Averías y filtraciones: qué hacer si el propietario no responde
El techo gotea, la caldera está rota y el propietario no da señales de vida. Este es el procedimiento exacto para protegerte sin arriesgarte al desahucio.
Qué es en dos líneas
Cuando tienes una avería grave en casa — filtraciones, caldera rota, instalación eléctrica fuera de norma — el propietario está obligado a intervenir. Si no responde, existe un procedimiento preciso que te protege. El error más grave que puedes cometer es dejar de pagar el alquiler: arriesgas el desahucio, aunque tengas razón.
En resumen
| Coste | Carta certificada con acuse de recibo: 7-10€ · Mediación: 40-80€ (gratuita con ISEE bajo) · Sindicato de inquilinos: 30-80€ inscripción anual |
| Plazos | Requerimiento: 15-30 días para intervención · Mediación: máx 3 meses · Juicio civil: 12-24 meses |
| Dónde en Roma | SUNIA (Via Buonarroti 51), SICET (Via Po 20), Cámara de Comercio (mediación), Tribunal de Roma (Viale Giulio Cesare 54bis) |
| Documentos | Fotos/vídeos con fecha del daño, cartas certificadas, facturas de reparaciones, contrato de arrendamiento |
Quién paga qué
El Código Civil (arts. 1575-1576) divide las responsabilidades de forma clara.
El propietario cubre todo lo que afecta a la estructura y al desgaste: filtraciones del tejado o de la terraza, sustitución de la caldera o de las carpinterías, adecuación de las instalaciones eléctricas y de gas a la normativa, reparaciones debidas al desgaste natural con el tiempo.
El inquilino se ocupa del mantenimiento ordinario: cambiar las bombillas, sustituir juntas y pequeños grifos, hacer la limpieza anual de la caldera con la etiqueta de revisión, desatascar los desagües si están obstruidos por uso normal.
En los contratos suele adjuntarse la tabla de gastos accesorios CONFEDILIZIA-SUNIA. Si falta, se aplica el art. 9 de la Ley 392/1978 y el art. 1576 del CC.
Algunos casos frecuentes en Roma: la filtración del techo es siempre a cargo del propietario (art. 1578 CC), salvo que la humedad derive de ventilación insuficiente por parte del inquilino — en ese caso se necesita un informe técnico. La sustitución de la caldera es a cargo del propietario; el mantenimiento anual y la etiqueta de revisión son a tu cargo. Las tuberías dentro de los muros son responsabilidad del propietario; el grifo que gotea es responsabilidad tuya.
El procedimiento paso a paso
Fase 1 — Documenta y avisa de manera informal
En cuanto descubres la avería, haz fotos y vídeos con fecha y hora visibles. Luego contacta al propietario por teléfono o WhatsApp y conserva las capturas de pantalla. Si en siete días no responde, pasa a la siguiente fase.
Fase 2 — El requerimiento escrito (carta certificada con acuse de recibo o PEC)
El requerimiento es el primer acto formal y no puedes saltártelo: sin él, ninguna acción posterior es válida. En la carta describe la avería con precisión, cita los arts. 1575, 1576, 1578 CC, indica un plazo perentorio de 15 días (30 para trabajos complejos) y advierte que en caso de silencio procederás en autotutela o con acción legal.
Envía por carta certificada con acuse de recibo (7-10€ en Correos) o por PEC si conoces la del propietario. Conserva el acuse de recibo: es la prueba de que lo recibió.
Fase 3 — Autoreparación y deducción del alquiler
Si el propietario sigue sin intervenir después del requerimiento, el art. 1577 CC te permite hacer ejecutar las obras urgentes y descontar el gasto del alquiler. Atención: esta opción solo vale para averías urgentes a cargo del propietario, debes haber enviado ya el requerimiento, debes conservar facturas a tu nombre, el gasto debe ser razonable (pide al menos dos presupuestos) y debes comunicar al propietario la ejecución por carta certificada.
No dejes de pagar el alquiler completo. Si el alquiler es 800€ y la reparación ha costado 300€, pagas 500€ y adjuntas al ingreso la referencia a la deducción.
Fase 4 — Reducción del alquiler o resolución del contrato
Si la avería hace que parte del inmueble sea inutilizable (por ejemplo una habitación inhabitable por filtraciones graves), puedes pedir una reducción proporcional del alquiler conforme al art. 1578 CC. No puedes sin embargo decidirlo tú solo: se necesita un acuerdo escrito con el propietario o una resolución judicial. En los casos más graves, cuando el inmueble se vuelve inhabitable, puedes pedir la resolución del contrato y la indemnización por daños.
Fase 5 — Mediación obligatoria
Antes de ir a juicio, la ley te obliga a intentar la mediación (DLgs 28/2010 art. 5): sin este paso el juez no puede examinar el caso. Presentas la solicitud ante un organismo inscrito en el Ministerio de Justicia. El organismo convoca al propietario en 30 días y el procedimiento debe concluirse en tres meses. En Roma puedes acudir al Organismo de Mediación de la Cámara de Comercio o a los organismos privados acreditados. El coste es de 40-80€ de inicio más una indemnización basada en el valor del litigio; quien tiene ISEE bajo puede acceder gratuitamente.
Errores que evitar
- Dejar de pagar el alquiler sin requerimiento previo. El Tribunal Supremo considera esto un incumplimiento grave que justifica el desahucio, aunque el propietario esté en falta. No lo hagas nunca sin un procedimiento formal.
- Hacer obras estructurales sin autorización. Solo puedes autoreparar averías urgentes a cargo del propietario. Las intervenciones estructurales no autorizadas pueden hacerte perder cualquier derecho al reembolso.
- Usar solo llamadas telefónicas y WhatsApp. No tienen valor legal. Para cualquier comunicación relevante usa siempre carta certificada con acuse de recibo o PEC.
Casos particulares
El propietario no puede ser localizado o ha fallecido. Ve al sindicato de inquilinos con toda la documentación. Se puede proceder con notificación a los herederos mediante el registro municipal o solicitar el nombramiento de un curador especial al tribunal.
La vivienda es un inmueble ATER (ex IACP). Los procedimientos cambian: para las viviendas públicas debes enviar las notificaciones directamente a ATER Roma (Via Cesare De Lollis 22, 00185). Los sindicatos de inquilinos tienen oficinas especializadas.
Hay un problema higiénico-sanitario grave (moho extendido, agua contaminada). Notifica a la ASL Roma competente (UOC Higiene de los Asentamientos Urbanos). Pueden hacer una inspección y declarar el inmueble insalubre: ese documento es una prueba valiosa en juicio.
Hay peligro inmediato (derrumbe, fuga de gas). Llama al 115 (Bomberos) o al 112. Su informe es una prueba oficial del peligro.
El alquiler es en negro. Tienes igualmente protecciones: puedes pedir el registro tardío con sanciones a cargo del propietario y obtener la redeterminación del alquiler.
Fuentes oficiales
- Código Civil italiano (Normattiva)
- SUNIA - Sindicato Unitario Nacional Inquilinos y Adjudicatarios
- Agencia Tributaria italiana - Arrendamientos
- Ministerio de Justicia italiano - Mediación civil
Referencias normativas: Código Civil arts. 1575-1581, 1218, 1453, 1455; Ley 392/1978; Ley 431/1998; DLgs 28/2010 art. 5; DLgs 149/2022.