IMU en Roma: primera vivienda exenta, segunda vivienda se paga. Cómo calcularla
La primera vivienda no de lujo no paga IMU. La segunda sí. Vencimientos 16 de junio y 16 de diciembre, cálculo con ejemplos prácticos romanos y cómo reducir la factura.
Qué es en dos líneas
El IMU (Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto anual sobre inmuebles que pagas al Ayuntamiento. En Roma, si la vivienda es tu residencia habitual y no es de lujo, no pagas nada. Si tienes una segunda vivienda, una vivienda alquilada o un inmueble que no usas como residencia principal, el IMU se activa. Se paga en dos cuotas: antes del 16 de junio y antes del 16 de diciembre.
En resumen
| Coste primera vivienda no de lujo | 0 € (exenta) |
| Coste segunda vivienda media en Roma | Unos 867 €/año (renta catastral 600 €, tipo 0,86%) |
| Vencimientos | Anticipo: 16 de junio. Saldo: 16 de diciembre. |
| Dónde en Roma | Ayuntamiento de Roma — Departamento de Recursos Económicos, Via Ostiense 131/L. Tel. 06 0606. |
| Cómo se paga | Modelo F24 (en banco, en Correos, home banking). Código Municipio Roma: H501. |
Primera vivienda: cuándo estás exento
Estás exento del IMU si tu vivienda cumple dos condiciones simultáneamente: el empadronamiento está declarado en el Registro Municipal de Roma y vives en ella efectivamente (domicilio habitual).
La exención aplica a las categorías catastrales ordinarias: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Si en cambio tu primera vivienda pertenece a las categorías A/1 (señorial), A/8 (villa) o A/9 (castillo), no estás exento: pagas con tipo reducido (0,5%) con una deducción fija de 200 € al año.
Una novedad importante: desde 2022, gracias a la sentencia del Tribunal Constitucional n. 209/2022, también los cónyuges o parejas civiles con residencias separadas en municipios distintos (o en el mismo municipio) pueden beneficiarse ambos de la exención de primera vivienda, siempre que cada uno resida efectivamente en su propia vivienda.
Cómo se calcula el IMU sobre la segunda vivienda
La fórmula es: IMU = Valor catastral × Tipo Roma
El valor catastral de las viviendas se obtiene con: Renta catastral × 168 (coeficiente 160 revalorizado en un 5%).
La renta catastral la encuentras en la consulta catastral de tu inmueble, descargable gratis en la Agencia Tributaria italiana con SPID o CIE.
Ejemplo segunda vivienda, renta 600 €:
- Valor catastral: 600 × 168 = 100.800 €
- Tipo Roma 0,86% = 867 € al año
- Anticipo junio: 433,50 €
- Saldo diciembre: 433,50 €
Ejemplo primera vivienda de lujo A/8, renta 2.500 €:
- Valor catastral: 2.500 × 168 = 420.000 €
- Tipo 0,5% = 2.100 € → menos deducción 200 €
- IMU a pagar: 1.900 €
Los tipos del IMU del Ayuntamiento de Roma
Roma establece los tipos cada año mediante deliberación de la Asamblea Capitolina. Para el cálculo del anticipo de junio se usan los tipos del año anterior; para el saldo de diciembre los del año en curso.
| Tipo de inmueble | Tipo Roma |
|---|---|
| Primera vivienda no de lujo (A/2-A/7) | 0% — EXENTA |
| Primera vivienda de lujo (A/1, A/8, A/9) | 0,5% con deducción 200 € |
| Segunda vivienda | 0,86% |
| Alquiler a precio pactado | 0,6% con reducción IMU 25% |
| Comodato gratuito a padres/hijos | 0,43% sobre base reducida al 50% |
| Inmuebles inhabilitados (con certificación) | tipo ordinario sobre el 50% de la base |
Comprueba siempre los tipos actualizados en comune.roma.it — aliquote IMU.
Cómo reducir el IMU
Comodato a padres o hijos: si cedes la vivienda en uso gratuito a un hijo o a un progenitor que la usa como residencia habitual, la base imponible se reduce al 50% y se aplica el tipo bonificado (0,43%). Requisitos estrictos: el contrato de comodato debe estar registrado en la Agencia Tributaria italiana (200 €), no debes poseer otros inmuebles en Italia salvo tu primera vivienda en el mismo municipio, y la vivienda no debe ser de lujo.
Alquiler a precio pactado: si alquilas con contrato 3+2 años a precio pactado (Ley 431/98 art. 2 pár.3), el IMU se reduce un 25%. Además, el régimen de cedolare secca baja al 10%.
Inhabilitación: si el inmueble es inhabitable con peritaje técnico depositado en el Ayuntamiento, la base imponible se reduce a la mitad. Solo vale durante la duración documentada de la inhabilitación.
Pensionistas AIRE: si eres pensionista italiano inscrito en el AIRE con pensión extranjera, puedes beneficiarte de la reducción del 50% sobre la única vivienda que posees en Italia.
Cómo se paga: modelo F24
El IMU se paga con el modelo F24. Puedes cumplimentarlo y pagarlo online a través de la home banking con SPID, en la ventanilla de tu banco o en Correos.
Los códigos tributarios a usar para Roma:
| Código | Para qué |
|---|---|
| 3912 | Primera vivienda de lujo (A/1, A/8, A/9) + trasteros/garajes |
| 3918 | Segunda vivienda y otros inmuebles |
| 3914 | Terrenos agrícolas |
| 3916 | Suelo edificable |
El código de municipio para Roma es siempre H501. El error más frecuente es rellenar el formulario a mano y equivocarse en este campo.
No tienes que hacer una declaración IMU cada año. La declaración es obligatoria solo cuando compras o vendes un inmueble, cuando cambia la situación (p. ej. empiezas a cederlo en comodato, obtienes la certificación de inhabilitación) o cuando accedes a una nueva exención. El modelo se descarga de finanze.gov.it y se entrega al Ayuntamiento de Roma antes del 30 de junio del año siguiente al hecho.
Errores que evitar
- Pagar el IMU por la primera vivienda no de lujo. Si la vivienda es tu residencia habitual en categoría A/2-A/7, no debes nada. Si recibes un aviso de pago, impúgnalo en 60 días con solicitud de autotutela al Ayuntamiento.
- Usar el código tributario equivocado. Los trasteros de la primera vivienda de lujo (trastero, garaje) van con código 3912, no 3918. Y el código de municipio para Roma es H501, no dejes el campo vacío.
- No registrar el comodato. Para obtener la reducción del 50% sobre la base imponible, el contrato de comodato debe estar registrado en la Agencia Tributaria italiana. Sin registro el beneficio no aplica, aunque de hecho cedas la vivienda gratis al hijo.
Casos particulares
¿Has comprado o vendido una vivienda a mitad de año? Pagas el IMU proporcionalmente a los meses de posesión. Regla de los 15 días: si empiezas o terminas la posesión antes del 15 del mes, ese mes cuenta entero; si es a partir del 16, no cuenta.
¿Has heredado una vivienda? El IMU empieza desde la fecha de apertura de la sucesión (el día del fallecimiento). Si heredas el 1 de julio, pagas 6 meses de IMU para ese año.
¿Tienes dos viviendas en el mismo municipio? Solo una puede ser primera vivienda exenta. La otra paga IMU como segunda. Excepción: parejas con residencias efectivamente separadas (sentencia Tribunal Const. 209/2022).
¿La vivienda está en construcción? No pagas IMU sobre el edificio hasta que no se catrastre con renta. Sobre el suelo edificable pagas IMU desde el momento en que el plan urbanístico lo clasifica como edificable.
¿Llegas tarde? Usa el ravvedimento operoso: paga antes de que el Ayuntamiento te notifique y las sanciones son mucho menores. El retraso hasta 14 días cuesta el 0,1% por cada día; entre 15 y 30 días el 1,5%; entre 31 y 90 días el 1,67%. Si esperas la notificación, la sanción sube al 30%.
Fuentes oficiales
- MEF — IMU página principal
- Ayuntamiento de Roma — IMU
- Ayuntamiento de Roma — Tipos IMU vigentes
- Agencia Tributaria italiana — IMU
- Agencia Tributaria italiana — Consultas catastrales
- Agenzia Entrate Riscossione
Referencias normativas: L 27/12/2019 n. 160 art. 1 cc. 738-783 (reforma IMU), DL 6/12/2011 n. 201 art. 13 (creación IMU), L 28/12/2015 n. 208 art. 1 c.10 (exención residencia habitual no de lujo), Sentencia Tribunal Constitucional n. 209/2022 (cónyuges con residencias separadas), DLgs 472/1997 (sanciones y ravvedimento operoso), L 431/1998 art. 2 c.3 (precio pactado), Deliberación Asamblea Capitolina anual (tipos Roma).