Guasti e infiltrazioni: cosa fare se il proprietario non risponde

Cos'è in due righe

Quando hai un guasto serio in casa — infiltrazioni, caldaia rotta, impianto elettrico fuori norma — il proprietario è obbligato ad intervenire. Se non risponde, esiste una procedura precisa che ti tutela. L'errore più grave che puoi fare è smettere di pagare l'affitto: rischi lo sfratto, anche se hai ragione.

In sintesi

Costo	Raccomandata A/R: 7-10€ · Mediazione: 40-80€ (gratuita con ISEE basso) · Sindacato inquilini: 30-80€ iscrizione annuale
Tempi	Diffida: 15-30 giorni per intervento · Mediazione: max 3 mesi · Causa civile: 12-24 mesi
Dove a Roma	SUNIA (Via Buonarroti 51), SICET (Via Po 20), Camera di Commercio (mediazione), Tribunale di Roma (Viale Giulio Cesare 54bis)
Documenti	Foto/video datati del guasto, raccomandate, fatture riparazioni, contratto di locazione

Chi deve pagare cosa

Il Codice Civile (artt. 1575-1576) divide le responsabilità in modo chiaro.

Il proprietario copre tutto ciò che riguarda la struttura e la vetustà: infiltrazioni dal tetto o dal terrazzo, sostituzione della caldaia o degli infissi, adeguamento degli impianti elettrici e del gas a norma, riparazioni dovute all'usura naturale nel tempo.

L'inquilino si occupa della manutenzione ordinaria: cambiare le lampadine, sostituire guarnizioni e piccoli rubinetti, fare la pulizia annuale della caldaia con bollino blu, disotturare gli scarichi se intasati per uso normale.

Nei contratti è spesso allegata la tabella oneri accessori CONFEDILIZIA-SUNIA. Se manca, si applica l'art. 9 della Legge 392/1978 e l'art. 1576 c.c.

Qualche caso frequente a Roma: l'infiltrazione dal soffitto è sempre a carico del proprietario (art. 1578 c.c.), a meno che la muffa non derivi da scarsa ventilazione dell'inquilino — in quel caso serve una perizia tecnica. La sostituzione della caldaia è a carico del proprietario; la manutenzione annuale e il bollino blu sono a carico tuo. Le tubature all'interno dei muri sono responsabilità del proprietario; il rubinetto che gocciola è responsabilità tua.

La procedura passo per passo

Fase 1 — Documenta e avvisa informalmente

Appena scopri il guasto, fai foto e video con data e ora visibili. Poi contatta il proprietario per telefono o WhatsApp e conserva gli screenshot. Se entro sette giorni non risponde, passa alla fase successiva.

Fase 2 — La diffida scritta (raccomandata A/R o PEC)

La diffida è il primo atto formale e non puoi saltarla: senza di essa, nessuna azione successiva è valida. Nella lettera descrivi il guasto con precisione, richiami gli artt. 1575, 1576, 1578 c.c., indica un termine perentorio di 15 giorni (30 per lavori complessi) e avverti che in caso di silenzio procederai in autotutela o con azione legale.

Spedisci via raccomandata A/R (7-10€ alle Poste) o via PEC se conosci quella del proprietario. Conserva la ricevuta di ritorno: è la prova che ha ricevuto la comunicazione.

Fase 3 — Autoriparazione e detrazione dal canone

Se il proprietario continua a non intervenire dopo la diffida, l'art. 1577 c.c. ti consente di far eseguire i lavori urgenti e di scalare la spesa dall'affitto. Attenzione: questa opzione vale solo per guasti urgenti a carico del proprietario, devi avere la diffida già inviata, devi conservare fatture intestate a te, la spesa deve essere congrua (chiedi almeno due preventivi) e devi comunicare al proprietario l'esecuzione via raccomandata.

Non smettere di pagare l'intero canone. Se l'affitto è 800€ e la riparazione è costata 300€, paghi 500€ e alleghi al bonifico il riferimento alla detrazione.

Fase 4 — Riduzione del canone o risoluzione del contratto

Se il guasto rende una parte dell'immobile inutilizzabile (ad esempio una camera inagibile per infiltrazioni gravi), puoi chiedere una riduzione proporzionale del canone ai sensi dell'art. 1578 c.c. Non puoi però deciderlo da solo: serve un accordo scritto con il proprietario oppure una pronuncia del giudice. Nei casi più gravi, quando l'immobile diventa inabitabile, puoi chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

Fase 5 — Mediazione obbligatoria

Prima di andare in tribunale, la legge ti obbliga a tentare la mediazione (DLgs 28/2010 art. 5): senza questo passaggio il giudice non può esaminare la causa. Presenti istanza a un organismo iscritto al Ministero della Giustizia. L'organismo convoca il proprietario entro 30 giorni e la procedura deve concludersi entro tre mesi. A Roma puoi rivolgerti all'Organismo di Mediazione della Camera di Commercio o agli organismi privati accreditati. Il costo è 40-80€ di avvio più un'indennità basata sul valore della lite; chi ha ISEE basso può accedere gratuitamente.

Errori da evitare

1. Smettere di pagare l'affitto senza diffida. La Cassazione considera questo un inadempimento grave che giustifica lo sfratto, anche se il proprietario ha torto. Non farlo mai senza una procedura formale.
2. Fare lavori strutturali senza autorizzazione. Puoi autoriparare solo guasti urgenti e a carico del proprietario. Interventi strutturali non autorizzati possono farti perdere qualsiasi diritto al rimborso.
3. Usare solo telefonate e WhatsApp. Non hanno valore legale. Per qualsiasi comunicazione rilevante usa sempre raccomandata A/R o PEC.

Casi particolari

Il proprietario è irreperibile o è morto. Vai al sindacato inquilini con tutta la documentazione. Si può procedere con notifica agli eredi tramite anagrafe o richiedere la nomina di un curatore speciale al tribunale.

La casa è un immobile ATER (ex IACP). Le procedure cambiano: per le case pubbliche devi inviare le segnalazioni direttamente ad ATER Roma (Via Cesare De Lollis 22, 00185). I sindacati inquilini hanno sportelli dedicati.

C'è un problema igienico-sanitario grave (muffa estesa, acqua infetta). Segnala alla ASL Roma competente (UOC Igiene degli Insediamenti Urbani). Possono fare un sopralluogo e dichiarare l'immobile insalubre: quel documento è una prova preziosa in giudizio.

C'è pericolo immediato (crollo, fuga di gas). Chiama il 115 (Vigili del Fuoco) o il 112. Il loro verbale è una prova ufficiale del pericolo.

L'affitto è in nero. Hai comunque tutele: puoi chiedere la registrazione tardiva con sanzioni a carico del proprietario e ottenere la rideterminazione del canone.

Fonti ufficiali

• Codice Civile (Normattiva)
• SUNIA - Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari
• Agenzia delle Entrate - Locazioni
• Ministero della Giustizia - Mediazione civile

Riferimenti normativi: Codice Civile artt. 1575-1581, 1218, 1453, 1455; Legge 392/1978; Legge 431/1998; DLgs 28/2010 art. 5; DLgs 149/2022.