Subarrendar una habitación en Roma: es legal, pero hay que hacerlo bien

Qué es en dos líneas

Subarrendar una habitación del piso que alquilas es legal por ley (art. 2, Ley 392/1978), salvo que tu contrato lo prohíba expresamente. Sin embargo, no puedes hacerlo en silencio: debes comunicárselo al propietario y registrar el contrato en la Agencia Tributaria italiana. Hacerlo sin declarar significa arriesgarse al desahucio y a fuertes sanciones fiscales.

En resumen

Coste	Impuesto de registro: 2% del canon anual (mín. 67€) + 16€ de sello cada 4 páginas. Con cedolare secca: ningún impuesto de registro ni sello, solo 21% sustitutivo.
Plazos	Comunicación al propietario: antes de que entre el subarrendatario. Registro del contrato: en los 30 días siguientes a la firma.
Dónde en Roma	Agencia Tributaria italiana, oficinas Roma 1-7 (o por internet con Modelo RLI). Sindicatos de inquilinos: SUNIA Roma (Via Buonarroti 51), SICET Roma (Via Po 20), UNIAT Roma (Via Po 162).
Documentos	Contrato de subarrendamiento por escrito, documento de identidad y código fiscal del subarrendatario, carta certificada con acuse de recibo al propietario, Modelo RLI para el registro.

Qué dice la ley: habitación sí, vivienda entera no

La regla fundamental proviene del artículo 2 de la Ley 392/1978. En resumen:

• Subarrendamiento total (dejas toda la vivienda): prohibido sin el permiso escrito del propietario. Si lo haces sin autorización, el propietario puede pedir la resolución del contrato y tu desahucio.
• Subarrendamiento parcial (una habitación): permitido por ley, salvo prohibición expresa en el contrato. Sigue siendo obligatorio comunicárselo al propietario.
• Cesión del contrato (otra persona ocupa tu lugar): siempre prohibida sin consentimiento escrito.

Antes de nada, lee tu contrato de alquiler. Busca palabras como "subarrendamiento", "subarrendatario", "otros ocupantes". Si encuentras una prohibición expresa, debes pedir al propietario una autorización escrita antes de proceder.

Cómo hacerlo todo correctamente

Fase 1 — Comunicación al propietario. Envía una carta certificada con acuse de recibo (o PEC) con el nombre, el código fiscal y la fecha de nacimiento del subarrendatario, las estancias que vas a subarrendar, la duración y el canon. Guarda el acuse de recibo firmado. Esta comunicación es obligatoria por ley y te protege ante futuras reclamaciones.

Fase 2 — Redacta el contrato. El contrato de subarrendamiento debe incluir: los datos de ambas partes, la referencia al contrato principal, las habitaciones subarrendadas, la duración (no puede superar la de tu contrato principal), el canon, el depósito de garantía y las reglas de reparto de gastos. Modelos básicos se encuentran en los sindicatos de inquilinos (SUNIA, SICET, UNIAT) o en los CAF.

Fase 3 — Registra el contrato. En los 30 días siguientes a la firma debes registrarlo en la Agencia Tributaria italiana mediante el Modelo RLI. Puedes hacerlo por internet, en las oficinas Roma 1-7, o pedir ayuda a un CAF o patronato (ACLI, INCA, CISL, UIL).

Fase 4 — Paga los impuestos. Tienes dos opciones:

• Régimen ordinario (IRPEF): el canon que cobras debe declararse en el cuadro RL del modelo 730 o Modello Redditi. Puedes deducir la parte del canon que pagas al propietario correspondiente a las estancias subarrendadas.
• Cedolare secca: tipo del 21% (o 10% para contratos a canon acordado en Roma), sustitutivo de IRPEF, impuesto de registro y sello. Según la Circular Agencia Tributaria italiana n. 26/E/2011, la cedolare secca es aplicable también a los contratos de subarrendamiento entre personas físicas para uso habitacional. Casi siempre conviene si tienes otros ingresos medios o altos.

El canon: cuánto puedes pedir

La ley establece un límite: el canon de subarrendamiento no puede ser superior a la parte del canon principal correspondiente a las estancias subarrendadas. En palabras sencillas, no puedes lucrarte: si pagas 800€/mes por un piso de dos habitaciones y subarriendas una de ellas, no puedes pedir más de 400€/mes.

Errores que hay que evitar

1. Subarrendar sin contrato escrito. Sin un contrato registrado no tienes ninguna protección legal. Si el subarrendatario no paga, no puedes iniciar un procedimiento de desahucio.
2. No registrar el contrato. La sanción por falta de registro va del 120% al 240% del impuesto eludido, y el contrato no es oponible a terceros (es decir, no tiene validez legal).
3. Subarrendar a extranjeros de fuera de la UE sin hacer las comunicaciones. Si el subarrendatario es ciudadano extracomunitario debes hacer también la comunicación a la Questura en las 48 horas siguientes (art. 7 TU Immigrazione, DLgs 286/1998). Ignorarlo puede tener consecuencias penales.

Casos particulares

El contrato prohíbe el subarrendamiento. Muchos contratos modernos contienen esta cláusula. Puedes solucionarlo pidiendo al propietario una autorización escrita: a menudo acepta, especialmente si el subarrendatario es una persona de confianza con ingresos demostrables.

Compañeros de piso "en igualdad" que comparten gastos. Si la intención es compartir el piso en condiciones de igualdad, la forma correcta es la cotitularidad del contrato desde el principio: todos firman el contrato principal con responsabilidad solidaria. En este caso no se trata de subarrendamiento.

Alquileres turísticos cortos (Airbnb, Booking). Están regulados por el DL 50/2017 conv. Legge 96/2017. Puedes alquilar hasta 30 días con cedolare secca al 21%, pero debes comunicar cada huésped a la Questura en las 24 horas siguientes y pagar la tasa turística en Roma (3,50-7€/persona/noche). Atención: la mayoría de los contratos estándar prohíben los alquileres cortos a turistas.

Viviendas públicas ATER. El subarrendamiento está absolutamente prohibido. La sanción es la pérdida de la asignación y el desahucio.

El subarrendatario quiere empadronarse. Puede hacerlo presentando el contrato de subarrendamiento registrado en el Registro Civil del Ayuntamiento de Roma. No necesitas hacer nada tú, pero es útil saberlo.

Fuentes oficiales

• Agencia Tributaria italiana — Registro de contratos de arrendamiento
• Agencia Tributaria italiana — Cedolare secca
• Ley 392/1978 (Normattiva)
• Ley 431/1998 (Normattiva)
• Código Civil italiano (Normattiva)
• SUNIA — Sindicato Unitario Nacional de Inquilinos

Referencias normativas: Ley 27/07/1978 n. 392 art. 2; Ley 09/12/1998 n. 431; Código Civil art. 1594; DPR 26/04/1986 n. 131; DLgs 14/03/2011 n. 23; DL 50/2017 conv. Legge 96/2017; Circular Agencia Tributaria italiana n. 26/E/2011.