IMU a Roma: esenzione prima casa e calcolo seconda casa
La prima casa non di lusso non paga IMU. La seconda sì. Scadenze 16 giugno e 16 dicembre, calcolo con esempi pratici romani e come ridurre il conto.
Cos'è in due righe
L'IMU (Imposta Municipale Propria) è la tassa annuale sugli immobili che paghi al Comune. A Roma, se la casa è la tua abitazione principale e non è di lusso, non paghi nulla. Se hai una seconda casa, una casa affittata o un immobile che non usi come residenza principale, l'IMU scatta. Si paga in due rate: entro il 16 giugno e entro il 16 dicembre.
In sintesi
| Costo prima casa non di lusso | 0 € (esente) |
| Costo seconda casa media a Roma | Circa 867 €/anno (rendita catastale 600 €, aliquota 0,86%) |
| Scadenze | Acconto: 16 giugno. Saldo: 16 dicembre. |
| Dove a Roma | Roma Capitale — Dipartimento Risorse Economiche, Via Ostiense 131/L. Tel. 06 0606. |
| Come si paga | Modello F24 (in banca, alle Poste, home banking). Codice Comune Roma: H501. |
Prima casa: quando sei esente
Sei esente dall'IMU se la tua casa soddisfa due condizioni contemporaneamente: la residenza anagrafica è dichiarata all'Anagrafe di Roma e ci abiti davvero (dimora abituale).
L'esenzione vale per le categorie catastali ordinarie: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Se invece la tua prima casa rientra nelle categorie A/1 (signorile), A/8 (villa) o A/9 (castello), non sei esente: paghi con aliquota ridotta (0,5%) con una detrazione fissa di 200 € all'anno.
Una novità importante: dal 2022, grazie alla sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022, anche i coniugi o partner civili con residenze separate in Comuni diversi (o nello stesso Comune) possono beneficiare entrambi dell'esenzione prima casa, se ognuno risiede effettivamente nella propria abitazione.
Come si calcola l'IMU sulla seconda casa
La formula è: IMU = Valore catastale × Aliquota Roma
Il valore catastale delle abitazioni si ottiene con: Rendita catastale × 168 (coefficiente 160 rivalutato del 5%).
La rendita catastale la trovi sulla visura catastale del tuo immobile, scaricabile gratis dall'Agenzia delle Entrate con SPID o CIE.
Esempio seconda casa, rendita 600 €:
- Valore catastale: 600 × 168 = 100.800 €
- Aliquota Roma 0,86% = 867 € all'anno
- Acconto giugno: 433,50 €
- Saldo dicembre: 433,50 €
Esempio prima casa di lusso A/8, rendita 2.500 €:
- Valore catastale: 2.500 × 168 = 420.000 €
- Aliquota 0,5% = 2.100 € → meno detrazione 200 €
- IMU dovuta: 1.900 €
Le aliquote IMU di Roma Capitale
Roma stabilisce le aliquote ogni anno con delibera dell'Assemblea Capitolina. Per il calcolo dell'acconto di giugno si usano le aliquote dell'anno precedente; per il saldo di dicembre quelle dell'anno in corso.
| Tipologia | Aliquota Roma |
|---|---|
| Prima casa non di lusso (A/2-A/7) | 0% — ESENTE |
| Prima casa di lusso (A/1, A/8, A/9) | 0,5% con detrazione 200 € |
| Seconda casa | 0,86% |
| Affitto a canone concordato | 0,6% con riduzione IMU 25% |
| Comodato gratuito a genitori/figli | 0,43% su base ridotta del 50% |
| Immobili inagibili (con certificazione) | aliquota ordinaria su 50% della base |
Verifica sempre le aliquote aggiornate su comune.roma.it — aliquote IMU.
Come ridurre l'IMU
Comodato a genitori o figli: se dai la casa in uso gratuito a un figlio o a un genitore che la usa come abitazione principale, la base imponibile si riduce del 50% e si applica l'aliquota agevolata (0,43%). Requisiti rigidi: il contratto di comodato deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate (200 €), tu non devi possedere altri immobili in Italia tranne la tua prima casa nello stesso Comune, e la casa non deve essere di lusso.
Affitto a canone concordato: se affitti con contratto 3+2 anni a canone concordato (Legge 431/98 art. 2 c.3), l'IMU si riduce del 25%. In più, la cedolare secca scende al 10%.
Inagibilità: se l'immobile è inabitabile con perizia tecnica depositata al Comune, la base imponibile si dimezza. Vale solo per la durata documentata dell'inagibilità.
Pensionati AIRE: se sei pensionato italiano iscritto all'AIRE con pensione estera, puoi beneficiare della riduzione del 50% sull'unica casa posseduta in Italia.
Come si paga: modello F24
L'IMU si paga con il modello F24. Puoi compilarlo e pagarlo online tramite home banking con SPID, allo sportello della tua banca o alle Poste.
I codici tributo da usare per Roma:
| Codice | Per cosa |
|---|---|
| 3912 | Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) + pertinenze |
| 3918 | Seconda casa e altri fabbricati |
| 3914 | Terreni agricoli |
| 3916 | Aree edificabili |
Il codice Comune per Roma è sempre H501. È l'errore più frequente compilare manualmente e sbagliare questo campo.
Non devi fare una dichiarazione IMU ogni anno. La dichiarazione è obbligatoria solo quando compri o vendi un immobile, quando cambia la situazione (es. inizi a dare in comodato, ottieni la certificazione di inagibilità) o quando accedi a una nuova esenzione. Il modello si scarica da finanze.gov.it e si consegna al Comune di Roma entro il 30 giugno dell'anno successivo al fatto.
Errori da evitare
- Pagare l'IMU sulla prima casa non di lusso. Se la casa è la tua residenza principale in categoria A/2-A/7, non devi nulla. Se ricevi un avviso di pagamento, contestalo entro 60 giorni con istanza di autotutela al Comune.
- Usare il codice tributo sbagliato. Le pertinenze della prima casa di lusso (cantina, garage) vanno con codice 3912, non 3918. E il codice Comune per Roma è H501, non lasciare il campo vuoto.
- Non registrare il comodato. Per ottenere la riduzione del 50% sulla base imponibile, il contratto di comodato deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate. Senza registrazione il beneficio non vale, anche se di fatto dai la casa gratis al figlio.
Casi particolari
Hai comprato o venduto casa a metà anno? Paghi IMU proporzionalmente ai mesi di possesso. Regola dei 15 giorni: se inizi o finisci il possesso entro il 15 del mese, quel mese conta intero; se è dal 16 in poi, non conta.
Hai ereditato una casa? L'IMU parte dalla data di apertura della successione (il giorno del decesso). Se erediti il 1° luglio, paghi 6 mesi di IMU per quell'anno.
Hai due abitazioni nello stesso Comune? Solo una può essere prima casa esente. L'altra paga IMU come seconda. Eccezione: coppie con residenze effettivamente separate (sentenza Corte Cost. 209/2022).
La casa è in costruzione? Non paghi IMU sull'edificio fino a quando non è accatastato con rendita. Sul terreno edificabile paghi IMU dal momento in cui il piano urbanistico lo classifica come edificabile.
Sei in ritardo? Usa il ravvedimento operoso: paga prima che il Comune ti accerta e le sanzioni sono molto più basse. Il ritardo fino a 14 giorni costa lo 0,1% per ogni giorno; tra 15 e 30 giorni l'1,5%; tra 31 e 90 giorni l'1,67%. Se aspetti l'accertamento, la sanzione sale al 30%.
Fonti ufficiali
- MEF — IMU pagina principale
- Roma Capitale — IMU
- Roma Capitale — Aliquote IMU vigenti
- Agenzia delle Entrate — IMU
- Agenzia delle Entrate — Visure catastali
- Agenzia Entrate Riscossione
Riferimenti normativi: L 27/12/2019 n. 160 art. 1 cc. 738-783 (riforma IMU), DL 6/12/2011 n. 201 art. 13 (istituzione IMU), L 28/12/2015 n. 208 art. 1 c.10 (esenzione abitazione principale non di lusso), Sentenza Corte Costituzionale n. 209/2022 (coniugi con residenze separate), DLgs 472/1997 (sanzioni e ravvedimento operoso), L 431/1998 art. 2 c.3 (canone concordato), Delibera Assemblea Capitolina annuale (aliquote Roma).