Registrar el contrato de alquiler en la Agencia Tributaria italiana: guía práctica
Tienes 30 días desde la firma. Puedes hacerlo online con SPID, en la ventanilla o mediante intermediario. Qué necesitas y cuánto cuesta.
Qué es en dos líneas
Todos los contratos de alquiler con duración superior a 30 días deben registrarse en la Agencia Tributaria italiana en los 30 días siguientes a la firma. El registro da fecha cierta al contrato, lo hace válido ante los tribunales y permite al inquilino empadronarse. Sin registro el contrato es nulo. La obligación recae sobre ambas partes: propietario e inquilino responden solidariamente.
En resumen
| Coste | 2 % del alquiler anual (mín. 67 €) + 16 € de sello cada 4 páginas. Cédula seca: sin impuesto de registro, sin sello. |
| Plazos | Dentro de los 30 días desde la fecha del contrato (o desde el inicio, si es anterior) |
| Dónde | Online vía RLI Web (SPID/CIE), ventanilla de la Agencia Tributaria italiana, intermediario habilitado |
| Documentos | Contrato firmado, código fiscal de las partes, ficha catastral, APE, modelo RLI |
Por qué es obligatorio registrar
El registro sirve para dar fecha cierta al contrato, para hacerlo oponible a terceros (bancos, comunidades de vecinos, otros acreedores) y para cumplir con el impuesto debido. Sin registro el contrato no tiene valor legal: no puedes hacerlo valer en un tribunal, no puedes utilizarlo en la Questura para el permiso de residencia, no puedes empadronarte en el Ayuntamiento de Roma y no puedes acceder a las bonificaciones fiscales (cédula seca, deducciones IRPEF para el inquilino, IMU reducida para el propietario).
La Legge 431/1998 art. 13, confirmada por la Casación en Pleno con la sentencia 23601/2017, establece que el contrato no registrado es nulo.
No se registra solo para contratos de duración inferior a 30 días totales en el año con el mismo inquilino (arrendamientos turísticos breves) y para el comodato gratuito verbal.
Qué necesitas para registrar
- Contrato firmado en al menos 2 originales (en cada página)
- Documento de identidad válido de todas las partes
- Código fiscal de propietario e inquilino
- Ficha catastral del inmueble (hoja, parcela, subalterno)
- Certificado de Eficiencia Energética (APE)
- Modelo RLI (Registrazione Locazioni Immobili)
- Para los contratos concertados, transitorios y de estudiantes: certificación de conformidad de un sindicato o asociación firmante del Acuerdo Territorial
Si eliges el régimen ordinario (sin cédula seca) también necesitas sellos fiscales de 16 euros cada 4 páginas del contrato (en cada copia original) y el modelo F24 Elide para el pago del impuesto.
Las 3 formas de registrar
Online con RLI Web (la más cómoda)
El servicio RLI Web es gratuito, disponible las 24 horas y accesible con SPID, CIE o CNS.
Accede al portal de la Agencia Tributaria italiana, ve a Servicios > Arrendamientos > RLI Web, introduce los datos del inmueble (recuperados automáticamente del catastro), los datos de las partes, la duración y el alquiler. Adjunta el PDF del contrato firmado (escaneado), elige el régimen fiscal (ordinario o cédula seca), indica el IBAN para el cargo del impuesto y envía. Recibes un número de protocolo inmediato y el recibo definitivo en 24 horas.
En la ventanilla de la Agencia Tributaria italiana
Reserva una cita en el portal de la Agencia Tributaria italiana. Cumplimenta el modelo RLI, paga antes los impuestos mediante F24 Elide (código tributario 1500 para la primera anualidad, 1501 para las renovaciones; 1505 y 1506 para la cédula seca). Lleva a la ventanilla las 2 copias del contrato, el modelo RLI cumplimentado y el justificante del pago. Recibirás el sello de registro en ambas copias.
En Roma hay 7 oficinas territoriales: Trastevere (Via Ippolito Nievo 48-50), Aurelio, Settebagni, Collatino, Tuscolano, EUR Torrino, Acilia.
Mediante intermediario
Asesores fiscales, CAF y agencias inmobiliarias habilitadas Entratel pueden registrar en tu nombre. El coste medio es de 80-200 euros. Los sindicatos de inquilinos (SUNIA, SICET, UNIAT) ofrecen a menudo el servicio a tarifas reducidas. Es la opción más adecuada si no tienes SPID o prefieres delegar el procedimiento.
Cédula seca: ¿conviene?
La cédula seca es un régimen fiscal opcional (DLgs 23/2011 art. 3) que sustituye el IRPEF, los recargos, el impuesto de registro y el sello.
Los tipos en Roma son:
- 21 % sobre el alquiler para contratos 4+4 libre y transitorios no concertados
- 10 % sobre el alquiler para contratos concertados (3+2, transitorio concertado, estudiantes) — Roma es municipio de alta tensión habitacional
- 26 % desde el segundo inmueble destinado a arrendamientos breves
No se paga ni el registro ni el sello con la cédula seca. El inquilino no debe pagar su cuota del 50 % del impuesto de registro. Durante el periodo de opción no se pueden aplicar actualizaciones del IPC sobre el alquiler.
Para elegir la cédula seca, el propietario debe enviar al inquilino una carta certificada con acuse de recibo (o PEC) antes del registro, con la que renuncia a las actualizaciones del IPC. Sin esta comunicación la opción es ineficaz (Cass. 12395/2017).
Ejemplo: alquiler 800 €/mes. Alquiler anual 9.600 €. Con régimen ordinario: registro 192 €/año (96 € por persona) + sellos 32 €. Con cédula seca al 21 %: 2.016 €/año (sin registro, sin sellos). Conviene la cédula seca si el tipo marginal del IRPEF del propietario supera el 21 %.
Cuánto cuesta
Con régimen ordinario: impuesto de registro equivalente al 2 % del alquiler anual (mínimo 67 €), a pagar cada año o en una sola vez con descuento. Impuesto de timbre: 16 € cada 4 páginas en cada copia original. El coste se divide al 50 % entre propietario e inquilino.
Con cédula seca: sin impuesto de registro, sin sello. Solo se paga la cédula seca con F24 (código tributario 1840 para el pago a cuenta de noviembre, 4842 para la liquidación de junio del año siguiente).
Errores que debes evitar
- No hacer nunca el registro. El contrato es nulo y el inquilino tiene derecho a denunciar a la Agencia Tributaria italiana y obtener el registro forzoso en los tribunales.
- Cédula seca sin carta certificada al inquilino. Sin esta comunicación formal la opción es ineficaz: el propietario sigue pagando el IRPEF ordinario sin saberlo.
- F24 ordinario en lugar de F24 Elide. El pago no se imputa correctamente y el registro falla. Usa siempre el modelo F24 Elide con los códigos tributarios correctos.
- Olvidar las anualidades siguientes. Con el régimen ordinario el impuesto de registro se paga cada año. Solo la cédula seca cubre todo el período sin obligaciones anuales adicionales.
- No comunicar la resolución anticipada. Si el contrato se rescinde antes del vencimiento, debes comunicarlo con el modelo RLI en los 30 días siguientes. De lo contrario, la Agencia Tributaria italiana sigue exigiendo los impuestos sobre los alquileres restantes.
Casos particulares
Registro tardío (más de 30 días): se puede hacer con arrepentimiento activo (DLgs 472/1997). La sanción depende del tiempo transcurrido: 6 % dentro de los 30 días desde el vencimiento, 12 % dentro de los 90 días, 15 % dentro de 1 año, hasta el 21,43 % pasado el año, más intereses. El cálculo es automático en RLI Web.
Resolución anticipada: debe comunicarse con el modelo RLI en los 30 días siguientes. Impuesto fijo de 67 € (sin cargo si cédula seca).
Cambio de inquilino o cesión de contrato: debe comunicarse con el modelo RLI en los 30 días siguientes. Impuesto fijo de 67 €.
Prórroga tácita (renovación automática 4+4 o 3+2): no requiere comunicación. La prórroga expresa con renegociación sí la requiere.
Contrato con inquilino extra-UE: además del registro ordinario, el propietario debe hacer la comunicación de cesión de finca a la Questura en las 48 horas siguientes a la entrega de llaves (sanción 160-1.100 € si se omite).
Arrendamiento turístico breve (menos de 30 días): no se registra en la Agencia Tributaria italiana, pero son necesarios la comunicación al portal CIN del Ministerio de Turismo, la ficha de alojados a la Questura en las 24 horas siguientes y la declaración del IRPEF o cédula seca en la declaración de la renta.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria italiana — Registro de contratos de arrendamiento
- Agencia Tributaria italiana — Ficha RLI
- Agencia Tributaria italiana — Cédula seca
- Agencia Tributaria italiana — Registro online ciudadanos
- Agencia Tributaria italiana — Modelo RLI e instrucciones
- Agencia Tributaria italiana — F24 y códigos tributarios
- Normattiva — DPR 131/1986 TUR
- Normattiva — DLgs 23/2011 cédula seca
- Normattiva — Legge 431/1998
Referencias normativas: DPR 26/04/1986 n. 131, Legge 9/12/1998 n. 431 art. 13, DLgs 14/03/2011 n. 23 art. 3, DLgs 18/12/1997 n. 472, Disposición AE 7/04/2014 prot. 2970/2014, Disposición AE 19/03/2019 prot. 64442/2019, Cass. 12395/2017.