Cessione di fabbricato e ospitalità: cosa comunicare
Affitti, ospiti extra-UE, Airbnb: hai 48 ore per comunicarlo alla Polizia. Ecco come farlo gratis in 10 minuti online.
Cos'è in due righe
Se affitti casa, ospiti un parente straniero o gestisci un appartamento su Airbnb, hai l'obbligo di comunicarlo alla Polizia entro 48 ore dall'inizio del soggiorno. Si fa gratis online sul portale Alloggiati Web, in meno di 10 minuti, senza andare in Questura.
In sintesi
| Costo | Gratuito. Nessuna marca da bollo. |
| Tempi | Entro 48 ore dall'inizio dell'ospitalità (24 ore per strutture ricettive) |
| Dove a Roma | Online su alloggiatiweb.poliziadistato.it oppure al Commissariato di zona |
| Documenti | SPID o CIE, documento dell'ospite, dati dell'immobile |
Due obblighi distinti, un'unica comunicazione
Esistono due norme separate che generano questo obbligo, ma in pratica si assolvono con la stessa procedura.
La cessione di fabbricato (Legge 191/1978 art. 12) riguarda chiunque trasferisca a qualsiasi titolo il godimento di un immobile per periodi superiori a un mese. Conta per tutti: italiani, cittadini UE e extra-UE. Quindi se affitti o presti gratuitamente casa per più di 30 giorni, devi comunicarlo.
La dichiarazione di ospitalità (D.Lgs 286/1998 art. 7) scatta invece quando ospiti un cittadino non comunitario, anche per una sola notte e anche gratuitamente. Un parente dalla Nigeria che dorme da te tre giorni: va comunicato.
In pratica, la combinazione più comune è questa:
- Affitti a un italiano o a un cittadino UE per oltre un mese → cessione di fabbricato
- Ospiti gratuitamente un cittadino extra-UE, anche per pochi giorni → dichiarazione di ospitalità
- Gestisci un B&B o affitti su Airbnb → portale Alloggiati Web come struttura ricettiva, entro 24 ore per ogni ospite
Chi ha l'obbligo (sempre chi ospita, mai chi viene ospitato)
L'obbligo grava su chi mette a disposizione l'alloggio: proprietari, locatori, sub-locatori, comodanti e anche i conduttori che a loro volta ospitano qualcuno. I gestori di strutture ricettive — hotel, B&B, case vacanza, affitti brevi su piattaforme — rientrano nella stessa logica ma con tempistiche di 24 ore.
Non è obbligato chi ospita un cittadino UE per meno di 30 giorni a titolo gratuito, e chi gestisce già il portale Alloggiati Web come struttura ricettiva (la comunicazione copre tutto).
Come si fa: la procedura online
Il modo più comodo è il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, attivo 24 ore su 24.
Se non hai ancora le credenziali, le richiedi una sola volta: vai sul portale, clicca "Richiesta credenziali", allega documento d'identità e titolo sull'immobile. Arrivano via email in pochi giorni. In alternativa, puoi accedere direttamente con SPID o CIE senza passaggi preliminari.
Una volta dentro, inserisci i dati dell'ospite o del conduttore: anagrafica completa, tipo e numero del documento d'identità, cittadinanza, data di inizio e durata prevista del soggiorno, indirizzo dell'immobile. Confermi e il sistema rilascia subito una ricevuta telematica. Stampala e conservala.
Per ogni nuovo ospite o nuovo contratto, devi fare una nuova comunicazione.
Quando il contratto registrato basta (e quando no)
C'è una semplificazione importante: se hai stipulato un contratto di locazione e lo registri all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, quella registrazione assolve automaticamente l'obbligo di cessione di fabbricato verso la Questura.
Però attenzione: se l'inquilino è extra-UE, la dichiarazione di ospitalità rimane dovuta comunque. Quindi:
- Inquilino italiano o UE con contratto registrato: nulla da fare in Questura
- Inquilino extra-UE con contratto registrato: comunica comunque su Alloggiati Web
Se preferisci andare di persona
Puoi presentarti al Commissariato di Pubblica Sicurezza competente per la zona dove si trova l'immobile. Porti il modulo compilato (disponibile sul sito della Polizia di Stato o in Commissariato stesso) con copia del tuo documento e di quello dell'ospite. Ti restituiscono una copia timbrata come ricevuta.
In alternativa puoi rivolgerti alla Questura centrale in Via San Vitale 15 o all'Ufficio Immigrazione in Via Teofilo Patini 23. L'elenco completo dei commissariati di Roma è su questure.poliziadistato.it/it/Roma.
Errori da evitare
- Pensare che il contratto basti sempre. La registrazione del contratto copre la cessione di fabbricato, ma non copre la dichiarazione di ospitalità per inquilini extra-UE. Le due cose vanno fatte entrambe.
- Aspettare oltre le 48 ore. La sanzione per omessa comunicazione va da 200 a 1.000 euro (cessione di fabbricato) o da 160 a 1.100 euro (ospitalità extra-UE). Anche se ti accorgi tardi, comunicare in ritardo è meglio che non comunicare.
- Affidarsi a siti privati che fanno pagare il servizio. La procedura è gratuita e si fa in autonomia in 10 minuti. Un patronato (ACLI, INCA, CAF) può aiutarti gratis se hai difficoltà tecniche. Fai attenzione a cloni del portale Alloggiati Web: l'unico ufficiale ha dominio .poliziadistato.it.
Casi particolari
Gestisci un affitto breve su Airbnb o Booking? Anche un singolo affitto è considerato attività ricettiva ai fini del portale. Devi iscriverti come struttura, comunicare ogni ospite entro 24 ore e, dal 2024, avere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) rilasciato dal Ministero del Turismo. Senza CIN la sanzione può arrivare a 8.000 euro.
Compagno o compagna extra-UE che vive con te senza contratto? Fai la dichiarazione di ospitalità all'inizio della convivenza. Se la situazione si stabilizza nel tempo, valuta un contratto di comodato gratuito registrato: è utile anche per le pratiche di residenza o ricongiungimento.
Subaffitti a terzi? Il sub-locatore ha lo stesso obbligo del locatore principale: deve fare la cessione di fabbricato verso il proprio sub-conduttore.
Vendi casa? La comunicazione notarile dell'atto di vendita assolve l'obbligo di cessione di fabbricato.
Fonti ufficiali
- Portale Alloggiati Web — Polizia di Stato
- Polizia di Stato — Dichiarazione di presenza e ospitalità
- Polizia di Stato — Comunicazione di ospitalità e cessione fabbricato
- Questura di Roma — Commissariati
- Ministero del Turismo — Codice Identificativo Nazionale CIN
- Agenzia delle Entrate — Registrazione contratti di locazione
Riferimenti normativi: Legge 18/05/1978 n. 191 art. 12; D.Lgs 25/07/1998 n. 286 art. 7; DL 23/05/2008 n. 92 conv. L. 24/07/2008 n. 125; DM 7/01/2013; DL 18/10/2023 n. 145 conv. L. 191/2023 (CIN).