Tasse acquisto casa a Roma: quanto si paga davvero (con esempi)
Imposta di registro, IVA, notaio, agevolazioni prima casa: tutto quello che paghi quando compri casa a Roma, con calcoli reali e consigli per risparmiare.
Cos'è in due righe
Quando compri casa a Roma, oltre al prezzo dell'immobile paghi alcune imposte e gli onorari del notaio. La buona notizia: se è la tua prima casa e compri da un privato, le tasse sono relativamente basse, intorno ai 1.800 € su un immobile da 200.000 €. La chiave è l'agevolazione prima casa e il sistema "prezzo-valore", che ti permette di calcolare le imposte sul valore catastale invece che sul prezzo di mercato.
In sintesi
| Costo prima casa da privato | ~ 4.500-6.000 € totali (tasse + notaio) su immobile da 200.000 € |
| Costo seconda casa da privato | ~ 10.000-12.000 € totali su immobile da 200.000 € |
| Tempi | Pagamento contestuale al rogito. Il notaio versa le imposte entro 30 giorni. |
| Dove a Roma | Notaio (scegli tu; Consiglio Notarile di Roma: Via Flaminia 160, tel. 06 36209214). Catasto e Conservatoria gestiti dal notaio. |
| Documenti | Documento d'identità, Codice Fiscale, permesso di soggiorno (se extra-UE), stato civile, compromesso registrato. |
Due regimi fiscali: da privato o da impresa
Tutto dipende da chi vende.
Se compri da un privato: paghi l'imposta di registro. Per la prima casa è il 2%, per la seconda casa il 9%. La base di calcolo è il valore catastale dell'immobile, non il prezzo che paghi. Questo sistema si chiama "prezzo-valore" ed è il motivo per cui le imposte sull'acquisto tra privati sono spesso molto contenute.
Se compri da un'impresa costruttrice o ristrutturatrice che ha terminato i lavori entro 5 anni dalla vendita: paghi l'IVA. Per la prima casa è il 4%, per la seconda il 10% (o 22% per immobili di lusso). Qui la base è il prezzo reale, quindi le imposte sono più alte. Registro, ipotecaria e catastale diventano fisse a 200 € ciascuna.
Come si calcola il valore catastale
Il valore catastale è la base su cui si calcola l'imposta di registro. Formula:
Valore catastale = Rendita catastale × 115,5 (prima casa) oppure × 126 (seconda casa)
La rendita catastale la trovi sulla visura catastale del tuo immobile, scaricabile gratuitamente dal sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID o CIE.
Esempio con rendita 600 €:
- Prima casa: 600 × 115,5 = 69.300 € → imposta registro 2% = 1.386 €
- Seconda casa: 600 × 126 = 75.600 € → imposta registro 9% = 6.804 €
Ai quali si aggiungono imposta ipotecaria (50 €), catastale (50 €) e bolli vari (circa 320 €).
Quanto paghi in totale: quattro scenari
Prima casa da privato (prezzo 200.000 €, rendita 600 €): imposta di registro circa 1.386 €, ipotecaria + catastale 100 €, bolli e diritti 320 €. Notaio: 2.000-3.500 € + IVA. Totale tasse + notaio: 4.500-6.000 € — circa il 2,5% del prezzo.
Seconda casa da privato (prezzo 200.000 €, rendita 600 €): imposta di registro circa 6.804 €, ipotecaria + catastale 100 €, bolli 320 €. Notaio: 2.500-4.500 € + IVA. Totale: 10.000-12.000 € — circa il 6% del prezzo.
Prima casa da impresa costruttrice (prezzo 250.000 €): IVA 4% = 10.000 €, registro/ipotecaria/catastale fisse 600 €. Notaio: 3.000-5.000 €. Totale: 14.000-16.000 €.
Seconda casa da impresa costruttrice (prezzo 250.000 €): IVA 10% = 25.000 €, imposte fisse 600 €, notaio 3.500-5.500 €. Totale: circa 30.000 €.
Come regola generale: aggiungi il 3-5% al prezzo per la prima casa, l'8-12% per la seconda.
Come funzionano le agevolazioni prima casa
Per pagare il 2% invece del 9% di imposta di registro devi rispettare tutti questi requisiti al momento del rogito:
L'immobile non deve essere di lusso: categorie catastali ammesse A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Sono escluse A/1 (signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli).
Devi trasferire la residenza nella casa entro 18 mesi dal rogito, oppure il Comune deve coincidere con quello dove lavori. Per gli stranieri, deve essere la residenza principale dichiarata all'Anagrafe di Roma.
Non devi essere già proprietario di un'altra casa nello stesso Comune, né di una casa acquistata con agevolazione prima casa altrove in Italia (a meno che tu non la venda entro un anno).
Le agevolazioni non si applicano automaticamente: le devi chiedere esplicitamente al notaio, che inserisce le dichiarazioni nell'atto. Se dichiari il falso, perdi le agevolazioni e paghi una sanzione del 30% più gli interessi.
Il notaio: quanto costa e come sceglierlo
Dal 2012 gli onorari notarili sono liberi. A Roma le tariffe indicative per l'atto di compravendita sono:
| Valore casa | Onorario notaio (indicativo) |
|---|---|
| Fino a 100.000 € | 1.500-2.500 € |
| 100.000-200.000 € | 2.000-3.500 € |
| 200.000-300.000 € | 2.500-4.000 € |
| Oltre 300.000 € | 3.000-7.000 € |
Nell'onorario sono inclusi le visure, i bolli e le tasse che il notaio versa per te. Non sono inclusi interprete, traduzioni e consulenze straordinarie.
Chiedi sempre 2-3 preventivi scritti e dettagliati prima di scegliere: la differenza tra studi può arrivare al 50%. Se fai anche un mutuo, chiedi un forfait combinato per i due atti dallo stesso notaio (3.500-5.500 € circa per entrambi).
Errori da evitare
- Accettare di dichiarare un prezzo inferiore a quello reale nell'atto. Alcuni venditori lo propongono per ridurre le imposte. È evasione fiscale per entrambe le parti, e l'Agenzia delle Entrate confronta i prezzi dichiarati con i valori OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare).
- Firmare l'atto senza l'APE (Attestato di Prestazione Energetica). È obbligatorio per legge dal 2013: senza di esso l'atto può essere nullo e le sanzioni arrivano fino a 18.000 €.
- Non registrare il compromesso. Senza registrazione entro 30 giorni dalla firma, se il venditore vende a qualcun altro prima del rogito, perdi l'immobile. La registrazione costa 200 € + 0,5% della caparra e ti tutela.
Casi particolari
Compri con mutuo: c'è un atto notarile separato (1.000-2.000 € di onorario) e un'imposta sostitutiva sul mutuo: 0,25% del finanziamento per la prima casa, 2% per la seconda. Se rogito e mutuo si fanno dallo stesso notaio nello stesso giorno, chiedi il forfait combinato.
Ricevi la casa in donazione: non si applica l'imposta di registro, ma l'imposta di donazione. Per genitori, figli e coniuge la franchigia è di 1.000.000 €; oltre quella soglia si paga il 4%. Ipotecaria + catastale restano al 3%.
Compri all'asta giudiziaria: le imposte sono le stesse (registro o IVA), ma il sistema prezzo-valore non si applica: paghi sulla base del prezzo di aggiudicazione.
Hai la rendita catastale sbagliata: se è troppo alta rispetto alla realtà, paghi più tasse del necessario. Controlla la visura prima del rogito e, se serve, chiedi un classamento di rettifica all'Agenzia delle Entrate Territorio (gratuito).
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — Agevolazione prima casa
- Agenzia delle Entrate — Imposte acquisto immobili
- Agenzia delle Entrate — Guida acquisto casa
- Notariato.it — Calcolo imposte online
- Agenzia delle Entrate — Visure catastali
- Consiglio Notarile di Roma
Riferimenti normativi: DPR 26/4/1986 n. 131 (Testo Unico Imposta di Registro), Nota II-bis art. 1 Tariffa Parte I DPR 131/1986 (agevolazione prima casa), DPR 26/10/1972 n. 633 Tabella A parte II n. 21 (IVA 4% prima casa), DLgs 31/10/1990 n. 347 (imposte ipotecaria e catastale), L 23/12/2005 n. 266 art. 1 c. 497 (prezzo-valore), DLgs 21/11/2007 n. 231 (antiriciclaggio), DLgs 19/8/2005 n. 192 (APE obbligatorio).