Registrare il contratto d'affitto all'Agenzia Entrate: guida pratica

Cos'è in due righe

Tutti i contratti di affitto con durata superiore a 30 giorni devono essere registrati all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. La registrazione dà data certa al contratto, lo rende valido in giudizio e permette all'inquilino di prendere la residenza. Senza registrazione il contratto è nullo. L'obbligo riguarda entrambe le parti: proprietario e inquilino rispondono in solido.

In sintesi

Costo	2% del canone annuo (min 67€) + 16€ bollo ogni 4 pagine. Cedolare secca: zero registro, zero bollo.
Tempi	Entro 30 giorni dalla data del contratto (o dalla decorrenza, se anteriore)
Dove	Online via RLI Web (SPID/CIE), sportello Agenzia Entrate, intermediario abilitato
Documenti	Contratto firmato, codice fiscale parti, visura catastale, APE, modulo RLI

Perché è obbligatorio registrare

La registrazione serve a dare data certa al contratto, a renderlo opponibile a terzi (banche, condomini, altri creditori) e ad assolvere l'imposta dovuta. Senza registrazione il contratto non ha valore legale: non puoi farlo valere in tribunale, non puoi usarlo in Questura per il permesso di soggiorno, non puoi iscrivere la residenza anagrafica al Comune e non puoi accedere alle agevolazioni fiscali (cedolare secca, detrazioni IRPEF per l'inquilino, IMU agevolata per il proprietario).

La Legge 431/1998 art. 13, confermata dalla Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza 23601/2017, stabilisce che il contratto non registrato è nullo.

Non si registra solo per i contratti di durata inferiore a 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso inquilino (locazioni brevi turistiche) e per il comodato gratuito verbale.

Cosa serve per registrare

• Contratto firmato in almeno 2 originali (su ogni pagina)
• Documento d'identità valido di tutte le parti
• Codice fiscale di proprietario e inquilino
• Visura catastale dell'immobile (foglio, particella, subalterno)
• Attestato di Prestazione Energetica (APE)
• Modulo RLI (Registrazione Locazioni Immobili)
• Per i contratti concordati, transitori e studenti: attestazione di conformità di un sindacato o associazione firmataria dell'Accordo Territoriale

Se scegli il regime ordinario (no cedolare) servono anche le marche da bollo da 16 euro ogni 4 facciate del contratto (su ogni copia originale) e il modello F24 Elide per il pagamento dell'imposta.

I 3 modi per registrare

Online con RLI Web (il più comodo)

Il servizio RLI Web è gratuito, disponibile 24 ore su 24 e accessibile con SPID, CIE o CNS.

Accedi al portale Agenzia Entrate, vai su Servizi > Locazioni > RLI Web, inserisci i dati dell'immobile (recuperati automaticamente dal catasto), i dati delle parti, la durata e il canone. Allega il PDF del contratto firmato (scansione), scegli il regime fiscale (ordinario o cedolare secca), indica l'IBAN per l'addebito dell'imposta e invia. Ricevi un protocollo immediato e la ricevuta definitiva entro 24 ore.

Allo sportello Agenzia Entrate

Prenota un appuntamento sul portale dell'Agenzia Entrate. Compila il modulo RLI, paga prima le imposte tramite F24 Elide (codice tributo 1500 per la prima annualità, 1501 per i rinnovi; 1505 e 1506 per la cedolare secca). Porta allo sportello le 2 copie del contratto, il modulo RLI compilato e la ricevuta del pagamento. Riceverai il timbro di registrazione su entrambe le copie.

A Roma ci sono 7 uffici territoriali: Trastevere (Via Ippolito Nievo 48-50), Aurelio, Settebagni, Collatino, Tuscolano, EUR Torrino, Acilia.

Tramite intermediario

Commercialisti, CAF e agenzie immobiliari abilitati Entratel possono registrare per conto tuo. Il costo medio è di 80-200 euro. I sindacati inquilini (SUNIA, SICET, UNIAT) offrono spesso il servizio a tariffe ridotte. È l'opzione più adatta se non hai SPID o preferisci delegare la procedura.

Cedolare secca: conviene?

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale (DLgs 23/2011 art. 3) che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo.

Le aliquote a Roma sono:

• 21% sul canone per contratti 4+4 libero e transitori non concordati
• 10% sul canone per contratti concordati (3+2, transitorio concordato, studenti) — Roma è Comune ad alta tensione abitativa
• 26% dal secondo immobile destinato a locazioni brevi

Non si paga né il registro né il bollo con la cedolare. L'inquilino non deve versare la sua quota del 50% dell'imposta di registro. Durante il periodo di opzione non si possono applicare aggiornamenti ISTAT sul canone.

Per scegliere la cedolare, il proprietario deve inviare all'inquilino una raccomandata AR (o PEC) prima della registrazione, con cui rinuncia agli aggiornamenti ISTAT. Senza questa comunicazione l'opzione è inefficace (Cass. 12395/2017).

Esempio: canone 800€/mese. Canone annuo 9.600€. Con regime ordinario: registro 192€/anno (96€ a testa) + bolli 32€. Con cedolare 21%: 2.016€/anno (niente registro, niente bollo). Conviene la cedolare se l'aliquota IRPEF marginale del proprietario supera il 21%.

Quanto costa

Con regime ordinario: imposta di registro pari al 2% del canone annuo (minimo 67€), da versare ogni anno o in un'unica soluzione con sconto. Imposta di bollo: 16€ ogni 4 facciate su ciascuna copia originale. Il costo è diviso al 50% tra proprietario e inquilino.

Con cedolare secca: zero imposta di registro, zero bollo. Si paga solo la cedolare con F24 (codice tributo 1840 per l'acconto di novembre, 4842 per il saldo di giugno dell'anno successivo).

Errori da evitare

1. Non fare mai la registrazione. Il contratto è nullo e l'inquilino ha il diritto di denunciare all'Agenzia Entrate e ottenere la registrazione forzata in tribunale.
2. Cedolare secca senza raccomandata all'inquilino. Senza questa comunicazione formale, l'opzione è inefficace: il proprietario continua a pagare l'IRPEF ordinaria senza saperlo.
3. F24 ordinario invece di F24 Elide. Il pagamento non viene imputato correttamente e la registrazione fallisce. Usa sempre il modello F24 Elide con i codici tributo corretti.
4. Dimenticare le annualità successive. Con il regime ordinario l'imposta di registro va pagata ogni anno. Solo la cedolare copre l'intero periodo senza adempimenti annuali aggiuntivi.
5. Non comunicare la risoluzione anticipata. Se il contratto si scioglie prima della scadenza, devi comunicarlo con modulo RLI entro 30 giorni. Altrimenti l'Agenzia continua a pretendere le imposte sui canoni residui.

Casi particolari

Registrazione tardiva (oltre 30 giorni): si può fare con ravvedimento operoso (DLgs 472/1997). La sanzione dipende da quanto tempo è passato: 6% entro 30 giorni dalla scadenza, 12% entro 90 giorni, 15% entro 1 anno, fino al 21,43% oltre l'anno, più interessi. Il calcolo è automatico in RLI Web.

Risoluzione anticipata: va comunicata con modulo RLI entro 30 giorni. Imposta fissa di 67€ (zero se cedolare secca).

Cambio inquilino o cessione contratto: va comunicato con modulo RLI entro 30 giorni. Imposta fissa di 67€.

Proroga tacita (rinnovo automatico 4+4 o 3+2): non richiede comunicazione. La proroga espressa con rinegoziazione invece sì.

Contratto con inquilino extra-UE: oltre alla registrazione normale, il proprietario deve fare la comunicazione di cessione di fabbricato alla Questura entro 48 ore dalla consegna delle chiavi (sanzione 160-1.100€ se omessa).

Locazione breve turistica (sotto 30 giorni): non si registra all'Agenzia Entrate, ma servono comunicazione al portale CIN del Ministero del Turismo, schedine alloggiati alla Questura entro 24 ore e dichiarazione IRPEF o cedolare secca in dichiarazione dei redditi.

Fonti ufficiali

• Agenzia Entrate — Registrazione contratti locazione
• Agenzia Entrate — Scheda RLI
• Agenzia Entrate — Cedolare secca
• Agenzia Entrate — Registrazione online cittadini
• Agenzia Entrate — Modulo RLI e istruzioni
• Agenzia Entrate — F24 e codici tributo
• Normattiva — DPR 131/1986 TUR
• Normattiva — DLgs 23/2011 cedolare
• Normattiva — Legge 431/1998

Riferimenti normativi: DPR 26/04/1986 n. 131, Legge 9/12/1998 n. 431 art. 13, DLgs 14/03/2011 n. 23 art. 3, DLgs 18/12/1997 n. 472, Provvedimento AE 7/04/2014 prot. 2970/2014, Provvedimento AE 19/03/2019 prot. 64442/2019, Cass. 12395/2017.