Hipoteca primera vivienda menor de 36 con garantía CONSAP: cómo funciona en Roma

Qué es en dos líneas

Si tienes menos de 36 años, quieres comprar tu primera vivienda en Roma y no tienes el anticipo del 20% que los bancos normalmente exigen, el Estado puede garantizar hasta el 80% de la hipoteca a través del Fondo Garanzia Mutui Prima Casa, gestionado por CONSAP en nombre del Ministerio de Economía. La garantía es completamente gratuita: solo pagas el interés normal de la hipoteca bancaria. Con un ISEE no superior a 40.000 euros y los requisitos adecuados, puedes obtener una hipoteca que cubra el 100% del valor de la vivienda.

En resumen

Coste	Garantía CONSAP gratuita. Gastos normales de la hipoteca (tramitación, tasación, notario, impuesto sustitutivo).
Plazos	Tramitación bancaria: 30-90 días. Respuesta CONSAP: máximo 20 días desde la solicitud del banco.
Dónde en Roma	Cualquier banco adherido (más de 250 entidades). CONSAP: Via Yser 14, número verde 800 12 22 58.
Documentos	Documento de identidad, código fiscal, nóminas, CU/730, extractos de cuenta, contrato de arras, visura catastral, ISEE

Cómo funciona la garantía estatal

El Fondo Garanzia Mutui Prima Casa (creado por la L. 147/2013) es un instrumento del Ministerio de Economía, gestionado operativamente por CONSAP. En la práctica funciona así: el banco te concede la hipoteca sabiendo que, si no puedes pagar, el Estado cubre una parte del capital pendiente. Esto reduce el riesgo para el banco, que puede entonces financiarte una proporción mayor del valor de la vivienda.

Para la generalidad de los solicitantes la garantía cubre el 50% del capital. Para las categorías prioritarias — entre las que se encuentran los jóvenes menores de 36 con ISEE hasta 40.000 euros — la cobertura sube al 80%, y el banco puede financiarte hasta el 100% del valor del inmueble.

La hipoteca máxima garantizada es de 250.000 euros. Si la vivienda cuesta más, puedes acceder igualmente, pero la garantía estatal solo vale sobre la primera parte.

Otra ventaja concreta: el banco no puede aplicarte un TAEG superior al TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) trimestral publicado por el Banco de Italia para la categoría de hipotecas. Es decir, no puede "cargarte" en el tipo de interés por tener la garantía pública.

Quién puede acceder a la garantía del 80%

Para pertenecer a las categorías prioritarias con garantía del 80% debes cumplir todas estas condiciones:

• Tener menos de 36 años en la fecha de solicitud de la hipoteca
• Tener un ISEE no superior a 40.000 euros anuales
• Solicitar una hipoteca con LTV superior al 80% (es decir, el banco financia más del 80% del precio de la vivienda)

Pertenecen a la misma categoría prioritaria las parejas jóvenes (ambos menores de 36, convivientes o casados), las familias monoparentales con hijos menores, y quienes viven en una vivienda pública ERP o IACP.

Para la garantía ordinaria del 50% no hay límites de edad ni de ISEE: basta con los requisitos generales, es decir, ser persona física, no poseer ya otra vivienda de uso residencial en Italia, comprar para uso residencial propio y elegir un inmueble no de lujo (excluidas las categorías catastrales A/1, A/8, A/9).

También pueden acceder los ciudadanos extranjeros: ciudadanos UE sin limitaciones; ciudadanos extra-UE con permiso de residencia UE para residentes de larga duración o permiso bienal vinculado a trabajo regular.

Cómo proceder: del banco a la escritura

Primero: obtén el ISEE. Ve a un CAF con los documentos del núcleo familiar (la cumplimentación de la DSU es gratuita). Verifica también la lista de bancos adheridos en consap.it: son más de 250, entre ellos Intesa Sanpaolo, UniCredit, BNL, BPER, Crédit Agricole, MPS, BancoPosta y muchos otros.

No firmes el contrato de arras antes de tener una valoración preliminar del banco. Si la hipoteca se deniega después de haberlo firmado, pierdes las arras (habitualmente el 10% del precio).

En el banco: comunica explícitamente que quieres solicitar la hipoteca primera vivienda con garantía CONSAP categoría prioritaria. El banco cumplimenta la documentación y la envía telemáticamente a CONSAP. No tienes que contactar con CONSAP directamente.

La tramitación dura 30-90 días. En 20 días desde la solicitud del banco, CONSAP responde. Si acepta, la garantía es automática y gratuita. El banco no aprueba la hipoteca antes del visto bueno de CONSAP.

Ante notario se firman simultáneamente la escritura de compraventa y el contrato de hipoteca. En ese momento hay que solicitar explícitamente la bonificación primera vivienda (impuesto de registro al 2% en lugar del 9% en compra a particular, IVA al 4% en lugar del 22% en compra de inmueble nuevo).

Después de la escritura: traslada el empadronamiento a la nueva vivienda en 18 meses. Si no lo haces, pierdes las bonificaciones fiscales de primera vivienda y debes pagar los impuestos ordinarios más el 30% de sanciones.

Cuánto te cuesta realmente una hipoteca con CONSAP

La garantía CONSAP es gratuita. Los gastos que asumes son los normales de cualquier hipoteca:

• Tramitación bancaria: 0,5-1% de la hipoteca (unos 500-2.000 euros)
• Tasación del inmueble: 300-500 euros
• Impuesto sustitutivo sobre la hipoteca primera vivienda: 0,25% del capital
• Notario (escritura de hipoteca + compraventa): 1.500-3.000 euros
• Seguro obligatorio de incendios: 200-500 euros/año

Como referencia orientativa: para una hipoteca de 200.000 euros a 25 años con tipo fijo en torno al 3,5%, la cuota mensual es de unos 1.000-1.100 euros.

La hipoteca CONSAP es compatible con la deducción del IRPEF del 19% sobre los intereses (hasta 4.000 euros/año de intereses deducibles, equivalente a un máximo de 760 euros/año recuperados) y con eventuales bonificaciones de rehabilitación si compras una vivienda para reformar.

Errores que debes evitar

1. No pagar a nadie para "activar" la garantía CONSAP. El banco gestiona todo automáticamente. Los asesores que cobran comisiones separadas por la gestión de CONSAP no ofrecen ningún servicio real.
2. No firmar el contrato de arras sin valoración preliminar. Si el banco te deniega la hipoteca después, pierdes las arras. Pide primero una pre-evaluación.
3. No olvidar trasladar el empadronamiento en 18 meses. Mucha gente se lo salta y pierde las bonificaciones fiscales. Pon un recordatorio en el móvil desde el día de la escritura.

Casos especiales

¿Eres conviviente sin casarte? La pareja en convivencia de hecho es perfectamente válida: basta con una autodeclaración y el estado de familia conjunto. Para el baremo "pareja joven" se exige convivencia documentada de al menos 2 años.

¿Trabajas como autónomo o tienes partita IVA? Puedes acceder, pero el banco exige 3 años de declaraciones de renta estables. La garantía CONSAP no mejora tu solvencia: si el banco no te considera fiable desde el punto de vista de los ingresos, la hipoteca se deniega igualmente.

¿Tienes ya una hipoteca CONSAP y quieres cambiar de banco? Puedes hacer subrogación manteniendo la garantía estatal, siempre que no aumentes el capital pendiente.

¿La vivienda está cotitulada con un progenitor? La garantía CONSAP solo aplica sobre la cuota del solicitante menor de 36 con ISEE válido.

Condiciones post-compra: no puedes vender la vivienda antes de 5 años (salvo que compres otra en 1 año) ni usarla con fines distintos a residencia principal. Incumplir estas condiciones conlleva la pérdida de las bonificaciones fiscales y el pago de sanciones del 30% más intereses.

Fuentes oficiales

• CONSAP — Fondo Garanzia Mutui Prima Casa
• CONSAP — Lista de bancos adheridos (PDF)
• CONSAP — Documentación
• CONSAP — FAQ Fondo Prima Casa
• MEF — Fondo Garanzia Prima Casa
• Agencia Tributaria italiana — Bonificación primera vivienda
• Banco de Italia — TEGM trimestrales

Referencias normativas: L 147/2013 art. 1 c.48 lett. c, DM 31/7/2014, DL 73/2021 art. 64 (Decreto Sostegni-bis), L 197/2022 cc. 74-75, DM MEF 22/12/2023, DPR 131/1986, DPR 633/1972, DPR 917/1986 art. 15.