Subaffittare una stanza a Roma: è legale, ma serve farlo bene

Cos'è in due righe

Subaffittare una stanza dell'appartamento che prendi in affitto è legale per legge (art. 2, Legge 392/1978), salvo che il tuo contratto non lo vieti espressamente. Non puoi però farlo in silenzio: devi comunicarlo al proprietario e registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate. Farlo in nero significa rischiare lo sfratto e pesanti sanzioni fiscali.

In sintesi

Costo	Imposta di registro: 2% del canone annuo (min. 67€) + 16€ di marca da bollo ogni 4 facciate. Con cedolare secca: nessuna imposta di registro né bollo, solo 21% sostitutiva.
Tempi	Comunicazione al proprietario: prima di far entrare il subconduttore. Registrazione contratto: entro 30 giorni dalla firma.
Dove a Roma	Agenzia delle Entrate sportelli Roma 1-7 (o online con Modello RLI). Sindacati inquilini: SUNIA Roma (Via Buonarroti 51), SICET Roma (Via Po 20), UNIAT Roma (Via Po 162).
Documenti	Contratto di sublocazione scritto, documento d'identità e CF del subconduttore, raccomandata A/R al proprietario, Modello RLI per registrazione.

Cosa dice la legge: stanza sì, casa intera no

La regola fondamentale viene dall'articolo 2 della Legge 392/1978. In sintesi:

• Subaffitto totale (lasci tutta la casa): vietato senza il permesso scritto del proprietario. Se lo fai senza autorizzazione, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto e il tuo sfratto.
• Subaffitto parziale (una stanza): permesso per legge, salvo divieto esplicito nel contratto. Resta però obbligatorio comunicarlo al proprietario.
• Cessione del contratto (qualcun altro prende il tuo posto): sempre vietata senza consenso scritto.

Prima di tutto, quindi, leggi il tuo contratto di affitto. Cerca parole come "subaffitto", "sublocazione", "altri occupanti". Se trovi un divieto esplicito, devi chiedere al proprietario un'autorizzazione scritta prima di procedere.

Come fare tutto nel modo giusto

Fase 1 — Comunicazione al proprietario. Invia una raccomandata A/R (o PEC) con il nome, il codice fiscale e la data di nascita del subconduttore, i vani che intendi sublocare, la durata e il canone. Conserva la ricevuta di ritorno firmata. Questa comunicazione è obbligatoria per legge e serve a tutelarti in caso di contestazioni future.

Fase 2 — Scrivi il contratto. Il contratto di sublocazione deve includere: i dati di entrambe le parti, il riferimento al contratto principale, le stanze sublocate, la durata (non può superare il tuo contratto principale), il canone, il deposito cauzionale e le regole sulla ripartizione delle spese. Modelli base si trovano presso i sindacati degli inquilini (SUNIA, SICET, UNIAT) o nei CAF.

Fase 3 — Registra il contratto. Entro 30 giorni dalla firma devi registrarlo all'Agenzia delle Entrate tramite il Modello RLI. Puoi farlo online, agli sportelli Roma 1-7, oppure farti aiutare da un CAF o patronato (ACLI, INCA, CISL, UIL).

Fase 4 — Paga le imposte. Hai due opzioni:

• Regime ordinario (IRPEF): il canone che incassi va dichiarato nel quadro RL del 730 o Modello Redditi. Puoi dedurre la quota del canone che paghi al proprietario corrispondente ai vani sublocati.
• Cedolare secca: aliquota del 21% (o 10% per contratti a canone concordato a Roma), sostitutiva di IRPEF, imposta di registro e marca da bollo. Secondo la Circolare Agenzia Entrate n. 26/E/2011, la cedolare secca è applicabile anche ai contratti di sublocazione tra persone fisiche per uso abitativo. Conviene quasi sempre se hai altri redditi medio-alti.

Il canone: quanto puoi chiedere

La legge pone un limite: il canone di sublocazione non può essere superiore alla quota del canone principale corrispondente ai vani sublocati. In parole semplici, non puoi guadagnarci sopra lucrandoci su: se paghi 800€/mese per un bilocale e subaffitti una delle due stanze, non puoi chiedere più di 400€/mese.

Errori da evitare

1. Subaffittare senza contratto scritto. Senza un contratto registrato non hai nessuna tutela legale. Se il subconduttore non paga, non puoi avviare una procedura di sfratto.
2. Non registrare il contratto. La sanzione per mancata registrazione va dal 120% al 240% dell'imposta evasa, e il contratto non è opponibile a terzi (cioè non vale legalmente).
3. Subaffittare a stranieri extra-UE senza fare le comunicazioni. Se il subconduttore è cittadino extra-UE devi fare anche la comunicazione alla Questura entro 48 ore (art. 7 TU Immigrazione, DLgs 286/1998). Ignorarlo può avere conseguenze penali.

Casi particolari

Il contratto vieta il subaffitto. Molti contratti moderni contengono questa clausola. Puoi risolvere chiedendo al proprietario un'autorizzazione scritta: spesso accetta, specialmente se il subconduttore è una persona affidabile con reddito dimostrabile.

Coinquilini "alla pari" che dividono le spese. Se l'intenzione è condividere l'appartamento su base paritaria, il modo corretto è la cointestazione del contratto fin dall'inizio: tutti firmano il contratto principale con responsabilità solidale. In questo caso non si tratta di subaffitto.

Affitti brevi turistici (Airbnb, Booking). Sono disciplinati dal DL 50/2017 conv. Legge 96/2017. Puoi affittare fino a 30 giorni con cedolare secca al 21%, ma devi comunicare ogni ospite alla Questura entro 24 ore e pagare la tassa di soggiorno a Roma (3,50-7€/persona/notte). Attenzione: la maggior parte dei contratti standard vieta gli affitti brevi a turisti.

Case popolari ATER. Il subaffitto è assolutamente vietato. La sanzione è la decadenza dall'assegnazione e lo sfratto.

Il subconduttore vuole spostare la residenza. Può farlo presentando il contratto di sublocazione registrato all'Anagrafe del Comune di Roma. Non devi fare nulla tu, ma è utile saperlo.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate — Registrazione contratti di locazione
• Agenzia delle Entrate — Cedolare secca
• Legge 392/1978 (Normattiva)
• Legge 431/1998 (Normattiva)
• Codice Civile (Normattiva)
• SUNIA — Sindacato Unitario Nazionale Inquilini

Riferimenti normativi: Legge 27/07/1978 n. 392 art. 2; Legge 09/12/1998 n. 431; Codice Civile art. 1594; DPR 26/04/1986 n. 131; DLgs 14/03/2011 n. 23; DL 50/2017 conv. Legge 96/2017; Circolare Agenzia Entrate n. 26/E/2011.