Impuestos al comprar casa en Roma: cuánto se paga de verdad (con ejemplos)
Impuesto de registro, IVA, notario, beneficios de primera vivienda: todo lo que pagas cuando compras casa en Roma, con cálculos reales y consejos para ahorrar.
Qué es en dos líneas
Cuando compras casa en Roma, además del precio del inmueble pagas algunos impuestos y los honorarios del notario. La buena noticia: si es tu primera vivienda y compras a un particular, los impuestos son relativamente bajos, alrededor de 1.800 € sobre un inmueble de 200.000 €. La clave está en la bonificación de primera vivienda y el sistema "precio-valor", que te permite calcular los impuestos sobre el valor catastral en lugar del precio de mercado.
En resumen
| Coste primera vivienda a particular | ~ 4.500-6.000 € en total (impuestos + notario) sobre un inmueble de 200.000 € |
| Coste segunda vivienda a particular | ~ 10.000-12.000 € en total sobre un inmueble de 200.000 € |
| Plazos | Pago simultáneo a la escritura. El notario ingresa los impuestos en 30 días. |
| Dónde en Roma | Notario (lo eliges tú; Consejo Notarial de Roma: Via Flaminia 160, tel. 06 36209214). El catastro y el Registro de la Propiedad los gestiona el notario. |
| Documentos | Documento de identidad, código fiscal, permiso de residencia (si eres extracomunitario), estado civil, contrato de arras registrado. |
Dos regímenes fiscales: a particular o a empresa
Todo depende de quién vende.
Si compras a un particular: pagas el impuesto de registro. Para la primera vivienda es el 2%, para la segunda vivienda el 9%. La base de cálculo es el valor catastral del inmueble, no el precio que pagas. Este sistema se llama "precio-valor" y es la razón por la que los impuestos en la compra entre particulares suelen ser muy reducidos.
Si compras a una empresa constructora o reformadora que ha terminado las obras en los 5 años anteriores a la venta: pagas IVA. Para la primera vivienda es el 4%, para la segunda el 10% (o 22% para inmuebles de lujo). Aquí la base es el precio real, así que los impuestos son más altos. El registro, hipotecario y catastral pasan a ser fijos a 200 € cada uno.
Cómo se calcula el valor catastral
El valor catastral es la base sobre la que se calcula el impuesto de registro. Fórmula:
Valor catastral = Renta catastral × 115,5 (primera vivienda) o × 126 (segunda vivienda)
La renta catastral la encuentras en la nota simple catastral de tu inmueble, descargable gratuitamente en el sitio de la Agencia Tributaria italiana con SPID o CIE.
Ejemplo con renta 600 €:
- Primera vivienda: 600 × 115,5 = 69.300 € → impuesto registro 2% = 1.386 €
- Segunda vivienda: 600 × 126 = 75.600 € → impuesto registro 9% = 6.804 €
A los que se añaden impuesto hipotecario (50 €), catastral (50 €) y sellos varios (unos 320 €).
Cuánto pagas en total: cuatro escenarios
Primera vivienda a particular (precio 200.000 €, renta 600 €): impuesto de registro aprox. 1.386 €, hipotecario + catastral 100 €, sellos y derechos 320 €. Notario: 2.000-3.500 € + IVA. Total impuestos + notario: 4.500-6.000 € — aproximadamente el 2,5% del precio.
Segunda vivienda a particular (precio 200.000 €, renta 600 €): impuesto de registro aprox. 6.804 €, hipotecario + catastral 100 €, sellos 320 €. Notario: 2.500-4.500 € + IVA. Total: 10.000-12.000 € — aproximadamente el 6% del precio.
Primera vivienda a empresa constructora (precio 250.000 €): IVA 4% = 10.000 €, registro/hipotecario/catastral fijos 600 €. Notario: 3.000-5.000 €. Total: 14.000-16.000 €.
Segunda vivienda a empresa constructora (precio 250.000 €): IVA 10% = 25.000 €, impuestos fijos 600 €, notario 3.500-5.500 €. Total: aprox. 30.000 €.
Como regla general: añade el 3-5% al precio para la primera vivienda, el 8-12% para la segunda.
Cómo funcionan las bonificaciones de primera vivienda
Para pagar el 2% en vez del 9% de impuesto de registro debes cumplir todos estos requisitos en el momento de la escritura:
El inmueble no debe ser de lujo: categorías catastrales admitidas A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Quedan excluidas A/1 (señorial), A/8 (villas) y A/9 (castillos).
Debes trasladar el empadronamiento a la vivienda en los 18 meses siguientes a la escritura, o bien el municipio debe coincidir con donde trabajas. Para los extranjeros, debe ser la residencia principal declarada en el Registro Municipal de Roma.
No debes ser ya propietario de otra vivienda en el mismo municipio, ni de una vivienda adquirida con bonificación de primera vivienda en ningún otro lugar de Italia (salvo que la vendas en el plazo de un año).
Las bonificaciones no se aplican automáticamente: debes pedirlas expresamente al notario, que incorpora las declaraciones en el acto. Si declaras falsamente, pierdes las bonificaciones y pagas una sanción del 30% más intereses.
El notario: cuánto cuesta y cómo elegirlo
Desde 2012 los honorarios notariales son libres. En Roma las tarifas indicativas para el acto de compraventa son:
| Valor de la vivienda | Honorario notario (indicativo) |
|---|---|
| Hasta 100.000 € | 1.500-2.500 € |
| 100.000-200.000 € | 2.000-3.500 € |
| 200.000-300.000 € | 2.500-4.000 € |
| Más de 300.000 € | 3.000-7.000 € |
En el honorario están incluidos las consultas registrales, los sellos y los impuestos que el notario ingresa por ti. No están incluidos intérprete, traducciones ni consultas extraordinarias.
Pide siempre 2-3 presupuestos escritos y detallados antes de elegir: la diferencia entre notarías puede llegar al 50%. Si también haces una hipoteca, pide un precio cerrado combinado para los dos actos ante el mismo notario (aprox. 3.500-5.500 € para ambos).
Errores que hay que evitar
- Aceptar declarar un precio inferior al real en la escritura. Algunos vendedores lo proponen para reducir impuestos. Es evasión fiscal para ambas partes, y la Agencia Tributaria italiana compara los precios declarados con los valores OMI (Observatorio del Mercado Inmobiliario).
- Firmar la escritura sin el APE (Certificado de Eficiencia Energética). Es obligatorio por ley desde 2013: sin él el acto puede ser nulo y las sanciones llegan hasta 18.000 €.
- No registrar el contrato de arras. Sin registro en los 30 días siguientes a la firma, si el vendedor vende a otra persona antes de la escritura, pierdes el inmueble. El registro cuesta 200 € + 0,5% de la señal y te protege.
Casos particulares
Compras con hipoteca: hay un acto notarial separado (1.000-2.000 € de honorario) y un impuesto sustitutivo sobre la hipoteca: 0,25% del capital financiado para la primera vivienda, 2% para la segunda. Si la escritura y la hipoteca se hacen ante el mismo notario el mismo día, pide el precio cerrado combinado.
Recibes la vivienda en donación: no se aplica el impuesto de registro, sino el impuesto de donaciones. Para padres, hijos y cónyuge la exención es de 1.000.000 €; por encima de ese umbral se paga el 4%. Hipotecario + catastral se mantienen al 3%.
Compras en subasta judicial: los impuestos son los mismos (registro o IVA), pero el sistema precio-valor no se aplica: pagas sobre la base del precio de adjudicación.
La renta catastral es incorrecta: si es demasiado alta en relación con la realidad, pagas más impuestos de los necesarios. Comprueba la nota simple antes de la escritura y, si hace falta, solicita una rectificación de clasificación ante la Agencia Tributaria italiana — Territorio (gratuita).
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria italiana — Bonificación primera vivienda
- Agencia Tributaria italiana — Impuestos compraventa inmuebles
- Agencia Tributaria italiana — Guía compra de vivienda
- Notariato.it — Cálculo de impuestos online
- Agencia Tributaria italiana — Consultas catastrales
- Consejo Notarial de Roma
Referencias normativas: DPR 26/4/1986 n. 131 (Texto Refundido Impuesto de Registro), Nota II-bis art. 1 Tarifa Parte I DPR 131/1986 (bonificación primera vivienda), DPR 26/10/1972 n. 633 Tabla A parte II n. 21 (IVA 4% primera vivienda), DLgs 31/10/1990 n. 347 (impuestos hipotecario y catastral), L 23/12/2005 n. 266 art. 1 c. 497 (precio-valor), DLgs 21/11/2007 n. 231 (blanqueo de capitales), DLgs 19/8/2005 n. 192 (APE obligatorio).