¿Puede un extranjero comprar casa en Italia? Guía completa con normas y procedimiento
UE, extra-UE residente o no residente, refugiado: las normas cambian. Aquí encontrarás quién puede comprar, qué necesitas y cómo funciona la verificación de reciprocidad.
Lo esencial
Sí, los extranjeros pueden comprar casa en Italia. Las normas dependen de tu nacionalidad y de tu situación: si eres ciudadano UE o tienes un permiso de residencia válido, no tienes obstáculos. Si eres extra-UE y no resides en Italia, se aplica la "condición de reciprocidad", que el notario verifica gratuitamente antes de la escritura.
De un vistazo
| Coste | Verificación de reciprocidad: incluida en los honorarios notariales (50-200 €). Compraventa: impuestos + notario (véase la guía sobre impuestos de compra de inmueble). |
| Plazos | Verificación de reciprocidad: 3-15 días. Del contrato de arras a la escritura: 1-3 meses. |
| Dónde en Roma | Notarios (más de 400 en Roma); Consejo Notarial: Via Flaminia 160. MAECI: Piazzale della Farnesina 1. |
| Documentos | Pasaporte, código fiscal, permiso de residencia (si extra-UE residente), certificado de estado civil (si extra-UE no residente). |
Quién puede comprar: las cuatro situaciones
¿Eres ciudadano UE, suizo o del Espacio Económico Europeo (Noruega, Islandia, Liechtenstein)? Compras exactamente igual que un ciudadano italiano. Ningún permiso especial, acceso a todas las bonificaciones fiscales incluida la de primera vivienda.
¿Eres ciudadano extra-UE con permiso de residencia válido en Italia? Compras libremente durante la vigencia del permiso. Son válidos todos los tipos: trabajo, estudios, reagrupación familiar, protección internacional, tarjeta de residencia UE para residentes de larga duración. Incluso con un permiso temporal anual. Si el permiso caduca tras la compra, no pierdes la propiedad: sigues siendo propietario aunque vuelvas a tu país.
¿Eres ciudadano extra-UE no residente en Italia (turista, inversor desde el extranjero)? Se aplica la condición de reciprocidad: puedes comprar en Italia solo si un italiano también puede comprar en tu país. Es el notario quien lo verifica directamente con el Ministerio de Asuntos Exteriores. Entre los países con reciprocidad completa están EE. UU., Canadá, Reino Unido, Australia, Japón, Brasil, Argentina, Emiratos Árabes Unidos y muchos más. Consulta la lista actualizada en el sitio MAECI.
¿Eres refugiado reconocido o apátrida? Tienes los mismos derechos que un ciudadano italiano para la propiedad inmobiliaria, en virtud de la Convención de Ginebra (art. 13). No se aplica ninguna verificación de reciprocidad.
Qué necesitas para comprar
Para ciudadanos UE: documento de identidad válido, código fiscal italiano (solicítalo en la Agencia Tributaria italiana o en el Consulado italiano de tu país), cuenta bancaria.
Para extra-UE residentes: pasaporte válido, permiso de residencia original, código fiscal italiano, libro de familia si compras en régimen de comunidad.
Para extra-UE no residentes: pasaporte, código fiscal italiano (puedes solicitarlo en el Consulado italiano de tu país, es gratuito), certificado de estado civil traducido y legalizado con apostilla. Para la verificación de reciprocidad no tienes que llevar nada: se encarga el notario.
Para todos, en la escritura también se necesitan: el contrato de arras registrado, la nota catastral del inmueble, el Certificado de Eficiencia Energética (APE, obligatorio), el certificado de conformidad urbanística.
Cómo se desarrolla el procedimiento
El primer paso es obtener el código fiscal italiano, sin el cual no puedes firmar la escritura. Lo obtienes gratuitamente en la Agencia Tributaria italiana o, si estás en el extranjero, en el Consulado italiano competente para tu país (plazos: 2-4 semanas).
Después buscas el inmueble y firmas el contrato de arras (contrato preliminar). Entrega el depósito de garantía, generalmente el 10-20 % del precio. Registra el contrato de arras en la Agencia Tributaria italiana en un plazo de 30 días (coste: 200 € + 0,5 % sobre el depósito): te protege en caso de doble venta.
Si eres extra-UE no residente, el notario que has elegido consulta al MAECI para la verificación de reciprocidad. El resultado llega en pocos días. Si la verificación es positiva, se procede; si es negativa, el notario no puede otorgar escritura.
En la escritura estás presente en persona o mediante poder notarial especial. El acto se lee íntegramente en italiano. Si no dominas bien el idioma, tienes derecho a un intérprete (de tu elección o propuesto por el notario). Pagas al vendedor con cheque bancario o transferencia — nunca en efectivo para importes superiores a 5.000 €. Después firmas junto al vendedor y al notario.
Tras la escritura, el notario inscribe el acto en el Registro de la Propiedad en un plazo de 20 días. A partir de ese momento eres legalmente propietario. Si quieres las bonificaciones de primera vivienda, traslada tu residencia a la nueva casa en un plazo de 18 meses desde la escritura.
Errores que evitar
- Fiarse de "agencias para extranjeros" con comisiones fuera de mercado. La comisión media en Roma es del 2-3 % + IVA. Por encima del 4 % es anómalo. Verifica siempre la inscripción del agente en el Registro Mercantil.
- No registrar el contrato de arras. Sin registro, si el vendedor vende a otra persona antes de la escritura, pierdes la casa y solo te queda el derecho al doble del depósito. Registra siempre en un plazo de 30 días.
- Creer que la propiedad se pierde con la caducidad del permiso. Si compras con un permiso válido y luego caduca, la casa sigue siendo tuya. La propiedad inmobiliaria no está vinculada a la renovación del permiso.
Casos particulares
¿Tienes doble ciudadanía (por ejemplo, italo-argentino)? Vale la ciudadanía italiana. Compras como italiano, sin verificación de reciprocidad.
¿No puedes estar en Italia el día de la escritura? Puedes otorgar poder notarial especial a una persona de confianza. El poder debe ser otorgado ante notario italiano o ante notario extranjero con apostilla y traducción jurada (coste: 200-500 €).
¿Estás casado en régimen de sociedad de gananciales? El cónyuge extranjero se convierte en copropietario al 50 % aunque no firme. Si quieres evitarlo, tramita la separación de bienes antes de la escritura (acto notarial, 500-800 €).
¿Eres ciudadano británico? Desde el 1 de enero de 2021 el Reino Unido ya no forma parte de la UE. Si tienes un permiso de residencia italiano, sin problema. Si eres no residente, se aplica la reciprocidad: el Reino Unido tiene plena reciprocidad con Italia, por lo que la compra es libre.
¿Eres ciudadano ruso? Verifica con el notario los efectos de las sanciones UE: en algunos casos las compras están suspendidas o sujetas a controles especiales para sujetos en las listas de sanciones.
Fuentes oficiales
- MAECI — Condiciones de reciprocidad por país
- Notariato.it — Extranjeros y compra de inmuebles
- Notariato.it — Encuentra un notario
- Policía de Estado — Permiso de residencia
- Agencia Tributaria italiana — Bonificación primera vivienda
Referencias normativas: DPR 31/8/1999 n. 394 art. 1, DLgs 25/7/1998 n. 286 art. 1 c.2, Codice Civile artt. 16 e 2657, TFUE artt. 21 e 63, Direttiva 2004/38/CE, Convenzione di Ginevra 28/7/1951 art. 13.