Contratto di affitto a Roma: quale scegliere tra i 5 tipi
4+4, 3+2, transitorio, studenti, turistico: ogni contratto ha regole diverse. Scegli quello giusto e risparmia tasse.
Cos'è in due righe
In Italia non esiste un solo tipo di contratto di affitto: ce ne sono 5, ognuno con durata, canone e tasse diverse. A Roma, scegliere quello giusto può fare una differenza importante — sia per il proprietario che per l'inquilino. Il contratto deve sempre essere scritto e registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni: senza registrazione è nullo.
In sintesi
| Costo registrazione | 2% del canone annuo + bollo 16€ ogni 4 pagine (salvo cedolare secca) |
| Tempi | 4+4, 3+2, transitorio max 18 mesi, studenti 6-36 mesi, turistico max 30 giorni |
| Dove a Roma | Agenzia delle Entrate (7 sportelli) o online con SPID via RLI Web |
| Documenti base | Documento d'identità, codice fiscale, visura catastale, APE |
I 5 tipi di contratto
1. Contratto 4+4 a canone libero
È il più diffuso per affitti abitativi ordinari. Dura 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4. Il canone è libero: le parti lo stabiliscono senza vincoli.
Alla prima scadenza (4 anni), il proprietario può non rinnovare solo per motivi tassativi: uso personale o di parenti entro il 2° grado, vendita, ristrutturazione integrale, o disponibilità di altro alloggio da parte dell'inquilino. Alla seconda scadenza (8 anni) la disdetta è libera, con 6 mesi di preavviso.
Tassazione per il proprietario: IRPEF ordinaria oppure cedolare secca al 21%. È il contratto più flessibile sul canone, ma offre maggiori tutele all'inquilino sui rinnovi.
2. Contratto 3+2 a canone concordato
Dura 3 anni + 2 di rinnovo automatico. Il canone non è libero: viene calcolato sulle tabelle dell'Accordo Territoriale del Comune di Roma, che fissa fasce minime e massime per zona (Centro Storico, Semicentro, Periferia, Estrema Periferia) e in base alle caratteristiche dell'immobile.
Per accedere alle agevolazioni fiscali serve l'asseverazione da parte di un'associazione firmataria dell'Accordo (lato inquilini: SUNIA, SICET, UNIAT; lato proprietari: Confedilizia, ASPPI, Confabitare).
I vantaggi fiscali a Roma — Comune ad alta tensione abitativa — sono significativi: cedolare secca al 10% invece del 21%, riduzione IMU deliberata dal Comune, sconto del 30% sulla base imponibile IRPEF. Anche l'inquilino beneficia di detrazioni IRPEF variabili in base al reddito.
3. Contratto transitorio
Per esigenze temporanee documentate: lavoro a tempo determinato, trasferta, attesa di un altro alloggio, motivi familiari. Dura da 1 a 18 mesi, non è rinnovabile — se viene rinnovato, si trasforma automaticamente in 4+4.
La causale transitoria deve essere specificata nel contratto e documentata (ad esempio con il contratto di lavoro a termine o la lettera di trasferimento). A Roma, Comune ad alta tensione abitativa, il canone deve rispettare i parametri dell'Accordo Territoriale. Tassazione: cedolare secca al 21% (10% se concordato).
Attenzione: se la transitiorietà non è reale, il contratto è nullo o viene convertito in 4+4 per legge.
4. Contratto per studenti universitari
Riservato a studenti iscritti all'università o a corsi post-laurea in un Comune diverso da quello di residenza. Dura da 6 a 36 mesi, rinnovabile alla scadenza. A Roma il canone è concordato secondo l'Accordo Territoriale. Cedolare secca al 10%.
Il contratto può essere intestato al singolo studente, cointestato a più studenti o ai genitori. Per la firma servono il documento d'identità e il certificato di iscrizione universitaria (anche l'immatricolazione provvisoria è sufficiente). Lo studente può recedere con un preavviso di 1-3 mesi, come stabilito dal contratto.
5. Locazione breve turistica
Per affitti inferiori a 30 giorni a scopo turistico. Non richiede registrazione se ogni singolo soggiorno è sotto i 30 giorni consecutivi. L'inquilino non può prendere la residenza. Cedolare secca al 21% (26% dal secondo immobile destinato a locazioni brevi).
Sono obbligatori: la comunicazione delle schedine alloggiati alla Questura entro 24 ore tramite il portale Alloggiati Web, il CIN (Codice Identificativo Nazionale) dal 2025, e la riscossione della tassa di soggiorno da versare al Comune di Roma (4-10 €/notte secondo la categoria). Sono ammessi servizi accessori come pulizia e biancheria, ma non i servizi alberghieri veri e propri.
Tabella di confronto
| Tipo | Durata | Canone | Cedolare | Per chi |
|---|---|---|---|---|
| 4+4 libero | 4+4 anni | Libero | 21% | Tutti, lungo termine |
| 3+2 concordato | 3+2 anni | Tabella Accordo Territoriale | 10% | Tutti — conviene a Roma |
| Transitorio | 1-18 mesi | Concordato a Roma | 21% (10% se concordato) | Esigenze temporanee documentate |
| Studenti | 6-36 mesi | Concordato | 10% | Universitari fuori sede |
| Turistico | Max 30 gg | Libero | 21%/26% | Turisti, no residenza |
Documenti necessari per la firma
Per tutti i tipi di contratto servono: documento d'identità valido di proprietario e inquilino, codice fiscale di entrambi, visura catastale dell'immobile, Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità (dura 10 anni) e dichiarazione di conformità degli impianti (D.M. 37/2008). Per i contratti concordati, transitori e studenti è necessaria anche l'attestazione di conformità del sindacato o dell'associazione.
Come inquilino, è utile richiedere anche il certificato di abitabilità e il regolamento condominiale.
Errori da evitare
- Contratto orale. È nullo per legge (Legge 431/1998 art. 1 c. 4). Solo l'inquilino può chiederne il riconoscimento in giudizio, ma è una strada lunga e incerta.
- Contratto transitorio senza vera transitiorietà. Se l'esigenza temporanea non è reale e documentata, il contratto si converte in 4+4. Il risparmio non vale il rischio.
- Canone concordato senza asseverazione. Senza l'attestazione di conformità di un sindacato o associazione, non si ottengono né la cedolare al 10% né le agevolazioni IMU.
- APE mancante o non allegato. Rende nulle le clausole sul canone e comporta una multa da 300 a 3.000 euro.
Casi particolari
Affittare a uno straniero extra-UE: il proprietario deve fare la comunicazione di cessione di fabbricato alla Questura entro 48 ore dalla consegna delle chiavi.
Subaffitto: è vietato senza il consenso scritto del proprietario. Il subaffitto irregolare è causa di risoluzione del contratto.
Più inquilini (coinquilini): il contratto può essere cointestato a tutti i conduttori, che rispondono in solido per canone e danni. In alternativa si può fare un contratto per ogni stanza.
Casa arredata o non arredata: non cambia il tipo di contratto, ma cambia il canone di mercato. In caso di arredi, è consigliato allegare un inventario con foto.
Fonti ufficiali
- Agenzia Entrate — Registrazione contratti locazione
- Agenzia Entrate — Cedolare secca
- Normattiva — Legge 431/1998
- Normattiva — Legge 392/1978
- Comune di Roma — Accordo Territoriale canone concordato
- SUNIA — sindacato inquilini
- Ministero Interni — Alloggiati Web
Riferimenti normativi: Legge 9/12/1998 n. 431, Legge 27/07/1978 n. 392, DM 16/01/2017, DL 50/2017 art. 4, DLgs 23/2011 art. 3, DL 145/2023 art. 13-ter, Codice Civile artt. 1571-1614.