Mutuo prima casa under 36 con garanzia CONSAP a Roma

Cos'è in due righe

Se hai meno di 36 anni, vuoi comprare la prima casa a Roma e non hai l'anticipo del 20% che le banche normalmente richiedono, lo Stato può garantire per te fino all'80% del mutuo attraverso il Fondo Garanzia Mutui Prima Casa, gestito da CONSAP per conto del Ministero dell'Economia. La garanzia è completamente gratuita: paghi solo il normale interesse del mutuo bancario. Con ISEE non superiore a 40.000 euro e i requisiti giusti, puoi ottenere un mutuo che copre il 100% del valore della casa.

In sintesi

Costo	Garanzia CONSAP gratuita. Spese normali del mutuo (istruttoria, perizia, notaio, imposta sostitutiva).
Tempi	Istruttoria banca: 30-90 giorni. Risposta CONSAP: massimo 20 giorni dalla richiesta della banca.
Dove a Roma	Qualsiasi banca aderente (oltre 250 istituti). CONSAP: Via Yser 14, numero verde 800 12 22 58.
Documenti	Documento d'identità, CF, buste paga, CU/730, estratti conto, compromesso, visura catastale, ISEE

Come funziona la garanzia statale

Il Fondo Garanzia Mutui Prima Casa (istituito dalla L. 147/2013) è uno strumento del Ministero dell'Economia, gestito operativamente da CONSAP. In pratica funziona così: la banca ti concede il mutuo sapendo che, se non riesci a pagare, lo Stato copre una parte del debito residuo. Questo riduce il rischio per la banca, che può quindi finanziarti una quota maggiore del valore della casa.

Per la generalità dei richiedenti la garanzia copre il 50% della quota capitale. Per le categorie prioritarie — tra cui i giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro — la copertura sale all'80%, e la banca può finanziarti fino al 100% del valore dell'immobile.

Il mutuo massimo garantito è di 250.000 euro. Se la casa costa di più, puoi comunque accedere, ma la garanzia statale vale solo sulla prima parte.

Un altro vantaggio concreto: la banca non può applicarti un TAEG superiore al TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) trimestrale pubblicato da Banca d'Italia per la categoria mutui ipotecari. Non può cioè "caricarti" sul tasso perché hai la garanzia pubblica.

Chi può accedere alla garanzia all'80%

Per rientrare nelle categorie prioritarie con garanzia all'80% devi soddisfare tutte queste condizioni:

• Avere meno di 36 anni alla data di richiesta del mutuo
• Avere un ISEE non superiore a 40.000 euro annui
• Chiedere un mutuo con LTV superiore all'80% (cioè la banca finanzia più dell'80% del prezzo della casa)

Rientrano nella stessa categoria prioritaria anche le coppie giovani (entrambi under 36, conviventi o sposati), le famiglie monogenitoriali con figli minori, e chi abita in una casa popolare ERP o IACP.

Per la garanzia ordinaria al 50% non ci sono limiti di età né di ISEE: bastano i requisiti generali, cioè essere persona fisica, non possedere già un'altra casa adibita ad abitazione in Italia, acquistare per uso residenziale proprio, e scegliere un immobile non di lusso (no categorie catastali A/1, A/8, A/9).

Possono accedere anche i cittadini stranieri: i cittadini UE senza limitazioni, i cittadini extra-UE con permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo o permesso biennale abbinato a lavoro regolare.

Come procedere: dalla banca al rogito

Prima di tutto: ottieni l'ISEE. Vai a un CAF con i documenti del nucleo familiare (la compilazione della DSU è gratuita). Verifica anche la lista delle banche aderenti sul sito consap.it: sono oltre 250, tra cui Intesa Sanpaolo, UniCredit, BNL, BPER, Crédit Agricole, MPS, BancoPosta e molte altre.

Non firmare il compromesso prima di avere un'istruttoria preliminare dalla banca. Se il mutuo viene rifiutato dopo aver firmato, perdi la caparra (di solito il 10% del prezzo).

In banca: comunica esplicitamente che vuoi richiedere il mutuo prima casa con garanzia CONSAP categoria prioritaria. La banca compila la modulistica e la trasmette telematicamente a CONSAP. Non devi contattare CONSAP direttamente.

L'istruttoria dura 30-90 giorni. Entro 20 giorni dalla richiesta della banca, CONSAP risponde. Se accetta, la garanzia è automatica e gratuita. La banca non delibera il mutuo prima del via libera CONSAP.

Dal notaio si firmano in contemporanea l'atto di compravendita e il contratto di mutuo. In questa sede va richiesta esplicitamente l'agevolazione prima casa (imposta di registro al 2% invece del 9% per acquisto da privato, IVA al 4% invece del 22% per acquisto di immobile nuovo).

Dopo il rogito: trasferisci la residenza nella nuova casa entro 18 mesi. Se non lo fai, perdi le agevolazioni fiscali prima casa e devi pagare le imposte ordinarie più il 30% di sanzioni.

Quanto ti costa realmente un mutuo con CONSAP

La garanzia CONSAP è gratuita. Le spese che sostieni sono quelle normali di qualsiasi mutuo:

• Istruttoria banca: 0,5-1% del mutuo (circa 500-2.000 euro)
• Perizia immobile: 300-500 euro
• Imposta sostitutiva sul mutuo prima casa: 0,25% del capitale
• Notaio (atto di mutuo + compravendita): 1.500-3.000 euro
• Assicurazione obbligatoria scoppio/incendio: 200-500 euro/anno

Come riferimento orientativo: per un mutuo di 200.000 euro a 25 anni con tasso fisso intorno al 3,5%, la rata mensile è circa 1.000-1.100 euro.

Il mutuo CONSAP è cumulabile con la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi (fino a 4.000 euro/anno di interessi detraibili, pari a un recupero massimo di 760 euro/anno) e con eventuali bonus ristrutturazione se acquisti casa da riqualificare.

Errori da evitare

1. Non pagare nessuno per "attivare" la garanzia CONSAP. La banca gestisce tutto in automatico. Consulenti che chiedono commissioni separate per la pratica CONSAP non offrono nessun servizio reale.
2. Non firmare il compromesso senza istruttoria preliminare. Se la banca ti rifiuta il mutuo dopo, perdi la caparra. Chiedi prima una pre-valutazione.
3. Non dimenticare di trasferire la residenza entro 18 mesi. Molti lo saltano e perdono le agevolazioni fiscali. Imposta un promemoria sul telefono dal giorno del rogito.

Casi particolari

Sei convivente non sposato? La coppia convivente more uxorio va benissimo: basta autocertificazione e stato di famiglia comune. Per il punteggio "coppia giovane" serve convivenza documentata da almeno 2 anni.

Lavori come autonomo o hai partita IVA? Puoi accedere, ma la banca richiede 3 anni di dichiarazioni reddituali stabili. La garanzia CONSAP non aumenta il tuo merito creditizio: se la banca non ti considera affidabile dal punto di vista reddituale, il mutuo viene comunque rifiutato.

Hai già un mutuo CONSAP e vuoi cambiare banca? Puoi fare surroga mantenendo la garanzia statale, a condizione di non aumentare il capitale residuo.

La casa è cointestata con un genitore? La garanzia CONSAP vale solo sulla quota del richiedente under 36 con ISEE idoneo.

Vincoli post-acquisto: non puoi vendere la casa prima di 5 anni (salvo riacquistarne un'altra entro 1 anno) e non puoi usarla a fini diversi da abitazione principale. Violando queste condizioni perdi le agevolazioni fiscali e paghi sanzioni del 30% più interessi.

Fonti ufficiali

• CONSAP — Fondo Garanzia Mutui Prima Casa
• CONSAP — Elenco banche aderenti (PDF)
• CONSAP — Modulistica
• CONSAP — FAQ Fondo Prima Casa
• MEF — Fondo Garanzia Prima Casa
• Agenzia delle Entrate — Agevolazione prima casa
• Banca d'Italia — TEGM trimestrali

Riferimenti normativi: L 147/2013 art. 1 c.48 lett. c, DM 31/7/2014, DL 73/2021 art. 64 (Decreto Sostegni-bis), L 197/2022 cc. 74-75, DM MEF 22/12/2023, DPR 131/1986, DPR 633/1972, DPR 917/1986 art. 15.