Sfratto a Roma: cosa fare se ti arriva l'atto o devi chiederlo
Sfratto per morosità o finita locazione: la procedura passo-passo, i diritti dell'inquilino e gli errori che il proprietario non può mai fare.
Cos'è in due righe
Lo sfratto è la procedura legale con cui il proprietario chiede al giudice di far uscire l'inquilino da casa. A Roma si tratta davanti al Tribunale Civile di Roma (Viale Giulio Cesare 54, Sezione VI Civile). Esistono due motivi principali: morosità (mancato pagamento del canone) e finita locazione (contratto scaduto senza rinnovo). Ignorare un atto di sfratto è sempre un errore: hai pochi giorni per reagire.
In sintesi
| Costo (proprietario) | 2.000-4.200 € (avvocato + contributi + esecuzione) |
| Costo (inquilino) | 1.000-2.500 € avvocato; gratuito con ISEE < 13.000 € |
| Tempi totali | 6-24 mesi (caso medio Roma) |
| Dove a Roma | Tribunale Civile, Viale Giulio Cesare 54 — Sezione VI Civile |
| Documenti chiave | Contratto di locazione registrato, ricevute di pagamento, eventuale ISEE |
I due tipi di sfratto
Sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.): scatta quando l'inquilino non paga anche solo una rata di canone con 20 giorni di ritardo, oppure non versa gli oneri accessori (condominio) per un importo superiore a due mensilità. La procedura unisce l'intimazione di sfratto a un'ingiunzione di pagamento.
Sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.): accade quando il contratto è scaduto e l'inquilino non lascia l'appartamento. Il proprietario deve inviare la disdetta almeno sei mesi prima della scadenza, con raccomandata A/R o PEC. Per i contratti 4+4, alla fine del primo quadriennio la disdetta è possibile solo per motivi tassativi previsti dall'art. 3 della Legge 431/1998 (uso proprio, vendita, ristrutturazione integrale). Alla scadenza degli otto anni la disdetta è libera.
La procedura dal lato del proprietario
Prima di rivolgerti al tribunale, prova la via bonaria: una diffida formale via raccomandata con l'elenco degli importi dovuti e un termine di 15-30 giorni costa poco e può risolvere tutto. Se non funziona, servono un avvocato iscritto all'albo e un atto di intimazione che citi l'inquilino davanti al Tribunale di Roma (udienza almeno 20 giorni dopo la notifica).
L'ufficiale giudiziario dell'UNEP (stesso indirizzo del Tribunale) notifica l'atto a casa dell'inquilino. In udienza il giudice convalida lo sfratto se l'inquilino non si presenta, oppure concede fino a 90 giorni di termine di grazia in caso di difficoltà temporanee certificate. Se la convalida va a buon fine, emette un'ordinanza con la data di rilascio e un titolo esecutivo per gli arretrati.
Dopo un atto di precetto (10 giorni per lasciare), se l'inquilino non esce spontaneamente si apre l'esecuzione forzata: l'UNEP fissa la data di accesso e, se necessario, interviene con la forza pubblica. Attenzione: l'UNEP di Roma è tra i più carichi d'Italia, quindi i tempi reali si allungano spesso.
Costi indicativi per il proprietario:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Contributo unificato | 43-237 € |
| Notifica ufficiale giudiziario | 30-100 € |
| Onorario avvocato (forfait) | 1.500-3.000 € |
| Esecuzione forzata UNEP | 200-500 € |
| Totale stimato | 2.000-4.200 € |
Se sei l'inquilino: cosa fare nei primi 20 giorni
Quando arriva l'atto, hai 20 giorni dalla notifica per agire. Ogni giorno perso riduce le tue possibilità.
Primo passo: leggi l'atto con attenzione — motivo, importi, data udienza, tribunale. Secondo passo: contatta entro cinque giorni un avvocato oppure uno dei sindacati inquilini: SUNIA Lazio (Via Buonarroti 51, tel. 06 4441351), SICET CISL Roma (Via Po 21, tel. 06 8473430) o UNIAT UIL Roma (Via Bombelli 11, tel. 06 5921779). Se il tuo ISEE è inferiore a 13.000 €, hai diritto al patrocinio gratuito (art. 76 DPR 115/2002): rivolgiti al Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Roma, Piazza Cavour.
Opzioni difensive principali:
- Sanatoria (art. 55 L. 392/1978): se lo sfratto è per morosità, pagare tutto prima dell'udienza — canone arretrato, interessi legali e spese liquidate dal giudice — fa rigettare lo sfratto. Puoi usarla fino a quattro volte in quattro anni. Paga sempre con bonifico tracciabile.
- Termine di grazia: all'udienza puoi chiedere al giudice fino a 90 giorni (120 in casi gravi documentati) per saldare il debito. Se paghi entro il termine, lo sfratto viene rigettato.
- Opposizione (art. 665 c.p.c.): se contesti l'importo, la regolarità della notifica o vizi formali, la procedura si trasforma in giudizio ordinario (1-3 anni). Necessario avvocato.
Se lo sfratto è già convalidato e sei in difficoltà grave (figli minori, anziani oltre 65 anni, disabili, basso reddito), puoi chiedere una proroga dell'esecuzione alla Commissione Graduazione Sfratti della Prefettura di Roma (Via IV Novembre 119/A, tel. 06 67291), ai sensi della Legge 9/2007. La Prefettura può sospendere l'esecuzione per 6-12 mesi alla volta.
Vale la pena conoscere anche il Fondo Morosità Incolpevole (Regione Lazio): contributi fino a 12.000 € per chi ha perso reddito per cause non imputabili come perdita del lavoro, malattia grave o separazione. Informazioni su regione.lazio.it.
Errori da evitare
- Cambiare la serratura o staccare le utenze senza ordine del giudice. Per il proprietario è reato: violenza privata (art. 614 c.p.) il primo, esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p.) il secondo. L'unica via legale è quella giudiziaria.
- Ignorare l'atto come inquilino. Se non ti presenti all'udienza, il giudice convalida lo sfratto in tua assenza. Hai perso ogni possibilità di difesa.
- Pagare senza ricevuta. I versamenti in contanti senza prova sono invisibili al giudice. Usa sempre il bonifico e conserva le ricevute.
Casi particolari
Inquilino con figli minori o anziano oltre 65 anni: la graduazione degli sfratti è prioritaria, con proroghe tipicamente superiori a 12 mesi.
Stranieri senza permesso di soggiorno valido: lo sfratto si esegue ugualmente. L'inquilino ha comunque diritto a difendersi in giudizio; la ricevuta postale del rinnovo del permesso è documento sufficiente.
Coniuge separato con casa assegnata dal giudice: lo sfratto contro il coniuge non assegnatario è improcedibile. Verifica i titoli prima di avviare qualsiasi procedura.
Affitti brevi o turistici: procedura diversa, più rapida, con ordine di liberazione che esclude le tutele della Legge 431/1998.
Fonti ufficiali
- Tribunale Civile di Roma
- Ministero della Giustizia
- Codice di Procedura Civile — Normattiva
- Legge 392/1978 — equo canone
- Legge 431/1998 — locazioni abitative
- Roma Capitale — Politiche Abitative
- SUNIA — sindacato inquilini
- Prefettura di Roma
Riferimenti normativi: Codice di Procedura Civile artt. 657-669; Legge 392/1978 artt. 5 e 55; Legge 431/1998; Codice Civile artt. 1571-1606 e art. 2930; Legge 9/2007; Legge 332/2000; DPR 115/2002 art. 76.