Fianza de alquiler: ¿puede el propietario retenerla por el desgaste normal?
No. La pintura desgastada y las marcas del tiempo no son un daño. Aquí te explicamos qué puede retener realmente el propietario y cómo recuperar el depósito.
Lo esencial
El propietario no puede retener el depósito cautelar por el desgaste normal del inmueble. Por ley, el inquilino devuelve la vivienda en el mismo estado en que la recibió, pero el deterioro causado por el uso cotidiano ordinario corre a cargo del propietario, no tuyo. Si el propietario se niega a devolver la fianza sin un motivo válido y documentado, puedes actuar primero con una reclamación formal, luego con la mediación civil obligatoria y finalmente en juicio.
De un vistazo
| Desgaste normal | A cargo del propietario, no retenible |
| Carga de la prueba | Corresponde al propietario documentar los daños |
| Mediación | Obligatoria antes de ir a juicio (DLgs 28/2010) |
| Juez de Paz | Para importes inferiores a 5.000€ — tasa 43-98€ |
| Asistencia jurídica gratuita | Si el ISEE es inferior a 12.838,01€ |
Qué dice la ley
El Código Civil italiano art. 1590 establece que el inquilino devuelve la vivienda en el mismo estado en que la recibió, salvo el deterioro debido al uso conforme al contrato. En otras palabras, el desgaste natural que se acumula durante los años de habitación normal es parte del riesgo del propietario, no un daño imputable a ti.
El art. 2697 del Código Civil también aclara quién debe demostrar qué: corresponde al propietario probar la existencia del daño, su imputabilidad al inquilino y el importe del gasto de reparación. Tú, por tu parte, debes poder demostrar el estado del inmueble cuando lo recibiste — y es por eso que el acta de entrega inicial con fotos con fecha es fundamental.
Qué es el desgaste normal (y qué no lo es)
El desgaste normal es el deterioro fisiológico causado por el uso cotidiano correcto de la vivienda. Estos son los casos más habituales:
No retenible — desgaste normal:
- Pintura amarillenta, marcas ligeras en las paredes, huellas de dedos cerca de los interruptores
- Pequeños arañazos en el parqué, opacidad del mármol, micro-marcas dejadas por los muebles
- Juntas de los grifos gastadas, silicona amarillenta en el baño
- Pintura estándar al final del contrato (Cass. 24557/2019)
- Bisagras que chirrían, pintura amarillenta en puertas y ventanas
Retenible — daño imputable al inquilino:
- Agujeros grandes en las paredes, grietas profundas por golpes, grafitis o paredes manchadas de moho por falta de ventilación
- Baldosas rotas por impacto, quemaduras en el parqué, manchas permanentes
- Sanitarios rotos, grifos arrancados, bañera descascarillada
- Electrodomésticos rotos por uso incorrecto o que nunca se limpiaron
- Cristales rotos, persianas desprendidas, puertas destrozadas
La pintura merece una mención aparte. El Tribunal Supremo italiano (sent. 24557/2019) ha aclarado que la repintura ordinaria al final del arrendamiento es un coste recurrente del propietario, no un daño. Retener sistemáticamente por "pintura" es abusivo. Distinto es el caso de manchas permanentes, inscripciones o colores cambiados sin acuerdo: en ese caso solo se puede retener la diferencia respecto al coste estándar.
Cuándo puede retener el propietario (y cuándo no)
El propietario puede retener parte o todo el depósito solo si demuestra (Cass. 10588/2020):
- Daños probados — documentados con fotos, peritaje, factura de reparación
- Imputables al inquilino — no preexistentes, no desgaste normal, no causas externas
- Cuantificables — basados en presupuestos o facturas reales, no estimaciones arbitrarias
- Rentas impagadas — última mensualidad o atrasos documentados
- Gastos comunitarios no liquidados — comunidad, suministros, limpiezas extraordinarias pactadas por escrito
En todos los demás casos la retención es abusiva y puedes actuar para recuperar tu dinero.
Cómo recuperar el depósito retenido injustamente
Fase 1 — Acta de entrega y fotos
Antes de entregar las llaves, organiza siempre una inspección conjunta con el propietario. Redacta un acta de entrega firmada por ambos, con el estado del inmueble, las posibles discrepancias y las lecturas finales de los contadores. Haz fotos y vídeos con fecha de cada habitación.
Si el propietario se niega a la inspección, avísale por carta certificada con acuse de recibo o PEC indicando el día y la hora del abandono, y luego realiza la inspección con dos testigos independientes.
Fase 2 — Solicitud formal de devolución
En los 15 días siguientes a la entrega, envía una PEC o carta certificada con acuse de recibo con:
- solicitud de devolución del depósito y los intereses legales devengados
- plazo de 30 días para el ingreso
- tu IBAN
Modelos estándar están disponibles en SUNIA, SICET y UNIAT.
Fase 3 — Reclamación formal
Si pasados 30 días el propietario no responde o se niega, envía una reclamación formal a través de un sindicato de inquilinos (gratuita o a bajo coste, 30-80€), un abogado o de forma autónoma. La reclamación debe indicar la suma reclamada, un plazo perentorio y el aviso de que en caso de incumplimiento se procederá judicialmente.
Fase 4 — Mediación civil obligatoria
Antes de ir a juicio, para los contratos de arrendamiento la mediación es obligatoria (DLgs 28/2010 art. 5). Saltársela hace que el proceso sea inadmisible.
- Coste: honorarios iniciales 60-260€
- Duración máxima: 3 meses
- Organismos acreditados en Roma: Cámara de Comercio de Roma, Colegio de Abogados de Roma
- Lista completa de organismos: Ministerio de Justicia italiano
Si se llega a un acuerdo, el acta es inmediatamente ejecutiva. Si el propietario no participa o no se alcanza acuerdo, puedes proceder judicialmente.
Fase 5 — Juez de Paz o Tribunal
Juez de Paz de Roma (depósito inferior a 5.000€):
- Procedimiento simplificado, puedes actuar sin abogado hasta 1.100€
- Tasa unificada: 43€ hasta 1.100€, 98€ hasta 5.000€
- Plazos: 6-12 meses
- Dirección: Via Bencivenga Biondi 8, Roma
Tribunal Civil de Roma (más de 5.000€):
- Abogado obligatorio
- Tasa unificada variable (98-518€)
- Plazos: 1-3 años
- Dirección: Viale Giulio Cesare 54, Roma
Si tienes un ISEE inferior a 12.838,01€, tienes derecho a la asistencia jurídica gratuita (patrocinio a spese dello Stato): el abogado y los gastos procesales los paga el Estado italiano. Dirígete al Colegio de Abogados de Roma.
Como alternativa al juicio ordinario, si dispones de prueba escrita del crédito (transferencia del depósito + contrato + PEC de solicitud), puedes pedir un decreto injuntivo (decreto ingiuntivo): procedimiento más rápido (unos 60 días), el propietario tiene 40 días para oponerse.
Errores que evitar
- Entregar las llaves sin acta de entrega y fotos. El propietario podrá impugnar lo que quiera. Nunca entregues sin inspección documentada.
- Aceptar verbalmente retenciones "acordadas". Cualquier acuerdo sobre retenciones debe estar por escrito y firmado. Lo verbal no cuenta.
- No hacer la mediación antes de ir a juicio. El proceso se vuelve inadmisible: tiempo y dinero perdidos.
- Aceptar la retención por pintura ordinaria. No es un daño imputable al inquilino: imponla.
- Esperar demasiado. La prescripción del crédito es de 10 años (art. 2946 del Código Civil italiano), pero cuanto antes actúes, antes lo resuelves.
Casos particulares
Propietario ilocalizable o en el extranjero: las notificaciones van a su último domicilio conocido. Si ha vendido el inmueble, el nuevo propietario ha heredado también la obligación de devolver el depósito (Cass. 5837/2012).
Sin acta de entrega inicial: sin descripción del estado del inmueble al entrar, por ley se presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado. Para superar esta presunción puedes usar fotos con metadatos EXIF, testigos o un peritaje.
Retención parcial: el propietario puede devolver solo una parte del depósito reteniendo el importe de los daños documentados. Si impugnas el alcance de la retención, el procedimiento es el mismo que el descrito arriba.
Concurrencia de culpas: si los daños son en parte del inquilino y en parte del propietario (por ejemplo, una filtración que el inquilino no comunicó a tiempo), el juez puede repartir la responsabilidad en función de las culpas de cada uno (art. 1227 del Código Civil italiano).
Fuentes oficiales
- Normattiva — Ley 392/1978
- Normattiva — Código Civil italiano
- Normattiva — DLgs 28/2010 mediación
- Ministerio de Justicia italiano — Mediación civil
- Lista organismos de mediación acreditados
- Juez de Paz de Roma
- Tribunal Civil de Roma
- SUNIA — sindicato de inquilinos
- Colegio de Abogados de Roma — Asistencia jurídica gratuita
Referencias normativas: Ley 392/1978 art. 11, Cód. Civ. artt. 1590, 1576, 1609, 1227, 2697, 2946, 1384, DLgs 28/2010 art. 5, Cass. 24557/2019, Cass. 10588/2020, Cass. 18068/2017.