Desahucio en Roma: qué hacer si recibes la notificación o necesitas solicitarlo
Desahucio por impago o por fin de contrato: el procedimiento paso a paso, los derechos del inquilino y los errores que el propietario nunca puede cometer.
Qué es en dos líneas
El desahucio es el procedimiento legal mediante el cual el propietario solicita al juez que haga salir al inquilino de la vivienda. En Roma se sustancia ante el Tribunal Civil de Roma (Viale Giulio Cesare 54, Sección VI Civil). Existen dos motivos principales: impago (falta de abono del alquiler) y fin del contrato (contrato vencido sin renovación). Ignorar una notificación de desahucio es siempre un error: tienes pocos días para reaccionar.
En resumen
| Coste (propietario) | 2.000-4.200 € (abogado + tasas + ejecución) |
| Coste (inquilino) | 1.000-2.500 € abogado; gratuito con ISEE < 13.000 € |
| Plazos totales | 6-24 meses (caso medio Roma) |
| Dónde en Roma | Tribunal Civil, Viale Giulio Cesare 54 — Sección VI Civil |
| Documentos clave | Contrato de arrendamiento registrado, recibos de pago, posible ISEE |
Los dos tipos de desahucio
Desahucio por impago (art. 658 c.p.c.): se activa cuando el inquilino no paga incluso una sola cuota de alquiler con 20 días de retraso, o no abona los gastos accesorios (comunidad) por un importe superior a dos mensualidades. El procedimiento combina el requerimiento de desahucio con un requerimiento de pago.
Desahucio por fin de contrato (art. 657 c.p.c.): se produce cuando el contrato ha vencido y el inquilino no abandona el apartamento. El propietario debe enviar la rescisión al menos seis meses antes del vencimiento, mediante carta certificada con acuse de recibo o PEC. Para los contratos 4+4, al final del primer cuatrienio la rescisión solo es posible por motivos tasados previstos en el art. 3 de la Ley 431/1998 (uso propio, venta, reforma integral). Al vencimiento de los ocho años la rescisión es libre.
El procedimiento desde el lado del propietario
Antes de acudir al tribunal, prueba la vía amistosa: un requerimiento formal por carta certificada con el detalle de los importes debidos y un plazo de 15-30 días cuesta poco y puede resolverlo todo. Si no funciona, se necesitan un abogado colegiado y un escrito de requerimiento que cite al inquilino ante el Tribunal de Roma (audiencia al menos 20 días después de la notificación).
El oficial judicial de la UNEP (misma dirección del Tribunal) notifica el escrito en el domicilio del inquilino. En la audiencia el juez convalida el desahucio si el inquilino no comparece, o bien concede hasta 90 días de plazo de gracia en caso de dificultades temporales certificadas. Si la convalidación prospera, dicta una resolución con la fecha de entrega y un título ejecutivo por los atrasos.
Tras un requerimiento de ejecución (10 días para salir), si el inquilino no abandona voluntariamente se abre la ejecución forzosa: la UNEP fija la fecha de acceso y, si es necesario, interviene con la fuerza pública. Atención: la UNEP de Roma es una de las más saturadas de Italia, por lo que los plazos reales se alargan con frecuencia.
Costes indicativos para el propietario:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Tasa judicial | 43-237 € |
| Notificación oficial judicial | 30-100 € |
| Honorarios abogado (a tanto alzado) | 1.500-3.000 € |
| Ejecución forzosa UNEP | 200-500 € |
| Total estimado | 2.000-4.200 € |
Si eres el inquilino: qué hacer en los primeros 20 días
Cuando llega la notificación, tienes 20 días desde la misma para actuar. Cada día perdido reduce tus posibilidades.
Primer paso: lee el escrito con atención — motivo, importes, fecha de audiencia, tribunal. Segundo paso: contacta en cinco días a un abogado o a uno de los sindicatos de inquilinos: SUNIA Lazio (Via Buonarroti 51, tel. 06 4441351), SICET CISL Roma (Via Po 21, tel. 06 8473430) o UNIAT UIL Roma (Via Bombelli 11, tel. 06 5921779). Si tu ISEE es inferior a 13.000 €, tienes derecho al beneficio de justicia gratuita (art. 76 DPR 115/2002): dirígete al Colegio de Abogados de Roma, Plaza Cavour.
Principales opciones de defensa:
- Regularización (art. 55 L. 392/1978): si el desahucio es por impago, pagar todo antes de la audiencia — alquiler atrasado, intereses legales y gastos liquidados por el juez — hace que el desahucio sea desestimado. Puedes usarla hasta cuatro veces en cuatro años. Paga siempre con transferencia bancaria rastreable.
- Plazo de gracia: en la audiencia puedes pedir al juez hasta 90 días (120 en casos graves documentados) para saldar la deuda. Si pagas dentro del plazo, el desahucio queda desestimado.
- Oposición (art. 665 c.p.c.): si impugnas el importe, la regularidad de la notificación o defectos formales, el procedimiento se convierte en juicio ordinario (1-3 años). Necesitas abogado.
Si el desahucio ya ha sido convalidado y te encuentras en una situación grave (hijos menores, mayores de 65 años, personas con discapacidad, renta baja), puedes solicitar una prórroga de la ejecución a la Comisión de Graduación de Desahucios de la Prefectura de Roma (Via IV Novembre 119/A, tel. 06 67291), al amparo de la Ley 9/2007. La Prefectura puede suspender la ejecución por 6-12 meses a la vez.
Vale la pena conocer también el Fondo de Morosidad Inculpable (Región del Lazio): ayudas de hasta 12.000 € para quien ha perdido renta por causas no imputables como pérdida de empleo, enfermedad grave o separación. Información en regione.lazio.it.
Errores que debes evitar
- Cambiar la cerradura o cortar los suministros sin orden judicial. Para el propietario es delito: violación de domicilio (art. 614 c.p.) en el primer caso, ejercicio arbitrario de las propias razones (art. 392 c.p.) en el segundo. La única vía legal es la judicial.
- Ignorar la notificación como inquilino. Si no compareces en la audiencia, el juez convalida el desahucio en tu ausencia. Habrás perdido toda posibilidad de defensa.
- Pagar sin recibo. Los pagos en efectivo sin prueba son invisibles para el juez. Usa siempre la transferencia bancaria y conserva los justificantes.
Casos particulares
Inquilino con hijos menores o mayor de 65 años: la graduación de los desahucios es prioritaria, con prórrogas que habitualmente superan los 12 meses.
Extranjeros sin permiso de residencia válido: el desahucio se ejecuta igualmente. El inquilino tiene no obstante derecho a defenderse en juicio; el resguardo postal de la renovación del permiso es documento suficiente.
Cónyuge separado con vivienda asignada por el juez: el desahucio contra el cónyuge no adjudicatario no puede prosperar. Verifica los títulos antes de iniciar cualquier procedimiento.
Alquileres de corta duración o turísticos: procedimiento diferente, más rápido, con orden de liberación que excluye las protecciones de la Ley 431/1998.
Fuentes oficiales
- Tribunal Civil de Roma
- Ministerio de Justicia italiano
- Código de Procedimiento Civil — Normattiva
- Ley 392/1978 — alquiler justo
- Ley 431/1998 — arrendamientos de vivienda
- Ayuntamiento de Roma — Políticas de Vivienda
- SUNIA — sindicato de inquilinos
- Prefectura de Roma
Referencias normativas: Código de Procedimiento Civil arts. 657-669; Ley 392/1978 arts. 5 y 55; Ley 431/1998; Código Civil arts. 1571-1606 y art. 2930; Ley 9/2007; Ley 332/2000; DPR 115/2002 art. 76.