APE a Roma: cos'è, quando serve e come ottenerlo senza sbagliare
Vendi, affitti o ristrutturi casa? L'Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio per legge. Ecco chi lo rilascia, quanto costa e cosa rischi senza.
Cos'è in due righe
L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è un documento obbligatorio che certifica quanto consuma energia una casa, assegnandole una classe che va da A4 (massima efficienza) a G (alta dispersione). Lo rilascia un tecnico abilitato dopo un sopralluogo, vale 10 anni e deve essere allegato a qualsiasi contratto di vendita o affitto. Senza, il proprietario rischia multe da migliaia di euro.
In sintesi
| Costo | 100-350€ in media a Roma, a seconda della metratura e della complessità degli impianti. |
| Tempi | Sopralluogo: 30-60 minuti. Redazione APE: 3-7 giorni lavorativi. Validità: 10 anni. |
| Dove a Roma | Tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, perito) iscritto agli Ordini professionali romani e al registro SIRESL Lazio o SIAPE ENEA. |
| Documenti | Visura catastale, planimetria, libretto impianto caldaia, atto di provenienza, eventuale vecchio APE. |
Quando è obbligatorio
Il DL 63/2013 ha reso l'APE obbligatorio in questi casi:
Vendita di immobile. L'APE deve essere allegato al rogito notarile. Senza di esso, l'atto può essere annullato e il venditore rischia una multa da 3.000 a 18.000€.
Nuovo contratto di locazione. Qualunque tipo di affitto — stanza singola, appartamento, affitto breve turistico, sublocazione — richiede l'APE allegato al contratto, con firma dell'inquilino a presa visione.
Annunci immobiliari. La classe energetica e l'indice EPgl devono essere indicati in qualsiasi annuncio, online o cartaceo. Multa da 500 a 3.000€ se mancano.
Donazione di immobile. Obbligatorio nell'atto di donazione.
Ristrutturazioni importanti. Se i lavori riguardano più del 25% dell'involucro (muri, tetto, infissi), l'APE post-intervento è necessario anche per accedere a Ecobonus e Bonus Casa.
Quando non serve. Rinnovo dello stesso contratto con lo stesso inquilino (se l'APE esistente è ancora valido), edifici industriali non riscaldati, immobili isolati sotto 50 mq, fabbricati rurali non residenziali, edifici vincolati dalla Soprintendenza quando l'APE comprometterebbe le caratteristiche storiche.
Le classi energetiche e cosa significano per le bollette
Le classi vanno da A4 a G, definite dal DM 26/06/2015. Più la classe è alta, meno paghi in bollette. La differenza non è trascurabile: un appartamento di 80 mq a Roma in classe G può costare dai 2.500 ai 3.500€/anno tra luce e gas; lo stesso appartamento in classe A1 si ferma a 400-700€/anno.
Quando valuti un affitto o un acquisto, chiedi sempre l'APE prima di firmare. La classe energetica è un dato concreto che incide direttamente sulla tua spesa mensile.
Chi può rilasciare l'APE
Solo tecnici iscritti agli elenchi regionali o nazionali, come stabilito dal DPR 75/2013. A Roma si tratta di:
- Architetti iscritti all'Ordine Architetti Roma (archroma.it)
- Ingegneri iscritti all'Ordine Ingegneri Roma (ordingroma.it)
- Geometri iscritti al Collegio Geometri Roma (collegio.geometri.rm.it)
- Periti industriali e agrari per immobili specifici
Tutti devono aver completato un corso da 80 ore con esame finale o avere titoli equipollenti. Prima di affidarti a un tecnico, chiedi il numero di iscrizione all'Ordine, la registrazione SIRESL Lazio o SIAPE ENEA e la polizza RC professionale.
Attenzione al conflitto di interessi. Il tecnico che redige l'APE non può essere il costruttore dell'edificio, il proprietario o un suo parente. In questi casi l'APE è nullo.
Come si ottiene: la procedura
1. Trovare un certificatore. Puoi cercarlo tramite gli Ordini professionali, oppure richiedere preventivi su portali come Edilportale, Habitissimo o ProntoPro. Chiedi almeno tre preventivi per confrontare.
2. Raccogliere i documenti. Il tecnico avrà bisogno di visura catastale, planimetria aggiornata (DOCFA), atto di provenienza, libretto impianto caldaia con ultima manutenzione (bollino blu), documentazione su eventuali climatizzatori o fotovoltaico e, se esiste, il vecchio APE.
3. Sopralluogo. Il tecnico viene in casa per misurare le superfici, esaminare muri, infissi, tetto e impianti, e scattare foto documentative. Per un appartamento medio ci vogliono 30-60 minuti.
4. Redazione e registrazione. In 3-7 giorni ricevi il documento finale con classe energetica, calcoli tecnici e raccomandazioni. Il tecnico lo registra obbligatoriamente su SIAPE (sistema nazionale ENEA, siape.enea.it) e sul SIRESL (sistema regionale Lazio). Ti consegna la copia cartacea firmata, il PDF e il codice di registrazione unico: conservalo, è quello che dimostra l'autenticità dell'APE.
Costi medi a Roma nel 2026
| Tipo immobile | Costo APE |
|---|---|
| Monolocale/bilocale sotto 50 mq | 100-180€ |
| Bilocale/trilocale 60-90 mq | 150-250€ |
| Appartamento 90-130 mq | 200-300€ |
| Appartamento oltre 130 mq | 250-400€ |
| Villetta indipendente | 350-600€ |
I costi aumentano per edifici costruiti prima del 1976, impianti complessi, uso di termocamera o consegna urgente (entro 1-2 giorni: +30% circa). Se trovi un'offerta sotto gli 80€ senza sopralluogo, diffida: quell'APE è molto probabilmente nullo e illegale.
Errori da evitare
- Fidarsi di siti che vendono APE online senza sopralluogo. Un APE redatto senza che il tecnico sia venuto a casa è nullo per legge. Non puoi usarlo per vendere o affittare.
- Accettare un APE senza codice di registrazione SIAPE/SIRESL. Senza quel codice il documento non è verificabile e non ha validità legale.
- Comprare casa senza controllare la classe energetica. Scoprire dopo il rogito che l'appartamento è classe G può significare decine di migliaia di euro di lavori per migliorarlo. Chiedi sempre l'APE prima di fare un'offerta.
Casi particolari
Edifici vincolati a Roma. Nel centro storico molti immobili sono sotto tutela della Soprintendenza. L'APE si fa comunque, ma le raccomandazioni tengono conto dei vincoli: ad esempio non si potrà consigliare un cappotto esterno su un palazzo storico.
Case ATER. L'APE è fornito da ATER ai propri assegnatari. Non è un obbligo dell'inquilino.
Casa ereditata. Non è obbligatorio per la successione, ma diventa necessario nel momento in cui decidi di vendere o affittare.
Box, cantine, soffitte. Non richiedono l'APE se sono pertinenze non riscaldate.
Affitti brevi (Airbnb, Booking). L'APE è obbligatorio anche per le locazioni brevi, e la classe deve essere indicata nell'annuncio online.
Fonti ufficiali
- ENEA — Efficienza Energetica
- SIAPE — Sistema Informativo APE
- DLgs 192/2005 (Normattiva)
- DL 63/2013 (Normattiva)
- DPR 75/2013 (Normattiva)
- Regione Lazio
- MISE — Ministero delle Imprese e del Made in Italy
Riferimenti normativi: DLgs 19/08/2005 n. 192; DL 04/06/2013 n. 63 conv. Legge 03/08/2013 n. 90; DPR 16/04/2013 n. 75; DM 26/06/2015 (Decreto Requisiti Minimi e Linee Guida APE); DLgs 03/03/2011 n. 28; Legge 09/01/1991 n. 10.