Straniero può comprare casa in Italia? Guida completa con regole e procedura

Cos'è in due righe

Sì, gli stranieri possono comprare casa in Italia. Le regole dipendono dalla tua nazionalità e dalla tua situazione: se sei cittadino UE o hai un permesso di soggiorno valido, non hai ostacoli. Se sei extra-UE e non risiedi in Italia, si applica la "condizione di reciprocità", che il notaio verifica gratuitamente prima del rogito.

In sintesi

Costo	Verifica reciprocità: inclusa negli onorari notarili (50-200 €). Compravendita: tasse + notaio (vedi la guida sulle tasse di acquisto immobile).
Tempi	Verifica reciprocità: 3-15 giorni. Dal compromesso al rogito: 1-3 mesi.
Dove a Roma	Notai (oltre 400 a Roma); Consiglio Notarile: Via Flaminia 160. MAECI: Piazzale della Farnesina 1.
Documenti	Passaporto, Codice Fiscale, permesso di soggiorno (se extra-UE residente), certificato di stato civile (se extra-UE non residente).

Chi può comprare: le quattro situazioni

Sei cittadino UE, svizzero o dello Spazio Economico Europeo (Norvegia, Islanda, Liechtenstein)? Compri esattamente come un cittadino italiano. Nessun permesso speciale, accesso a tutte le agevolazioni fiscali compresa quella prima casa.

Sei cittadino extra-UE con permesso di soggiorno valido in Italia? Compri liberamente durante la validità del permesso. Vanno bene tutti i tipi: lavoro, studio, ricongiungimento familiare, protezione internazionale, carta di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo. Anche con un permesso temporaneo annuale. Se il permesso scade dopo l'acquisto, la proprietà non si perde: resti proprietario anche se torni nel tuo Paese.

Sei cittadino extra-UE non residente in Italia (turista, investitore dall'estero)? Si applica la condizione di reciprocità: puoi comprare in Italia solo se anche un italiano può comprare nel tuo Paese. È il notaio che verifica direttamente con il Ministero degli Esteri. Tra i Paesi con reciprocità completa ci sono USA, Canada, Regno Unito, Australia, Giappone, Brasile, Argentina, Emirati Arabi Uniti e molti altri. Consulta la lista aggiornata sul sito MAECI.

Sei rifugiato riconosciuto o apolide? Hai gli stessi diritti di un cittadino italiano per la proprietà immobiliare, per effetto della Convenzione di Ginevra (art. 13). Nessuna verifica di reciprocità.

Cosa ti serve per comprare

Per i cittadini UE: documento d'identità valido, Codice Fiscale italiano (richiedi all'Agenzia delle Entrate o al Consolato italiano nel tuo Paese), conto corrente.

Per gli extra-UE residenti: passaporto valido, permesso di soggiorno originale, Codice Fiscale italiano, stato di famiglia se acquisti in comunione.

Per gli extra-UE non residenti: passaporto, Codice Fiscale italiano (puoi richiederlo al Consolato italiano nel tuo Paese, è gratuito), certificato di stato civile tradotto e legalizzato con apostille. Per la verifica di reciprocità non devi portare nulla: ci pensa il notaio.

Per tutti, al rogito servono anche: il compromesso registrato, la visura catastale dell'immobile, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE, obbligatorio), il certificato di conformità urbanistica.

Come si svolge la procedura

Il primo passo è procurarti il Codice Fiscale italiano, senza il quale non puoi firmare il rogito. Lo ottieni gratuitamente all'Agenzia delle Entrate o, se sei all'estero, al Consolato italiano competente per il tuo Paese (tempi: 2-4 settimane).

Poi cerchi l'immobile e firmi il compromesso (contratto preliminare). Versa la caparra confirmatoria, in genere il 10-20% del prezzo. Registra il compromesso all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni (costo: 200 € + 0,5% sulla caparra): ti tutela in caso di doppia vendita.

Se sei extra-UE non residente, il notaio che hai scelto interroga il MAECI per la verifica di reciprocità. Il risultato arriva in pochi giorni. Se la verifica è positiva, si procede; se è negativa, il notaio non può rogare.

Al rogito sei presente di persona o tramite procura speciale. L'atto viene letto integralmente in italiano. Se non parli bene la lingua, hai diritto a un interprete (di tua scelta o suggerito dal notaio). Paghi il venditore con assegno circolare o bonifico — mai in contanti per importi sopra 5.000 €. Poi firmi insieme al venditore e al notaio.

Dopo il rogito, il notaio trascrive l'atto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari entro 20 giorni. Da quel momento sei legalmente proprietario. Se vuoi le agevolazioni prima casa, trasferisci la residenza nella nuova casa entro 18 mesi dal rogito.

Errori da evitare

1. Fidarsi di "agenzie per stranieri" con commissioni fuori mercato. La provvigione media a Roma è 2-3% + IVA. Sopra il 4% è anomalo. Verifica sempre l'iscrizione dell'agente al Registro Imprese.
2. Non registrare il compromesso. Senza registrazione, se il venditore vende a un altro prima del rogito, perdi la casa e ti rimane solo il diritto alla doppia caparra. Registra sempre entro 30 giorni.
3. Credere che la proprietà si perda con la scadenza del permesso. Se compri con un permesso valido e poi scade, la casa rimane tua. La proprietà immobiliare non è legata al rinnovo del permesso.

Casi particolari

Hai la doppia cittadinanza (per esempio italo-argentino)? Vale la cittadinanza italiana. Compri come italiano, senza verifica di reciprocità.

Non puoi essere in Italia il giorno del rogito? Puoi conferire procura speciale a una persona di fiducia. La procura deve essere fatta da un notaio italiano o da un notaio estero con apostille e traduzione asseverata (costo: 200-500 €).

Sei sposato in regime di comunione legale? Il coniuge straniero diventa comproprietario al 50% anche senza firmare. Se vuoi evitarlo, fai separazione dei beni prima del rogito (atto notarile, 500-800 €).

Sei cittadino britannico? Dal 1° gennaio 2021 il Regno Unito non è più nell'UE. Se hai un permesso di soggiorno italiano, nessun problema. Se sei non residente, si applica la reciprocità: il Regno Unito ha piena reciprocità con l'Italia, quindi l'acquisto è libero.

Sei cittadino russo? Verifica con il notaio gli effetti delle sanzioni UE: in alcuni casi gli acquisti sono sospesi o soggetti a controlli speciali per soggetti nelle liste sanzioni.

Fonti ufficiali

• MAECI — Condizioni di reciprocità per Paese
• Notariato.it — Stranieri e acquisto immobili
• Notariato.it — Trova un notaio
• Polizia di Stato — Permesso di soggiorno
• Agenzia delle Entrate — Agevolazione prima casa

Riferimenti normativi: DPR 31/8/1999 n. 394 art. 1, DLgs 25/7/1998 n. 286 art. 1 c.2, Codice Civile artt. 16 e 2657, TFUE artt. 21 e 63, Direttiva 2004/38/CE, Convenzione di Ginevra 28/7/1951 art. 13.