personal o de familiares hasta el 2.º grado, venta, reforma integral o disponibilidad de otra vivienda por parte del inquilino. Al segundo vencimiento (8 años), la rescisión es libre, con 6 meses de preaviso.
Tributación para el propietario: IRPEF ordinaria o cedolare secca al 21%. Es el contrato más flexible en cuanto a la renta, pero ofrece mayores garantías al inquilino en las renovaciones.
2. Contrato 3+2 de renta concertada
Dura 3 años + 2 de renovación automática. La renta no es libre: se calcula según las tablas del Acuerdo Territorial del Ayuntamiento de Roma, que fija horquillas mínimas y máximas por zona (Centro Histórico, Semicentro, Periferia, Periferia Extrema) y en función de las características del inmueble.
Para acceder a las ventajas fiscales se necesita la certificación de una asociación firmante del Acuerdo (por el lado de los inquilinos: SUNIA, SICET, UNIAT; por el lado de los propietarios: Confedilizia, ASPPI, Confabitare).
Las ventajas fiscales en Roma —municipio de alta tensión habitacional— son significativas: cedolare secca al 10% en lugar del 21%, reducción del IMU aprobada por el Ayuntamiento, descuento del 30% sobre la base imponible del IRPEF. El inquilino también se beneficia de deducciones en el IRPEF variables según la renta.
3. Contrato transitorio
Para necesidades temporales documentadas: trabajo a tiempo determinado, desplazamiento laboral, espera de otra vivienda, motivos familiares. Dura de 1 a 18 meses, no es renovable; si se renueva, se convierte automáticamente en 4+4.
La causa transitoria debe estar especificada en el contrato y documentada (por ejemplo, con el contrato de trabajo temporal o la carta de traslado). En Roma, municipio de alta tensión habitacional, la renta debe respetar los parámetros del Acuerdo Territorial. Tributación: cedolare secca al 21% (10% si es concertado).
Atención: si la transitoriedad no es real, el contrato es nulo o se convierte en 4+4 por ley.
4. Contrato para estudiantes universitarios
Reservado a estudiantes matriculados en la universidad o en cursos de posgrado en un municipio distinto al de su residencia. Dura de 6 a 36 meses, renovable al vencimiento. En Roma la renta es concertada según el Acuerdo Territorial. Cedolare secca al 10%.
El contrato puede estar a nombre del estudiante individual, ser compartido por varios estudiantes o estar a nombre de los padres. Para la firma se necesitan el documento de identidad y el certificado de matrícula universitaria (incluso la matrícula provisional es suficiente). El estudiante puede rescindir con un preaviso de 1 a 3 meses, según lo establecido en el contrato.
5. Arrendamiento turístico de corta duración
Para alquileres de menos de 30 días con fines turísticos. No requiere registro si cada estancia individual es inferior a 30 días consecutivos. El inquilino no puede empadronarse. Cedolare secca al 21% (26% a partir del segundo inmueble destinado a alquileres de corta duración).
Son obligatorios: la comunicación de los partes de alojados a la Jefatura de Policía en un plazo de 24 horas a través del portal Alloggiati Web, el CIN (Código de Identificación Nacional) desde 2025, y el cobro de la tasa turística que se abona al Ayuntamiento de Roma (4-10 €/noche según la categoría). Se permiten servicios adicionales como limpieza y ropa de cama, pero no los servicios hoteleros propiamente dichos.
Tabla comparativa
| Tipo | Duración | Renta | Cedolare | Para quién |
|---|---|---|---|---|
| 4+4 libre | 4+4 años | Libre | 21% | Todos, largo plazo |
| 3+2 concertado | 3+2 años | Tabla Acuerdo Territorial | 10% | Todos — conveniente en Roma |
| Transitorio | 1-18 meses | Concertada en Roma | 21% (10% si concertado) | Necesidades temporales documentadas |
| Estudiantes | 6-36 meses | Concertada | 10% | Universitarios fuera de su municipio |
| Turístico | Máx. 30 días | Libre | 21%/26% | Turistas, sin empadronamiento |
Documentos necesarios para la firma
Para todos los tipos de contrato se necesitan: documento de identidad vigente del propietario y del inquilino, código fiscal de ambos, consulta catastral del inmueble, Certificado de Eficiencia Energética (APE) en vigor (tiene una validez de 10 años) y declaración de conformidad de las instalaciones (D.M. 37/2008). Para los contratos concertados, transitorios y de estudiantes también se necesita la certificación de conformidad del sindicato o la asociación.
Como inquilino, conviene pedir también el certificado de habitabilidad y el reglamento de la comunidad de propietarios.
Errores que evitar
- Contrato verbal. Es nulo por ley (Legge 431/1998 art. 1 c. 4). Solo el inquilino puede pedir su reconocimiento judicial, pero es una vía larga e incierta.
- Contrato transitorio sin transitoriedad real. Si la necesidad temporal no es real y documentada, el contrato se convierte en 4+4. El ahorro no compensa el riesgo.
- Renta concertada sin certificación. Sin la certificación de conformidad de un sindicato o asociación, no se obtienen ni la cedolare al 10% ni las bonificaciones del IMU.
- APE ausente o no adjunto. Invalida las cláusulas sobre la renta y conlleva una multa de 300 a 3.000 €.
Casos particulares
Alquilar a un extranjero de fuera de la UE: el propietario debe hacer la comunicación de cesión de inmueble a la Jefatura de Policía en un plazo de 48 horas desde la entrega de las llaves.
Subarrendamiento: está prohibido sin el consentimiento escrito del propietario. El subarriendo irregular es causa de resolución del contrato.
Varios inquilinos (compañeros de piso): el contrato puede estar cointestado a todos los arrendatarios, que responden solidariamente por la renta y los daños. También se puede hacer un contrato por habitación.
Piso amueblado o sin amueblar: no cambia el tipo de contrato, pero sí la renta de mercado. En caso de mobiliario, se recomienda adjuntar un inventario con fotos.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria italiana — Registro contratos de arrendamiento
- Agencia Tributaria italiana — Cedolare secca
- Normattiva — Legge 431/1998
- Normattiva — Legge 392/1978
- Ayuntamiento de Roma — Acuerdo Territorial renta concertada
- SUNIA — sindicato de inquilinos
- Ministerio del Interior italiano — Alloggiati Web
Referencias normativas: Legge 9/12/1998 n. 431, Legge 27/07/1978 n. 392, DM 16/01/2017, DL 50/2017 art. 4, DLgs 23/2011 art. 3, DL 145/2023 art. 13-ter, Codice Civile artt. 1571-1614.